Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2011 г. N 18АП-8125/11

г. Челябинск

25 августа 2011 г.

N 18АП-8125/2011 Дело N А07-2424/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2011 по делу N А07-2424/2011 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - Ибрагимов Э.М. (доверенность от 04.08.2011 N 1718); Галимов В.В. (доверенность от 04.08.2011 N 1717)

Общества с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" - Камалитдинова Э.Х. ( доверенность б/н от 01.11.2010).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - КУС Минземимущества, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" (далее - ООО "Дом-Строй", общество, ответчик) о признании договора уступки от 01.12.2009 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кама-Гранд" (далее - ООО "Кама-Гранд"), общество с ограниченной ответственностью "СпецЭнергоМонтажПлюс" (далее - ООО "СпецЭнергоМонтажПлюс") и общество с ограниченной ответственностью "УралБашСтрой" (далее - ООО "УралБашСтрой").

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.06.2011 в удовлетворении заявленных комитетом требований отказано (т. 3, л.д. 80-84).

Не согласившись с указанным судебным актом, КУС Минземимущества (далее также - податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.06.2011 отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 3, л.д. 92-96).

В обоснование апелляционной жалобы комитет приводит следующие доводы:

- предоставленные ответчику на праве аренды земельные участки имели разрешённый вид использования "для проектирования и строительства жилого дома" (413 участков) и "для жилищного строительства" (9 участков). Податель жалобы отмечает, что согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Федеральный закон N 137-ФЗ) договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет, а договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев, и полагает, что договор аренды от 30.09.2008 N 2597/1к не мог быть заключен на срок более пяти лет.

- основания полагать, что договор аренды заключен на срок с 29.12.2007 до 29.09.2013, по мнению подателя жалобы, отсутствуют, поскольку соответствующие изменения в договор сторонами зарегистрированы в установленном порядке не были.

- поскольку срок действия договора от 30.09.2008 не превысил пяти лет, основания для применения положений части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) отсутствуют. В силу пункта 5.4.4 договора от 30.09.2008 общество-арендатор "Дом-Строй" обязано было получить письменное согласие комитета-арендодателя на передачу своих прав и обязанностей из договора третьему лицу.

- сделка по уступке прав от 01.12.2009 является ничтожной, поскольку противоречит требованиям части 9 статьи 22 ЗК РФ - совершена в отсутствие письменного согласия арендодателя.

- по мнению подателя жалобы, по смыслу и содержанию ч. 9 ст. 22 ЗК РФ и ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) передача прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьему лицу возможна только в полном объёме, однако ООО "Дом-Строй" уступило обществу "Кама-Гранд" права только в отношении 230 земельных участков.

Таким образом, КУС Минземимущества настаивает на удовлетворении заявленных требованиях в полном объёме.

ООО "Дом-Строй" не согласилось с доводами комитета и представило письменный отзыв на апелляционную жалобу. Общество ссылается на положения статьи 22 ЗК РФ, статей 166, 168 ГК РФ и полагает, что договор уступки прав от 01.09.2009 является оспоримой сделкой. При этом ООО "Дом-Строй" отмечает, что комитетом пропущен срок исковой давности, установленный статьей 181 ГК РФ, о чём ответчиком было заявлено в суде первой инстанции. Кроме того, общество ссылается на совершённые комитетом после заключения договора цессии действия, свидетельствующие, по его мнению, о признании истцом прав ООО "Кама-Гранд". Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на то, что договор от 30.09.2008, по мнению ООО "Дом-Строй", заключен на срок более 5 лет, общество просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения, жалобу общества - без удовлетворения.

Третьи лица, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из материалов настоящего дела следует, что 30.09.2008 на основании распоряжения главы администрации от 29.09.2008 N 504/1 между КУС Минземимущества (далее также - арендодатель) и ООО "Дом-Строй" (далее также - арендатор) подписан договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности N 2597/1к (т. 1, л.д. 27-53), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду 422 земельных участка (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 29.09.2008 по 29.09.2013 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 5.4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

30 сентября 2008 года земельные участки общей площадью 432 097 кв. м переданы комитетом обществу "Дом-Строй" по акту приёма-передачи (т. 1, л. д. 55).

