Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 08АП-5711/11

город Омск

01 сентября 2011 г.

Дело N А70-2720/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5711/2011) общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.06.2011 по делу N А70-2720/2011 (судья Лазарев В.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" (ОГРН 1027200860774, ИНН 7203062686, ) к индивидуальному предпринимателю Сорокиной Галине Михайловне (ОГРНИП 309723235100102, ИНН 650502145270) о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании 3 956руб. неустойки

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" - представитель Прохоров И.С. по доверенности от 28.06.2011,

от индивидуального предпринимателя Сорокиной Галины Михайловны - представитель не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьсервис" (далее - ООО "Стройсвязьсервис") 29.03.2011 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сорокиной Галине Михайловне (далее - ИП Сорокина Г.М.) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.01.2009, взыскании неустойки в размере 3 956 руб. и судебных расходов, затраченных на привлечение юриста в размере 17 250 руб. и проведение экспертизы в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.06.2011 по делу N А70-2720/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, суд первой инстанции не применил норму права, подлежащую применению, а именно: статью 451 Гражданского кодекса РФ.

Из доводов истца в апелляционной жалобе следует, что по состоянию на 12.07.2010 исполнение договора аренды истцом - ООО "Стройсвязьсервис" стало невозможным вследствие существенного изменения обстоятельств, не зависящих от истца, а именно: вступление в законную силу решения по иску Администрации г. Тюмени по делу N А70-13806/2009, в результате чего истец по объективным причинам, которые не могли быть предвидены им на момент заключения договора, утратил возможность исполнения обязательств, установленных договором аренды. В обоснование изложенного ООО "Стройсвязьсервис" ссылается на установленную вступившими в законную силу судебными актами его обязанность демонтировать 42 км принадлежащих истцу воздушных волоконно-оптических линий связи в г. Тюмени, что повлекло, в свою очередь, для истца убытки в виде расходов на демонтаж и новое строительство (прокладка кабелей), о чем свидетельствуют документы (договоры, акты, справки) приложенные к апелляционной жалобе. Демонтаж воздушных оптико-волоконных коммуникаций, проложенных в центре г.Тюмень, повлек изменение сегмента потребителей оказываемых истцом услуг от коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей к гражданам-потребителям. В связи с чем, указывая на нахождение арендуемого помещения на втором этаже здания, удаленность от остановок общественного транспорта, истец полагает, что наличествуют условия для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Истец также ссылается на экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО", из которого следует, что арендуемое помещение используется истцом по завышенной стоимости при том, что имеются аналогичные помещения, арендная плата по которым значительно меньше.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит обжалуемое решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. При этом ответчик указал, что в обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы, которые не заявлялись им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а представленные ООО "Стройсвязьсервис" в Восьмой арбитражный апелляционный суд дополнительные доказательства не были исследованы судом первой инстанции и не могут быть приняты апелляционным судом в качестве дополнительных доказательств.

В письменном ходатайстве, приложенном к отзыву, представитель ИП Сорокиной Г.М. просит рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - ООО "Стройсвязьсервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также заявил устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Поскольку истец не обосновал причин невозможности представления дополнительных доказательств при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении ходатайства представителя ООО "Стройсвязьсервис" надлежит отказать, а представленные документы возвратить истцу. При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что представленные истцом документы (копии документов о ликвидации ВОЛС в г.Тюмени, расчет расходов, связанных с демонтажём и переносом воздушных ВОЛС в г.Тюмени, расчет нерентабельности аренды помещения с приложением) направлены на подтверждение обстоятельств, которые не были заявлены в суде первой инстанции в качестве оснований исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что 31.01.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее - помещение), расположенное по адресу: г.Тюмень, ул. Малыгина, д.49/5, площадью 187,8 кв.м (л.д. 8-14 т.1).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права 72 НЛ 250556 от 10 ноября 2008 года (л.д.15 т.1).

В соответствии с пунктом 5.1 договор от 31.01.2009 вступает в силу с 01 февраля 2009 года и действует в течение пяти лет.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 13 марта 2009 года произведена государственная регистрация указанного договора.

По акту приема-передачи от 01.02.2009 арендодатель передал помещение арендатору (л.д. 29 т.1).

Согласно п. 3.1 договора (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 30.04.2009 и N 2 от 21.12.2009, прошедших государственную регистрацию), размер арендной платы составил 215 000 руб. в месяц (л.д. 31-32 т.1).

Письмом исх. N 725/1 от 18.08.2010, полученным представителем ответчика 27.08.2010 (л.д.36 т.1), истец уведомил ИП Сорокину Г.М. о досрочном расторжении договора с 01.09.2010.

Истцом 10.09.2010 составлен односторонний акт приема-передачи нежилого помещения (л.д.35 т.1) с отметкой о том, что представитель арендодателя отказался от его подписания.

ООО "Стройсвязьсервис" 17.09.2010 направило в адрес ответчика письмо с приложением подписанного со стороны арендатора проекта соглашения о расторжении договора (л.д. 37-39 т.1).

В ответ на претензию ответчика от 18.01.2011 исх. N 1 (л.д.46 т.1) ООО "Стройсвязьсервис" направило в адрес ИП Сорокиной Г.М. письмо исх. N 41 от 04.02.2011 с приложением проекта соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи нежилого помещения, а также расчета компенсации в связи с досрочным расторжением договора, которые были получены ответчиком 16.02.2011, о чем свидетельствует копия распечатки с сайта Почты России ( л.д. 47-54 т.1).

