Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2011 г. N 12АП-5837/11

г. Саратов

Дело N А12-4343/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области - Глинкова Д.С., по доверенности N 05 от 19.01.2009,

без участия в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Химстройсервис", своевременно и надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания (почтовое уведомление N 78408 приобщено к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июня 2011 года

по делу N А12-4343/2011 (судья Козырский Д.А.),

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области,

к обществу с ограниченной ответственностью "Химстройсервис", г. Волжский, Волгоградская область,

о взыскании 60 478 руб. 63 коп.,

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области (далее истец; Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществ у с ограниченной ответственностью "Химстройсервис" (далее ответчик; ООО "Химстройсервис") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 59024,62 руб. и пени в сумме 1454,01 руб.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 10055,97 руб., пени в сумме 76,70 руб., а так же проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 543,46 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июня 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель указывает, что права и обязанности по договору аренды перешли Карапетяну О.М. только с момента регистрации права собственности на объект недвижимости с 08.10.2010. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно применил статью 414 ГК РФ и сделал вывод, что фактически обязательства между Комитетом и ООО "Химстройсервис" по договору аренды земельного участка N 62 от 15.09.2006 прекратились с 30.10.2009 в связи с заключением соглашения об отступном между ООО "Химстройсервис" и Карапетяном О.М.

Письменного отзыва на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ООО "Химстройсервис" (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, Между Комитетом по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Химстройсервис" (арендатор) был заключен договор N 62 от 15.09.2006 аренды земельного участка площадью 986 кв.м., кадастровый N 34:34:07 00 30:0005, расположенного по адресу: г.Волгоград, ул.Губкина, 13А, для эксплуатации административного здания.

Срок договора аренды определен сторонами до 01.07.2055 (п. 2.1 договора).

Арендатор принял у арендодателя земельный участок по акту приема-передачи 15.09.2006.

Согласно ст.ст. 131, 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ, договора аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Материалами дела подтверждена государственная регистрация договора аренды.

Пунктом 5.2.3 договора, предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесения арендной платы.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится ежемесячно, равными долями от годового размера арендной платы, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании нормативных правовых актов РФ, Волгоградской области, органов местного самоуправления посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка, с приложением расчета арендной платы.

30.10.2009 между ООО "Химстройсервис" и Карапетяном О.М. было заключено соглашение о предоставлении отступного.

Согласно условиям соглашения о предоставлении отступного ООО "Химстройсервис" взяло на себя обязательство передать в собственность Карапетяну О.М. в качестве отступного, в счет оплаты задолженности в размере 2008223 руб., возникшей из договора подряда N 1 от 25.07.2008 г.. четырехэтажное кирпичное административное здание, площадью 1 972,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Волгоград, ул.Губкина, 13 А.

Передача недвижимого имущества по соглашению о предоставлении отступного произведена при подписании 30.10.2009 (п. 3.1 договора).

Полагая, что с момента подписания соглашения и передачи недвижимого имущества, фактическим пользователем земельного участка является Карапетян О.М. и следовательно на него возложена обязанность по уплате арендной платы, ответчик не исполнял свои обязанности по договору аренды надлежащим образом.

Неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворяя заявленные требования, основываясь на положениях статей 414, 433, 552 ГК РФ, исходил из того, что обязанность ООО "Химстройсервис" по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору N 62 от 15.09.2006 прекратилась с 30.10.2009, то есть с момента подписания и передачи недвижимого имущества расположенного на арендуемом земельном участке по соглашению о предоставлении отступного Карапетяну О.М., в связи с чем, требование истца о взыскании арендной платы и пени за период с 01.01.2010 по 07.10.2010 (до даты регистрации перехода права собственности) не обоснованы.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии со статями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на покупателя (на недвижимое имущество с даты государственной регистрации права), следовательно, прежний собственник вправе до даты регистрации права собственности требовать оплаты за пользование спорным помещением.

Учитывая, что право собственности у Карапетяна О.М. на здание возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него - 08.10.2010, следовательно, именно с этой даты в отношении земельного участка права и обязанности арендодателя переходят к Карапетяну О.М. и у него возникают обязанности по внесению арендной платы Комитету по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и необоснованности применения судом первой инстанции статьи 414 ГК РФ, по смыслу которой обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.

Согласно представленного истцом расчета задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 07.10.2010 составляет 10055,97 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования установленной ЦБРФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.2 договора).

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно представленного истцом расчета, размер пени по договору за период с 12.01. 2010 по 07.10.2010 составляет 76 руб. 70 коп.

Сумма процентов за пользование чужими денежными в период с 08.10.2010 по 31.05.2011 средствами рассчитана в соответствии со статьей 395 ГК РФ и составляет 543,46 руб.

Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение - отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, повлекшем принятие неправильного судебного акта.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июня 2011 года по делу N А12-4343/2011 отменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Химстройсервис", г. Волжский, Волгоградская область, в пользу субъекта Российской Федерации - Волгоградская область в лице Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области задолженность по арендной плате в сумме 10055,97 руб., пени в сумме 76,70 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 543,46 руб., а всего 10676,13 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший определение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.В. Луговской