Договор аренды от 30.09.2008 N 2597/1к зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.06.2009, номер регистрации 02-04-13/018/2009-105, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа (т. 1, л. д. 55).

01 декабря 2009 года между ООО "Дом-Строй" (далее также - цедент) и ООО "Кама-Гранд" (далее также - цессионарий) подписан договор уступки (т. 1, л.д. 56-68, 98-109), согласно которому цедент передает цессионарию свои права и обязанности, возникшие из договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 30.09.2008 N 2597/1к в отношении 230 земельных участков (пункт 1 договора цессии).

Договор уступки от 01.09.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 22.12.2009, номер регистрации 02-04-13/031/2009-707, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа (т. 1, л.д. 68).

19 марта 2010 года Глава Администрации городского округа город Нефтекамск вынес постановление N 917 об утверждении схемы расположения земельных участков ООО "Дом-Строй" на кадастровом плане территории кадастрового квартала 02:66:010612 (т. 1, л.д. 127-130).

Постановлением от 08.07.2010 Глава Администрации городского округа город Нефтекамск внёс в постановления от 31.12.2009 N 3934 и от 19.03.2010 N 917 изменения следующего содержания: "во всех случаях слова "ООО "Дом-Строй" заменить словами "ООО "Кама-Гранд" (т. 1, л.д. 131).

Реализуя полномочия арендатора по принятым во владение 230 земельным участкам, ООО "Кама-Гранд" 07.07.2010 подписало с Хафизетдиновым Мансуром Раисовичем договор переуступки, согласно которому передало данному физическому лицу права и обязанности из договоров от 30.09.2008 N 2597/1к и от 01.12.2009 на 10 земельных участков (т. 1, л.д. 143). Указанный договор переуступки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Росреестр) 09.08.2010, запись регистрации N 02-04-13/024/2010-113 (подтверждается отметкой на договоре переуступки).

Из материалов дела также следует, что 12.07.2010 между КУС Минземимущества и ООО "Кама-Гранд" подписано изменение N 1 к договору уступки от 01.12.2009 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2597/1к от 30.09.2008 (т. 1, л.д. 117-122). По условиям данного соглашения комитет-арендодатель и общество-цессионарий договорились о перераспределении одних земельных участков на другие во исполнение постановлений Главы Администрации городского округа город Нефтекамск от 31.12.2009 N 3934, от 19.03.2010 N 917, от 08.07.2010 N 2249 (пункт 1).

Полагая, что при подписании и регистрации договора уступки от 01.12.2009 обществом "Дом-Строй" нарушены требования статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 5.4.4 договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к, КУС Минземимущества обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании договора цессии.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок договора аренды составляет более 5 лет, в связи с чем, согласие арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей из договора аренды от 30.09.2008 третьи лицам не требуется. Кроме того, суд принял во внимание подписание комитетом с новым арендатором (ООО "Кама-Гранд") изменения N 1 от 12.07.2010 к договору уступки от 01.12.2009, а также вынесение Администрацией г. Нефтекамска постановления от 08.07.2010 N 2249 "О внесении изменений в постановления главы Администрации ГО г. Нефтекамска N 3934 от 31.12.2009 г.. и N 917 от 19.03.2010 г..", и пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по указанному истцом основанию.

Оценив в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ч. 2 ст. 425 Кодекса).

Из договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к следует, что срок аренды составляет с 29.09.2008 до 29.09.2013, то есть 5 лет (пункт 3.1 - т. 1, л.д. 50).

Согласно пункту 3.2 договора его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения.

В материалы настоящего дела также представлен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 29.12.2007 N 2166к, подписанный между комитетом и ООО "Дом-Строй" (т. 3, л.д. 2-3). Согласно данному договору истец обязался передать ответчику в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010601:0072 и 02:66:010612:0034 в целях проектирования и строительства квартала малоэтажной и многоэтажной застройки.

Полагая, что договор от 30.09.2008 заключен на срок более 5 лет, ООО "Дом-Строй" представило в материалы настоящего дела протокол разногласий к договору аренды N 2597/1к, из которого следует, что стороны установили иной срок действия договора, а именно с 29.12.2007 до 29.09.2013 (т. 3, л.д. 13).

