Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2011 г. N 18АП-8238/11

г. Челябинск

25 августа 2011 г.

N 18АП-8238/2011 Дело N А07-22714/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2011 по делу N А07-22714/2010 (судья Айбасов Р.М.).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Башкирское" по племенной работе (далее - ОАО "Башплемпредприятие", ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" (далее - ООО "Откорм Плюс", ответчик-2) о признании недействительным договора от 31.10.2008 N 1 "о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Росреестр) и садоводческое некоммерческое товарищество "За здоровый отдых" (далее - СНТ "За здоровый отдых", садовое товарищество).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.06.2011 в удовлетворении заявленных ТУ Росимущества требований отказано (т. 2, л.д. 19-24).

Не согласившись с указанным судебным актом, ТУ Росимущества (далее также - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.06.2011 отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 28-31).

В обоснование апелляционной жалобы ТУ Росимущества ссылается на положения части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), пункта 6.3.3 договора аренды земельного участка от 05.03.2008 N 000667, утверждает, что уведомление об уступке прав и обязанностей арендатора из договора аренды от общества "Башплемпредприятие" в ТУ Росимущества не поступало, и полагает, что ответчиками нарушены требования закона и условия договора аренды. В связи с этим, податель жалобы считает, что заключенный между ОАО "Башплемпредприятие" и ООО "Откорм Плюс" договор цессии от 31.10.2008 N 1 существенно нарушает прав и законные интересы истца-арендодателя, создаёт препятствия по распоряжению земельным участком, а соответственно является недействительным по смыслу статей 166-167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В суд апелляционной инстанции поступил отзыв общества "Башплемпредприятие" на апелляционную жалобу ТУ Росимущества. Ответчик-1 поддерживает доводы, изложенные в жалобе, отмечает, что ОАО "Башплемпредприятие" направило в адрес ООО "Откорм Плюс" уведомление от 23.11.2010 N 344 о расторжении договора цессии от 31.10.2008 N 1, и не возражает против удовлетворения исковых требований.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили; до начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ТУ Росимущества, ОАО "Башплемпредприятие", ООО "Откорм Плюс", Росреестра и СНТ "За здоровый отдых".

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из материалов настоящего дела следует, что 19.01.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок (кадастровый номер 02:47:060601:0008, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) общей площадью 510 000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский в административных границах (т. 1, л.д. 98).

05 марта 2008 года на основании распоряжения от 05.03.2008 N 35 между Территориальным управлением Росимущества в Республике Башкортостан (арендодатель) и ОАО "Башплемпредприятие" (арендатор) подписан договор аренды "земельного участка, находящегося в федеральной собственности" N000667 (т. 1, л.д. 24-29). Данный договор зарегистрирован в Росреестре 30.04.2008, что подтверждается штампом и печатью регистрирующеого органа.

Согласно разделу 1 договора N 000667 арендодатель-истец принял на себя обязательство предоставить арендатору-ответчику-1 в аренду земельный участок (кадастровый номер 02:47:060601:0008) из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" общей площадью 510 000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский в административных границах.

Срок аренды поименованного участка установлен сторонами договора с 01.03.2008 по 01.03.2057 (пункт 3.1).

Земельный участок передан истцом ответчику-1 по акту приёма-передачи 01 марта 2008 года (т. 1, л.д. 30).

31 октября 2008 года между обществом "Башплемпредприятие" (далее также - цедент) и обществом "Откорм Плюс" (далее также - цессионарий) подписан договор N 1 "о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу" (т. 1, л.д. 20-23, 123-126). По условиям данного договора ответчик-1 передал (уступил) ответчику-2 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:0008 из договора аренды от 05.03.2008 N 000667.

Во исполнение договора уступки от 31.10.2008 ОАО "Башплемпредприятие" по акту приёма-передачи от 31.10.2008 передало ООО "Откорм Плюс" земельный участок с кадастровым номером 02:47:060601:0008 (т. 1, л.д. 127).

Договор цессии от 31.10.2008 согласно отметке на последнем листе договора (обратная сторона) зарегистрирован в Росреестре 26.02.2009 (т. 1, л.д. 23).

