Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 г. N 10АП-5524/11

г. Москва

24 августа 2011 г.

Дело N А41-45775/10

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания Вовк В.В.,

при участии в заседании:

от истца - ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (далее - ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент"): Зименс Р.В. по доверенности б/н от 10.08.2011,

от ответчика - ООО "ГАИС" (ИНН: 5032045797, ОГРН:1035006450490): Попов С.А. по доверенности б/н от 13.01.2011; Романов Р.Н. по доверенности б/н от 12.07.2011.,

от третьего лица - Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГАИС" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2011 года по делу N А41-45775/10, принятое судьей Горожановой О.Л., по иску ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" к ООО "ГАИС" о признании недействительным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, изложенного в его заявлении от 28.10.2010, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 01.11.2010 (с учетом уточнения искового требования).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" о признании недействительным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, изложенного в его заявлении от 28.10.2010, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 01.11.2010 (с учетом уточнения искового требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2011 исковое требование удовлетворено.

В апелляционной жалобе ООО "ГАИС" просит решение суда первой инстанции от 24.05.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ООО "ГАИС" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" ссылается на то, что имеет правовой статус участника долевого строительства.

Свои права истец основывает на договоре от 17.09.2009 N 11190-м уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, на договоре от 18.08.2009 N 1875-м уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, а также дополнительном соглашении от 17.08.2009 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, заключенного между Застройщиком (ООО "ГАИС") и Инвестором (ООО "Инвест Партнер"), зарегистрированного в ЕГРП 01.09.2009, и дополнительном соглашении о внесении дополнений в содержание текста договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 между ООО "ГАИС" и ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (Участник) от 28.12.2009.

Передаваемые Инвестором Участнику права по договору от 18.08.2009 N 1875-м возникли на основании: договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 13.06.2006; дополнительного соглашения от 06.07.2005 N 1, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 13.06.2006; соглашения от 10.10.2006 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 05.12.2006; соглашения от 24.08.2007 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 14.09.2007; соглашения от 14.07.2008 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 09.10.2008; соглашения от 05.03.2009 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 15.04.2009.

Передаваемые Инвестором Участнику права по договору от 17.09.2009 N 11190-м возникли на основании: договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 13.06.2006; дополнительного соглашения от 06.07.2005 N 1, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 13.06.2006; соглашения от 10.10.2006 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 05.12.2006; соглашения от 24.08.2007 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 14.09.2007; соглашения от 14.07.2008 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 09.10.2008; соглашения от 05.03.2009 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 15.04.2009; соглашения от 17.08.2009 о внесении изменений в содержание текста договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированного в ЕГРП 01.09.2009.

01.11.2010 ООО "ГАИС" обратилось в Межмуниципальный отдел по регистрации ипотеки в силу закона и договоров долевого строительства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, заключенного между ООО "ГАИС" и ООО "Инвест Партнер", зарегистрированного 13.06.2006 за N 50-50-62/003/2006-1, договора уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 от 18.08.2009 N 1875-м, заключенного между ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер" и ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", зарегистрированного 01.09.2009 за N 50-50-62/043/2009-401, договора уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 от 17.09.2009 N 11190-м, заключенного между ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер" и ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", зарегистрированного 01.10.2009 за N 50-50-62/059/2009-224, дополнительного соглашения о внесении дополнений в содержание текста договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1, заключенного между ООО "ГАИС" и ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент", зарегистрированного 18.01.2010 за N 50-50-50-62/097/2007-106.

О поступлении заявления ООО "ГАИС" Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области уведомило истца письмом от 01.11.2010 N 62/115/2010-274.

Истец полагая, что право на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 5 и пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) по мотиву систематического нарушения участником долевого строительства (истцом) срока внесения платежей по договору у ответчика отсутствует, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции исходил из наличия у истца правовых оснований для приостановления платежей по договору участия в долевом строительстве, а также отсутствия у ответчика ввиду утраты им статуса застройщика права отказаться в одностороннем порядка от исполнения договора по мотиву систематического нарушения истцом как участником договора участия в долевом строительстве сроков внесения платежей по договору.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.

С доводами заявителя апелляционной жалобы апелляционный суд согласиться не может.

Пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Согласно положениям пункта 5 статьи 5 и пункта 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по мотиву систематического нарушения участником долевого строительства срока внесения платежей по договору.

В соответствии с подпунктом 5.3.1 договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 в редакции соглашения от 17.08.2009 о внесении изменений и дополнений в содержание текста указанного договора стратегический инвестор праве приостановить перечисление первого или очередного платежа из суммы Инвестиций по договору при возникновении одного из нижеперечисленных обстоятельств, в том числе,

6) в случае приостановления производства строительных работ на строительной площадке по причине завершения срока действия и/или признания недействительным и/или приостановления действия какого-либо из документов исходно-разрешительной документации, а также в случае наличия на дату платежа иных документов, приостанавливающих или запрещающих процесс строительства Здания-2, Здания-2а или Здания - 2б;

7) в случае нарушения Застройщиком срока и/или объема выполнения обязательств, установленных договором.

В случае возникновения какого-либо из обстоятельств, указанных в названном подпункте стратегический инвестор имеет право на приостановление перечисления очередного платежа до устранения застройщиком выявленных нарушений и/или несоответствий (том 1 л.д. 9-17).