Исследовав поименованные документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к составляет пять лет (то есть с 29.09.2008 до 29.09.2013 - как указано в пункте 3.1 договора аренды). При этом апелляционный суд критически относится к протоколу разногласий от 30.09.2008, поскольку вопреки требованиям статей 131, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное соглашение сторон договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке (доказательства обратного в материалах настоящего дела отсутствуют). Кроме того, распространение действия договора аренды N 2597/1к на отношения истца и ответчика, возникшие в период до 30.09.2008 (пункт 3.2 договора аренды), не свидетельствует об увеличении срока действия договора, поскольку в силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон только с момента его заключения.

В то же время решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных комитетом исковых требований отмене либо изменению не подлежит в силу следующего.

КУС Минземимущества настаивает на том, что договор уступки от 01.12.2009 является ничтожным в силу нарушения обществом-арендатором "Дом-Строй" требований части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.4 договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к, а именно - по причине не получения обществом-арендатором "Дом-Строй" согласия комитета-арендодателя на уступку прав.

Между тем доводы комитета нельзя признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 Кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Частью 9 статьи 22 ЗК РФ закреплено следующее: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Принимая во внимание буквальное значение нормы ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, учитывая, что срок действия договора аренды N 2597/1к составляет пять лет, апелляционный суд приходит к выводу о том, что к спорным отношениям КУС Минземимущества, ООО "Дом-Строй" и ООО "Кама-Гранд" положения указанной статьи применению не подлежат.

Более того, в силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) одной из основных задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

По смыслу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В целях реализации конституционного права на судебную защиту (статья 46 Конституции РФ), а также приведения в действие санкционированного государством механизма арбитражного судопроизводства, заинтересованное лицо (истец/заявитель) должно обосновать необходимость в судебной защите - представить доказательства нарушения его субъективных прав либо охраняемых законом интересов.

КУС Минземимущества утверждает, что нарушение его прав связано с заключением обществами "Дом-Строй" и "Кама-Гранд" договора цессии от 01.12.2009 в отсутствие согласия комитета.

Между тем материалами настоящего дела подтверждается, что после исполнения обществами "Дом-Строй" и "Кама-Гранд" сделки по передаче прав и обязанностей из договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к КУС Минземимущества совершил ряд действий, свидетельствующих о направленности воли комитета как самостоятельного субъекта гражданских правоотношений на порождение дополнительных и видоизменённых (по сравнению с договорами аренды от 30.09.2008 и цессии от 01.12.2009) прав и обязанностей у истца и третьего лица (ООО "Кама-Гранд"). В частности, как отмечено выше, 12.07.2010 между КУС Минземимущества и ООО "Кама-Гранд" подписано изменение N 1 к договору уступки то 01.12.2009 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 2597/1к от 30.09.2008 (т. 1, л.д. 117-122). По условиям данного соглашения комитет и общество "Кама-Гранд" договорились о перераспределении земельных участков с одними кадастровыми номерами на другие во исполнение постановлений Главы Администрации городского округа город Нефтекамск от 31.12.2009 N 3934, от 19.03.2010 N 917, от 08.07.2010 N2249. Следует отметить, что постановлением от 08.07.2010 Глава Администрации городского округа город Нефтекамск внёс в постановления от 31.12.2009 N 3934 и от 19.03.2010 N 917 изменения следующего содержания: "во всех случаях слова "ООО "Дом-Строй" заменить словами "ООО "Кама-Гранд" (т. 1, л.д. 131).

Довод КУС Минземимущества о том, что ООО "Дом-Строй" не вправе было частично уступать права и обязанности (обществу "Кама-Гранд" передано прав в отношении 230 из 422 земельных участков), подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.

Поскольку предмет договора аренды от 30.09.2008 N 2597/1к (имущественное право владения и пользования земельными участками в количестве 422 штук) является делимым (на конкретные участки), соответствующие арендные права могли быть переданы (уступлены) в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части объектов недвижимого имущества (в случае, когда их несколько).

При таких обстоятельствах оспариваемый договор уступки от 01.12.2009 не может быть признан недействительным по основанию, указанному истцом в исковом заявлении.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску удовлетворению не подлежит.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2011 по делу N А07-2424/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова