Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. N 04АП-2558/11

г. Чита

29 августа 2011 г.

Дело N А19-4774/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 мая 2011 года по делу N А19-4774/2011 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" (ОГРН 1023800837334, ИНН 3803202458) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании зарегистрировать переход права собственности

(суд первой инстанции: Позднякова Н.Г.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ": Муштакова Вера Николаевна, нотариально удостоверенная доверенность от 18 ноября 2010 года;

от Управления Росреестра: Смородникова Евгения Николаевна, специалист-эксперт отдела правового обеспечения, доверенность от 18 апреля 2011 года N 96

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" (далее - Общество, ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 115), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 10 февраля 2011 года N 03-24/р-1236 в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - склад арматурной стали, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 51 07 01 и обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - сооружение склад арматурной стали, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 51 07 01, кадастровый номер 38:34:015901:0000:25:414:001:010257040:0003 от ОАО "КБЖБ" к ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ".

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 мая 2011 года заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемого действия регистрирующего органа Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на пункт 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и указывая, что для регистрации ранее возникшего права собственности ОАО "Комбинат Братскжелезобетон" (далее - ОАО "КБЖБ") не было представлено заявление правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Регистрирующий орган считает, что Обществом выбран неверный способ защиты своего права, ему необходимо было обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, а не с требованием о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода прав собственности на спорный объект недвижимости, поскольку именно суд может дать оценку сложившимся правоотношениям, а не регистрирующий орган.

Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неправильно применен пункт 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку основанием отказа в государственной регистрации было не отсутствие продавца, а отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца на спорный объект недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей Управления Росреестра и Общества, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ОАО "КБЖБ" (продавец) в лице внешнего управляющего Вологжина В.А. и ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" (покупатель) 27 февраля 2003 года заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил 20 объектов недвижимости, в том числе склад арматурной стали, инвентарный номер 20006, расположенный по адресу: 665718, г. Братск, Центральный район, Промбаза, Подразделение ЗЖБИ N 3.

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи цена договора составила 6 000 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость, покупатель обязался произвести оплату за купленные объекты недвижимости в течение марта 2003 года в следующем порядке: 2 750 000 рублей - денежными средствами и 3 250 000 рублей - поставкой металлопроката (т. 1, л.д. 16-19).

Актом приема-передачи от 7 марта 2003 года объекты недвижимого имущества, в том числе склад арматурной стали, переданы от ОАО "КБЖБ" к ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" (т. 1, л.д. 19-20).

Согласно справке об адресной регистрации объектов недвижимости от 23 июля 2033 года N 07/2-1220 в адресном реестре зданий и сооружений г. Братска склад арматурной стали зарегистрирован по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 51 07 01 (т. 1, л.д. 21).

На основании выставленного продавцом счета-фактуры от 17 февраля 2003 года N 273 покупатель (Общество) произвел оплату за приобретенные объекты недвижимости в сумме 2 750 000 рублей платежными поручениями от 6 марта 2003 года N 0283 и N 0284. Кроме того, протоколом от 6 марта 2003 года проведен взаимозачет между сторонами по договору купли-продажи на сумму 3 250 000 рублей (т. 1, л.д. 49-52).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной по состоянию на 8 ноября 2010 года, ОАО "КБЖБ" ликвидировано вследствие банкротства, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 20 декабря 2005 года сделана запись за N 2053805042432 о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

11 декабря 2010 года ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на склад арматурной стали с приложением следующих документов: договора купли-продажи от 27 февраля 2003 года; акта от 7 марта 2003 года; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц на ОАО "КБЖБ" от 8 ноября 2010 года; плана приватизации государственного предприятия комбината "Братскжелезобетон", утвержденного распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 2 ноября 1992 года N 34/АК; приложения N 1 к плану приватизации; постановления от 13 апреля 1994 года N 640; справки от 23 июля 2003 года; технического паспорта; платежного поручения от 1 ноября 2010 года N 861; выписки из протокола от 27 марта 2003 года N 4; доверенности от 8 ноября 2010 года, что подтверждается распиской в получении документов (т. 1, л.д. 15).

Уведомлением от 31 декабря 2010 года N 03/037/2010-599 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком на один месяц (до 31 января 2011 года) и предложило представить заявление и иные необходимые документы для государственной регистрации права собственности ОАО "КБЖБ" (т. 1, л.д. 80-82)

В связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, Обществом устранены не были, Управление Росреестра письмом от 10 февраля 2011 года N 03-24/р-1236 сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на склад арматурной стали (т. 1, л.д. 10-12).

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о незаконности отказа в государственной регистрации перехода права собственности, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма права содержится в пункте 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В пункте 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при ликвидации продавца (юридического лица) покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что Обществом доказан факт наличия у продавца (ОАО "КБЖБ") права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путем их купли-продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду.

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" комиссия по приватизации составляет план приватизации предприятия, согласовывает его с местным Советом народных депутатов, трудовым коллективом предприятия. План приватизации утверждает соответствующий комитет по управлению имуществом.

План приватизации предприятия определяет способы и сроки приватизации, начальную цену предприятия, величину уставного капитала акционерного общества или товарищества, рекомендуемую форму платежа (расчетов). В состав плана приватизации предприятия может также входить проект его реорганизации, который может предусматривать, в частности, выделение его подразделений в самостоятельные предприятия (с определением их уставных капиталов) или распродажу активов предприятия (пункт 6 статьи 14 названного Закона РСФСР).

Пунктом 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721, предусмотрено, что с момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия, подразделения принимаются акционерным обществом. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей преобразованного предприятия.

Из материалов дела следует, что распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 2 ноября 1992 года N 34/АК был утвержден план приватизации государственного предприятия комбината "Братскжелезобетон"; государственное предприятие комбинат "Братскжелезобетон" преобразовано в Акционерное общество открытого типа "Комбинат Братскжелезобетон" (далее - АООТ "КБЖБ") (т. 1, л.д. 46-47).

Пунктом 4 указанного распоряжения установлено, что АООТ "КБЖБ" является правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия комбината "Братскжелезобетон".

АООТ "КБЖБ", созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке приватизации, стало собственником объекта недвижимого имущества - склада арматурной стали, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 51 07 01, что усматривается из Перечня недвижимого имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества "Комбинат Братскжелезобетон" по состоянию на 1 июля 1992 года (т. 1, л.д. 23-28).

Таким образом, спорный объект недвижимости в 1992 году в порядке приватизации государственного предприятия перешел в собственность продавца спорного имущества -АООТ "КБЖБ" (затем - ОАО "КБЖБ").

На основании пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку право собственности ОАО "КБЖБ" на склад арматурной стали возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о юридической действительности права собственности ОАО "КБЖБ" на данный объект недвижимости без регистрации данного права.

Учитывая приведенные фактические обстоятельства, в том числе факт регистрации уполномоченным органом прекращения деятельности ОАО "КБЖБ", арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает препятствий для регистрации перехода права собственности к ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" на спорный объект недвижимого имущества.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что пунктом 41 Методических рекомендаций по порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять, в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара.

Следовательно, Управление Росреестра вполне могло установить приведенные выше фактические обстоятельства в ходе правовой экспертизы представленных Обществом документов, однако вместо этого по формальному основанию (отсутствие заявления от ликвидированного ОАО "КБЖБ") отказало в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и правовую позицию, выраженную в пункте 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности по тому лишь основанию, что для проведения государственной регистрации права собственности ОАО "КБЖБ" (продавца спорного имущества) не представлено заявление последнего и соответствующие документы, а с заявлением о государственной регистрации обратилось только ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" (покупатель).

Рассмотрев довод Управления Росреестра о необходимости государственной регистрации ранее возникшего права собственности у продавца спорного объекта недвижимости до регистрации перехода права собственности на склад арматурной стали к Обществу, суд апелляционной инстанции находит его несостоятельным.

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом (пункт 2).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (пункт 3).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не влияет на возможность в полном объеме распоряжаться недвижимым имуществом и в силу установленного Законом правила такая регистрация ранее возникшего права может быть осуществлена регистрирующим органом одновременно с государственной регистрации перехода права собственности.

Соответственно, с учетом взаимосвязанных положений статей 2, 6 и 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также при наличии доказательств права собственности ОАО "КБЖБ" на спорный объект недвижимости в момент заключения с ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ" договора купли-продажи от 27 февраля 2003 года и доказательств исполнения покупателем обязательств по оплате, отсутствии спора о правах на объект недвижимого имущества и притязаний на него со стороны третьих лиц, регистрации прекращения деятельности продавца спорного недвижимого имущества, у Управления Росреестра не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на склад арматурной стали.

Изложенное согласуется с правовыми позициями, выраженными в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года N 1395/09 и от 12 января 2010 года N 10885/09.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган должен был вначале внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на спорный объект недвижимости ОАО "КБЖБ", после чего внести запись о переходе права собственности на объект недвижимости к ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ".

Суд апелляционной инстанции отклоняет также довод регистрирующего органа о том, что Обществом был выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку пунктом 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прямо предусмотрено, что отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления ликвидированного продавца может быть обжалован в арбитражный суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не только в порядке искового судопроизводства (приведенные в апелляционной жалобы судебные акты были вынесены до принятия названного Постановления, в связи с чем не могут быть учтены).

Суд апелляционной инстанции считает необоснованной и ссылку Управления Росреестра на неразумность действий ООО "СИБ-ЭКОЛОГИЯ", поскольку мотивы действий и бездействия Общества по поводу сроков обращения с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества не имеют правового значения для настоящего дела.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 мая 2011 года по делу N А19-4774/2011, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 мая 2011 года по делу N А19-4774/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Э.В. Ткаченко Д.Н. Рылов