Полагая, что при подписании и регистрации договора уступки от 31.10.2008 обществами "Башплемпредприятие" и "Откорм Плюс" нарушены требования статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 6.3.3 договора аренды от 05.03.2008 N 000667, ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании договора цессии.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что не уведомление собственника о передаче прав и обязанностей арендатора из договора аренды N 000667 третьему лицу не влечёт недействительность (ничтожность) договора уступки. Суд первой инстанции отметил, что фактическими обстоятельствами, послужившими причиной обращения ТУ Росимущества в арбитражный суд с настоящим иском, являются отсутствие платежей по договору аренды земли и неопределённость в отношении фактического землепользователя, и разъяснил истцу, что территориальное управление не лишено права на судебную защиту своих интересов из договора аренды от 05.03.2008 N 000667 иными законными способами.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также требованиям материального права.

Согласно статьям 606-607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не потребляемые вещи) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу частей 1, 3 статьи 131, статей 153-154, части 1 статьи 164, статьи 420, части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вещные права на недвижимые вещи (в том числе, аренда земли), ограничения этих прав, их возникновение, переход (в частности, сделки) и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Специальными нормами ГК РФ (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651) закреплено императивное правило о том, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок аренды по договору от 05.03.2008 N 000667 установлен сторонами с 01.03.2008 по 01.03.2057 (пункт 3.1), данная сделка подлежала обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

Государственная регистрация договора аренды произведена 30.04.2009 (т. 1, л.д. 29).

В соответствии со статьями 382, 384, частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Соответственно, после фактической передачи спорного земельного участка обществу-арендатору "Башплемпредприятие" и государственной регистрации договора аренды от 05.03.2008 N 000667 в ЕГРП у ответчика-1 возникло право передать (уступить) права и обязанности арендатора третьему лицу без согласия ТУ Росимущества.

При реализации своих прав путём подписания и исполнения договора цессии от 31.10.2008 N 1 обществом "Башплемпредприятие" нарушения требований гражданского законодательства в части формы сделки не допущено - договор уступки зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 23).

ТУ Росимущества настаивает на том, что договор цессии является ничтожным в силу нарушения обществами "Башплемпредприятие" и "Откорм Плюс" требований части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 6.3.3 договора аренды от 05.03.2008 N 000667, а именно - по причине не уведомления истца-арендодателя об уступке прав.

Между тем доводы истца нельзя признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 Кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации ответчиками не представлено надлежащих доказательств уведомления истца о совершении сделки от 31.10.2008 по уступке прав и обязанностей арендатора из договора аренды от 05.03.2008 N 000667 согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ и пункта 6.3.3 договора N 000667.

Оценив в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что достаточные правовые основания для признания договора уступки от 31.10.2008 N 1 недействительным (ничтожным) отсутствуют.

В целях единообразного применения частей 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление от 24.03.2005 N 11) даны следующие разъяснения: поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 16 Постановления от 24.03.2005 N 11 уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Закреплённое в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правило об уведомлении арендодателя имеет своей целью защиту интересов последнего, создание условий для обеспечения реализации арендодателем своих прав (в том числе, права требования оплаты аренды), поскольку в силу нормы статьи 22 ЗК РФ согласие арендодателя (если иное не предусмотрено договором, а срок аренды не превышает пяти лет) на распоряжение арендатором своими правами из договора аренды (субаренда, перенайм и др.) не требуется.

Поименованный правовой механизм защиты интересов арендодателя, учитывая наличие у арендатора закреплённых той же нормой статьи 22 субъективных прав, обладающих не меньшей степенью защиты и признания со стороны государства, не может служить единственным основанием для признания гражданско-правовой сделки двух самостоятельных субъектов предпринимательской деятельности недействительной (ничтожной).

Таким образом, апелляционный суд полагает необходимым согласиться с судом первой инстанции в части вывода о том, что не уведомление арендодателя об уступке прав и обязанностей из договора аренды земельного участка не может служить достаточным правовым основанием для признания договора цессии недействительным (ничтожным).

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан удовлетворению не подлежит.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2011 по делу N А07-22714/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова