Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 11АП-8633/11

01 сентября 2011 г.

Дело N А65-7570/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р.,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу МУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2011 г., принятое по делу NА65-7570/2011 (судья Никулина И.Г.)

по иску МУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,

к ООО "Зеленый мир" (ОГРН 1021603271722), д. Малые Бикшихи, Канашский район, Чувашская Республика,

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Зеленый мир" о взыскании 18.364.445 руб. 12 коп., из них 11.182.544 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком согласно договору аренды N 11101 от 30.12.2005 г.. за период 01.09.2007 г.. по 30.04.2011 г.. и 7.181.900 руб. 92 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей согласно п.3.7 договора в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа по состоянию на апрель 2011 года.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2011 года иск удовлетворен частично, с ООО "Зеленый мир" в пользу Муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" взыскано 1.242.668 руб. 26 коп. долга и 950.252 руб. 55 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что подписав договор аренды земельного участка N 11101 от 30.12.2005 г.. без разногласий ООО "Зеленый мир" тем самым согласился со всеми его условиями, в том числе в части применения поправочного коэффициента в размере 7,5, при расчете арендной платы, применение которого не противоречит действующему законодательству.

25.08.2011 г. в судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, ответчик просил рассмотреть дело без участия его представителя. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся участников процесса.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановлений Главы администрации г. Казани N 1331 от 05.07.2000 г.. и N1017 от 29.04.2005 г.. между Службой земельного кадастра, действующей от имени Главы администрации г.Казани (в настоящее время Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г.Казани) (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N11101 от 30.12.2005 г.., по условиям которого ответчику передан в аренду земельный участок 0,5га (кадастровый номер 16:50:01 18 16:0002), расположенный по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Галиаскара Камала, для строительства торгово-гостиничного комплекса.

Договор заключен сроком до 31.12.2007 г.. (п.2.1 договора).

В соответствии с положениями ст.ст.131, 164 ГК РФ государственная регистрация договора аренды произведена регистрирующим органом 10.04.2007 г..

Согласно п.3.1 договора аренды арендная плата исчисляется с 01.05.2005 г..

Ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате не позднее пятнадцатого числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору, согласно которому ежегодная арендная плата в год составила 1.795.503 руб. 72 коп. (по 149.625 руб. 31 коп. ежемесячно).

В обоснование исковых требований истец ссылается на наличие задолженности по арендной плате в сумме 11.182.544 руб. 20 коп. за период 01.09.2007 г.. по 30.04.2011 г.., из расчета годовой арендной платы за 2007-2010 г.г. в размере 2.980.051 руб. 56 коп., за 2011 года в размере 3.747.117 руб.

При расчете суммы арендной платы истец применил повышающий коэффициент, равный 7,5 согласно Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 года "Об арендной плате за землю", определенного под вид использования при выделении земельного участка.

Согласованный сторонами расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

Расчет стоимости пользования земельным участком произведен истцом с учетом положений Постановления Кабинета Министров РТ N 1102 от 24.12.2010 г.., Решения Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 г.. N 2-3 "О земельном налоге", Постановления РИК г.Казани N 1198 от 22.06.2006 г.. "Об арендной плате за землю в г.Казани".

На дату обращения в суд с исковым заявлением, согласно расчету истца, арендная плата за весь период действия договора ответчиком не вносилась.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал верную оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. ст. 307-309 ГК РФ стороны должны исполнять свои обязательства надлежащим образом, исходя из требований закона и условий обязательства.

В силу ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Согласно пункту 1.6 договора аренды земельный участок предоставлен истцу в арендное пользование под строительство торгово-гостиничного комплекса.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением - 1.

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации удостоверяется выдаваемым полномочным органом разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Объект строительства - торгово-гостиничный комплекс - не введен в эксплуатацию. До сдачи строящегося объекта в эксплуатацию отсутствуют правовые основания для применения коэффициентов.

Из материалов дела следует, что строительство торгово-гостиничного комплекса не завершено, за ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (фундамент), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2007 г.. серии 16-АА 499823.

Учитывая, что истец арендует земельный участок под строительство объекта недвижимости, при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.

Следовательно, применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N 11101 от 30.12.2005 г.. поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 7,5 не соответствует требованиям постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет арендной платы в части применения данного коэффициента является недействительным.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части договора аренды земельного участка N 11101 от 30.12.2005 г.. не влечет недействительности прочих его частей.

Кроме этого по заявлению ответчика судом первой инстанции обоснованно применен срок исковой давности.

Общий срок исковой давности определен ст.196 ГК РФ и составляет 3 года. Истец обратился с иском в суд 15.04.2011 г..