Полагая, что отказ арендодателя от расторжения с ООО "Стройсвязьсервис" договора аренды является неправомерным и влечет для арендатора убытки, ООО "Стройсвязьсервис" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском о расторжении договора аренды и взыскании неустойки.

Арбитражным судом Тюменской области принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, правоотношения, возникшие на основании спорного договора аренды, регулируются параграфами 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614, 655 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование и (или) владение, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование и (или) владение этим имуществом.

Как видно из материалов дела и изложено выше, арендодатель (ответчик) выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставил нежилое помещение арендатору (истцу) по акту приема-передачи нежилого помещения от 01 февраля 2009 года ( л.д. 29 т.1).

Заявляя требование о досрочном расторжении договора, ООО "Стройсвязьсервис" в исковом заявлении ссылается на статью 451 ГК РФ и указывает на неудобную транспортную развязку, нахождение офиса на втором этаже и высокий размер арендной платы.

В подтверждение этому в материалы дела истцом представлено экспертное заключение N 10-К/2011 ( л.д. 63-111 т.1).

Повторно оценив содержащиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Как правильно указал суд первой инстанции, приведенные истцом основания для досрочного расторжения договора, а именно: неудобная транспортная развязка (удаленность маршрутов общественного транспорта), месторасположение помещения на втором этаже, резкое снижение ставок арендной платы за аналогичные помещения на рынке, ни законом, ни договором не предусмотрены.

Доводы истца о необходимости применения положений статьи 451 ГК РФ в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ документально не подтверждены.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, истец не привел суду первой инстанции доказательств одновременного наличия условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ в подтверждение существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды.

В апелляционной жалобе, как и в исковом заявлении, истец ссылается на экспертное заключение N 10-К/2011, которое, по его мнению, подтверждает такие обстоятельства, как неудобная транспортная развязка, нахождение офиса на втором этаже и высокий размер арендной платы.

Вместе с тем, из описания локального местоположения объекта экспертизы (л.д.73-74 т.1) следует обратное: объект экспертизы расположен в районе, приближенном к административно-деловому центру города, который характеризуется хорошей транспортной доступностью, а также хорошей транспортной развязкой. Вблизи находятся основные магистрали города - ул. Республики и ул. Холодильная, ул. 50 лет ВЛКСМ, соединяющие между собой различные районы города и обеспечивающие, тем самым, высокий поток мобильных потенциальных клиентов. Пешеходная доступность - средняя, отдаленность от ближайших остановочных пунктов общественных транспортных средств составляет около 500 метров.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что указанные истцом доводы о труднодоступности арендуемого помещения для потенциальных клиентов являются несостоятельными применительно к материально-правовому обоснованию иска, поскольку при заключении спорного договора аренды истцу обстоятельства, на которые он ссылается, не могли быть неизвестны при том, что арендуемое помещение эксплуатировалось ООО "Стройсвязьсервис" под офис.

Более того, из справки по количеству заключенных договоров (л.д. 10-11 т.2) нельзя прийти к однозначному выводу о том, что в связи с месторасположением спорного помещения произошло уменьшение количества заключаемых договоров в период с 01.01.2010 по 31.08.2010, в то время как за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, когда офис продаж истца почти год располагался в арендуемом помещении, количество заключаемых договоров было больше.

Как правильно отметил суд первой инстанции, вывод экспертного заключения N 10-К/2011 от 14.02.2011 о наиболее вероятной величине арендной платы за пользование помещением основан на предположениях и не подтверждает достоверно заявление истца о нерентабельности дальнейшей аренды помещения. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции также считает необходимым указать, что величина арендной платы корректировалась сторонами в дополнительных соглашениях к спорному договору (л.д. 31-32 т.1), т.е. стороны достигли взаимоприемлемого соглашения относительно её размера (увеличив размер).

Поскольку ООО "Стройсвязьсервис", занимаясь предпринимательской деятельностью, несет риск наступления неблагоприятных последствий от занятия такой деятельностью (статья 2 ГК РФ), не могут быть признаны обоснованными доводы истца о завышенной арендной плате и её нерентабельности в подтверждение наличия обстоятельств, существенно влияющих на возможность дальнейшего использования спорного помещения по договору аренды.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о значительных убытках ООО "Стройсвязьсервис" в связи с вступлением в законную силу судебных актов по другим делам об обязании истца демонтировать воздушные оптико-волоконные коммуникации, суд апелляционной инстанции соглашается с отзывом ответчика о том, что данные доводы не заявлялись при рассмотрении иска в суде первой инстанции. Указанные доводы являются новыми, не заявленными в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с чем по правилам части 3 статьи 257 АПК РФ не подлежат рассмотрению судом апелляционной инстанции.

Относительно требования истца о взыскании неустойки в связи с отказом от приёмки помещения суд первой инстанции обоснованно указал, что обязанность ответчика принять от истца помещение не наступила.

Отказав в удовлетворении заявленных ООО "Стройсвязьсервис" исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Принятое по делу решение суд апелляционной инстанции оставляет без изменения и отказывает в удовлетворении апелляционной жалобы истца.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца - ООО "Стройсвязьсервис".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.06.2011 по делу N А70-2720/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков