Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 13АП-10650/11

г. Санкт-Петербург

01 сентября 2011 г.

Дело N А26-9003/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания: Парнюк Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10650/2011) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.04.2011 г.. по делу N А26-9003/2010 (судья Шлапаева И.В.), принятое

по иску ООО фирма "Рауш"

к АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал"

3-и лица: 1.Администрация Петрозаводского городского округа,

2. ИП Романов Дмитрий Владимирович

о признании отчета об оценке недействительным

при участии:

от истца: Шаркевич И.Н. по доверенности от 15.10.2010 г..,

от ответчика не явился, извещен,

от 3-их лиц: 1. Крупица О.В. по доверенности от 10.01.2011 г.. N 1.3-17/10,

2. Романова Д.В. (паспорт),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Рауш" (ОГРН 1031000008071, местонахождение: 185000, Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Калинина, д.26 обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Автономной некоммерческой организации "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" (ОГРН 1071000000422, местонахождение: 185006, Республика Карелия, г.Петрозаводск, Соломенское шоссе, д.9-б, кВ.75) о признании недействительным Отчёта об оценке N 51/2010 от 15.07.2010 г..

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, местонахождение: 185000, Республика Карелия, г.Петрозаводск, проспект Ленина, д.2) и предприниматель Романов Дмитрий Владимирович.

Решением суда от 29.04.2011 г.. исковые требования удовлетворены.

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. Администрация считает оспариваемое заключение эксперта законным, иные заключения экспертов, на которые ссылается истец, Администрация считает выполненными с нарушением норм материального права.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, полагая доводы жалобы несостоятельными.

Романов Д.В. в судебном заседании также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Постановлением Главы Петрозаводского городского округа от 06.08.2010 г.. N 2560 принято решение о приватизации арендуемых ООО фирма "Рауш" нежилых помещений общей площадью 104,6кв.м, расположенных в подвале жилого дома по ул. Ленина, 26 в г. Петрозаводске.

На основании отчета АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" от 15.07.2010 г.. N 51/2010 была определена рыночная цена вышеуказанных помещений - 3993006руб. 39коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Администрация сообщила арендатору о принятом решении и письмом от 11.08.2010 г.. направила проект договора купли-продажи названных помещений по указанной цене.

ООО фирма "Рауш" направило Администрации протокол разногласий в части цены выкупаемого объекта, предложив определить её в размере 1505932руб.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьёй критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.13 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО фирма "Рауш" ссылается на то, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определена экспертом неверно. Истец сослался на отчет N 2153/1АРR об оценке рыночной стоимости спорных помещений, проведенной независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем Романовым Д.В. Согласно данной оценке стоимость спорных помещений составила 1425424руб.

По ходатайству истца судом назначена экспертиза на предмет определения соответствия отчета АНО "Профессионал" законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, определения рыночной стоимости нежилых помещений; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО "Дисконт" оценщику Чагиной Елене Евгеньевне.

В соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении N 120/2010 от 18.01.2011 г.. на отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений, рыночная стоимость имущества по состоянию на 16.07.2010 г.. составила 1763000руб. с учётом НДС и 1494932руб. без учета НДС.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как указано в заключении от N 120/2010 от 18.01.2011 г.. отчет об оценке АНО "Профессионал" не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации к содержанию отчёта об оценке, а также требованиям использованных оценщиком стандартам оценки.

Проанализировав отчеты оценщиков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, отчет АНО "Профессионал" содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Администрации о том, что экспертиза проведена Чагиной Е.Е. как ненадлежащим лицом, поскольку на момент назначения и проведения судебной экспертизы, законодательно установленные критерии экспертизы отсутствовали.

Доводы Администрации о том, что оценка выкупаемых помещений должна быть проведена без учета обременения их договором аренды с ООО фирма "Рауш", поскольку в результате их выкупа, договор аренды прекратит свое действий, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г.. N 256 (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 г.. N 10040) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, подпунктом "в" пункта 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) установлено, что оценщик собирает достоверную информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции обоснованно признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в отчете об оценке N 51/2010 от 15.07.2010 г.., выполненном АНО "независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", недостоверной.

Поскольку судом при принятии решения не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации и отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.04.2011 г.. по делу N А26-9003/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова В.И. Желтянников