В соответствии с Актом о выявленных нарушениях от 27.05.2010 N 149 (том 1 л.д. 27) истец уведомил ответчика о несоблюдении последним пунктов 5.2.4 и 5.2.5 договора участия в долевом строительстве N СИ-1 (в редакции соглашения от 17.08.2009), предусматривающих обязанность Застройщика сообщать инвесторам о явной невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок, а также информировать обо всех изменениях в проектно-сметную, исходно-разрешительную документацию и в договоры аренды земельного участка, а также о возникновении обстоятельств и/или документов, относящихся и/или влияющих прямо или косвенно на строительство Здания-2, Здания-2а и Здания-2б.

Указывая на невыполнение ответчиком упомянутых обязательств, истец уведомил его о приостановлении платежей по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 на основании подпункта 5.3.1 договора.

Ссылка ответчика на отсутствие оснований для приостановления истцом платежей по договору, а также на то, что в Акте о выявленных нарушениях, платежей истцом указывались причины приостановления, отличные от тех, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего иска, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с определением, содержащемся в статье 2 Закона N 214-ФЗ, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее, в том числе, на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно положениям части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

В силу части 20 названной нормы срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее, чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Судом первой инстанции установлено, что срок действия разрешения на строительство RU 50511000-129 от 11.07.2008, выданного ООО "ГАИС" Администрацией Одинцовского района, истек 30.10.2010 (том 11 л.д. 9). За продлением срока действия разрешения на строительство ООО "ГАИС" в установленные сроки не обращалось.

Новое разрешение на строительство ООО "ГАИС" не выдавалось, что подтверждается письмом председателя Комитета по строительству, промышленности, транспорту, дорожному хозяйству, связи и безопасности дорожного движения от 10.03.2011 N 22 (том 11 л.д. 10).

Судом также установлено, что земельные участки, на которых ООО "ГАИС" осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов, были предоставлены указанному лицу на основании пяти договоров аренды, заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области. Срок действия указанных договоров аренды истек в декабре 2008 года.

Доводы ответчика о том, что в настоящее время в отношении земельных участков, предоставленных ранее под строительство, имеются пять действующих договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, не могут быть приняты арбитражным апелляционным судом ввиду несостоятельности.

Согласно пунктам 7.6 договоров аренды земельных участков они могут быть продлены на следующий период по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В материалы дела представлены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков, по условиям которых срок действия последних продлевался сторонами до декабря 2008 года. Наличие соглашений о последующем продлении срока действия договоров аренды ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Обстоятельства, касающиеся окончания срока действия договоров, подтверждаются реестром договоров аренды земельных участков, заключенных между ООО "ГАИС" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом (том 11 л.д.8).

Исследованные судом первой инстанции обстоятельства, связанные с отсутствием продления разрешения на строительство и истечением срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленных ответчику для жилищного строительства, согласуются с причинами, изложенными истцом в качестве причин для приостановления платежей в Акте о выявленных нарушениях и касающимися несоблюдения ответчиком пунктов 5.2.4 и 5.2.5 договора участия в долевом строительстве.

Поэтому установив, что у истца имелись основания для приостановления платежей по договору участия в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора по мотиву систематического нарушения истцом сроков внесения платежей, в связи с чем, правомерно удовлетворил заявленное истцом требование.

Судом первой инстанции при разрешении спора также было установлено, что согласно подпункту 4.1.3 договора участия в долевом строительстве от 06.07.2005 N СИ-1 в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2009 о внесении дополнений в содержание текста указанного договора денежные средства в размере, не превышающем 300 098 068 рублей 93 копеек выплачиваются стратегическим инвестором Застройщику до даты подписания Разрешения на ввод Здания-2, Здания-2а и Здания-2б в эксплуатацию, при этом стратегический инвестор и Застройщик пришли к соглашению, что стратегический инвестор имеет право до даты подписания Разрешения на ввод Здания-2, Здания-2а и Здания-2б в эксплуатацию перечислить менее 300 098 068 рублей 93 копеек, в связи с чем общая цена имущественных прав на квартиры стратегического инвестора будет подлежать корректировке в порядке, установленном пунктом 4.1.5 договора (том 1 л.д. 95-101).

С учетом того, что на момент рассмотрения спора разрешение на ввод здания в эксплуатацию не подписано, суд первой инстанции обоснованно признал, что срок оплаты истцом ответчику 300 098 068 рублей 93 копеек еще не наступил.

Следовательно, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении истцом перед ответчиком финансовых обязательств по договору участия в долевом строительстве у суда не имелось.

Довод заявителя о неуказании судом первой инстанции норм материального права, послуживших основанием для удовлетворения искового требования противоречит содержанию оспариваемого решения, из которого следует, что при разрешении спора суд первой инстанции проверял правомерность одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве на соответствие пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5 статьи 5 и пункту 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

Ссылка заявителя на то, что в резолютивной части решения суд первой инстанции указал на наличие факта государственной регистрации одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве, что не соответствует обстоятельствам дела, ввиду того, что отказ зарегистрирован не был, неосновательна, поскольку указанная в исковом заявлении и в решении суда дата 01.11.2010 с учетом содержания письма Межмуниципального отдела по регистрации ипотеки в силу закона и договоров долевого строительства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области свидетельствует о дате регистрации не отказа, а заявления ООО "ГАИС", поступившего в указанный орган.

Возражения заявителя относительно вывода суда первой инстанции об утрате им статуса застройщика и его прав в отношении заключенного договора не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции, поскольку не опровергают правильность принятого судом судебного акта по существу настоящего спора.

С учетом изложенного, не имеется оснований для удовлетворения апелляционной ООО "ГАИС" и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2011 года по делу N А41-45775/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

Н.С. Юдина С.К. Ханашевич