Учитывая, что истец не представил доказательства перерыва течения срока исковой давности (согласно ст.203 ГК РФ) до 15.04.2008 г.., принимая во внимание условия договора о порядке внесения арендных платежей, исковые требования в части взыскания суммы долга подлежат частичному удовлетворению в сумме 1.242.668 руб. 26 коп. за период с мая 2008 года по апрель 2011 года.

Требование истца о взыскании суммы пени за просрочку оплаты арендных платежей согласно п.3.7 договора в связи с произведенным судом перерасчетом арендной платы и применением срока исковой давности также подлежит частичному удовлетворению в сумме 950.252 руб. 55 коп., начисленную на сумму образовавшейся задолженности с учетом срока исковой давности за период с мая 2008 года по апрель 2011 года.

Доводы ответчика о том, что договор аренды N 11101 от 30.12.2005 г.. прекратил свое действие с 01.01.2008 г.., обоснованно не приняты судом во внимание по следующим основаниям.

В пункте 2.8 договора стороны согласовали, что действие прекращается со дня, следующего после даты, указанной в п.2.1 договора. Однако окончание срока действия договора в силу ст.622 ГК РФ не освобождает стороны от полного исполнения всех обязательств. Продолжение пользования арендатором земельного участка после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок (п.2.9 договора).

Согласно условиям п.5.1.5 договора арендатор имеет преимущественное право продление договора по истечении срока действия аренды. Для реализации данного права арендатор не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия договора должен письменно уведомить арендодателя о намерении осуществить продление договора о предоставлении земельного участка на новый срок.

В п.5.1.7 договора также предусмотрено право арендатора добровольно отказаться от земельного участка, в том числе до истечения срока действия договора, путем обращения в Главное управление архитектуры и градостроительства либо в соответствующую администрацию для подготовки постановления об изъятии земельного участка.

В разделе 5.2 договора предусмотрены обязанности арендатора. В частности, согласно п.5.2.15 договора в последний день срока действия договора аренды, при нежелании его продления, арендатор обязан письменно обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды и передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального. Кроме этого, по окончании срока аренды, а равно в иных случаях досрочного прекращения договора арендатор обязан сдать земельный участок в состоянии и качестве, существовавших на момент принятия постановления об отводе арендатору земельного участка, в порядке оформления соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Заявка оформляется на имя арендодателя в течение пяти дней с момента возникновения оснований.

Условиями п.8.2 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, указанных в договоре, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1). Если правила, содержащиеся в части первой ст.431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч.2).

В материалы дела представлена переписка между сторонами, а именно: письма ответчика в адрес истца от 23.02.2009 г.. с просьбой произвести перерасчет арендной платы за период с 01.05.2005 г.. с учетом коэффициента - 1, и возврате излишне уплаченной суммы; от 01.04.2009 г.. N 53 с просьбой о предоставлении земельного участка площадью 5000 кв.м. в собственность.

Таким образом, с учетом положений ст.ст.431, 610, 621 ГК РФ и вышеназванных условий договора судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды перешел в режим заключенного на неопределенный срок, поскольку суду не представлены доказательства обращения после 31.12.2007 г.. ответчика к истцу о прекращении договорных правоотношений в рамках договора N 11101 от 30.12.2005 г.., а представленная переписка свидетельствует об обратном.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы следует принять поправочный коэффициент в размере 7,5, применение которого не противоречит действующему законодательству и целевому использованию, проверены судом апелляционной инстанции, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно п.4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г.. N 316 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:011816:0002, площадью 0,5 га изначально был сформирован с разрешенным использованием "под строительство торгово-гостиничного комплекса". Данный факт подтверждается постановлением "Об отводе ООО "Зеленый мир" земельного участка по ул.Г.Камала" N 1331 от 05.07.2000 г.. (л.д.20). Указанный вид разрешенного использования также значится в базе государственного кадастра недвижимости по настоящий момент.

Таким образом, истец не вправе был изменять вид разрешенного использования, установленный в договоре аренды N 11101 от 30.12.2005 г.. и распространять его действие на возникшие правоотношения, поскольку фактически земельный участок предоставлялся с видом разрешенного использования лишь под строительство торгово-гостиничного комплекса.

Кроме этого, объект недвижимости - незаконченное строительством здание торгово-гостиничного комплекса, подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ООО "Зеленый мир" от 26.11.2007 г.. серии 16-АА 499823 (л.д.28).

Следовательно, расчет истца в части применения коэффициента 7,5 к договору аренды противоречит постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74, в связи с чем признан судом недействительным.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, являются необоснованными по вышеизложенным обстоятельствам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы нормами действующего налогового законодательства освобожден.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 июня 2011 года по делу N А65-7570/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев