Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. N 15АП-6637/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-25809/2010

29 августа 2011 г.

15АП-6637/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.

при участии:

от истца: представитель Барсуков С.В. (доверенность от 28.01.2011 N 554),

от ответчика: представитель Аношкин С.А. (доверенность от 01.02.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом г. Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28 апреля 2011 года по делу N А53-25809/2010 (судья Пипник Т.Д.)

по иску комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью "Связь-Информ-Сервис"

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и выселении из муниципального нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Связь-Информ-Сервис" (далее - общество) о взыскании в доход местного бюджета задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2007 N 3206 за период с 01.10.2009 по 31.10.2010 в размере 86 524 рублей 50 копеек и пени за указанный период в размере 7 074 рублей 52 копеек, расторжении договора аренды от 01.05.2007 N 3206 и выселении общества из муниципального нежилого помещения, литер "А", первый этаж, комнаты N 25, 42-46, 42б, 42в, 45а, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 269.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2011 в удовлетворении заявленных комитетом требований отказано. Суд первой инстанции не нашел оснований для признания верным довода истца об изменении договора с момента опубликования решения городской думы и указал, что с даты проведения рыночной оценки арендной платы договор также не может быть признан измененным, поскольку в этом действии ответчик не участвовал и о совершении его не был осведомлен. Исполнения договора в соответствии с новыми условиями истец вправе требовать не ранее, чем состоится в установленном законом порядке факт изменения договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы апеллянт сослался на статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон или нет.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель комитета поддержал доаоды апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

По делу был объявлен перерыв до 29 августа 2011 года, о чем было опубликовано объявление на сайте суда.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Связь-Информ-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2007 N 3206 (далее - договор, т. 1, л.д. 33-34), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование на правах аренды недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 269, а именно: комнаты первого этажа, литер "А" N N 25, 42-46, 42б, 42в, 45а, общей площадью 125,4 кв.м. (далее - недвижимое имущество).

В пункте 1.2 договора установлен срок аренды - с 01.05.2007 по 01.05.2032. Договор в установленном законом порядке зарегистрирован. Недвижимое имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2007. Факт передачи сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендная плата определяется согласно приложению к договору, которое является неотъемлемой частью последнего.

Арендная плата вносится ежемесячно в течение первых десяти дней текущего месяца на счет УФК по РО (КУИ г. Таганрога) путем перечисления (пункт 3.1.2 договора).

Пунктом 3.1.4 договора стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В этом же пункте указано, что в случае изменения на основании решения Городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы соответственно изменяется размер арендной платы по договору.

Дополнительными соглашениями к договору от 01.01.2008 и от 01.04.2008 (т. 1, л.д. 38, 37) стороны изменяли размер арендной платы, подлежащей уплате обществом за пользование нежилыми помещениями. Так, дополнительным соглашением от 01.04.2008 размер арендной платы по договору был установлен в размере 18 364 рублей 39 копеек.

С 01.10.2010 комитет начал производить начисление арендной платы в размере 35 669 рублей 49 копеек, мотивируя повышение размера арендной платы ссылкой на пункт 3.1.4 договора, положения решения Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 N 24 (опубликовано в издании "Таганрогская правда" N 148-150, 29.05.2009-04.06.2009 и в соответствии с пунктом 9 решения вступило в силу со дня его официального опубликования) и отчетом об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы недвижимого имущества от 29.09.2009 N 112/377-011204.

Согласно пункту 2 решения Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 N 24 арендная плата по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Письмом от 08.02.2010 N 76 комитет направил обществу дополнительное соглашение от 01.10.2009 к договору аренды, в котором размер арендной платы увеличен до суммы 35 669 рублей 49 копеек. Указанный размер определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы недвижимого имущества от 29.09.2009 N 112/377-011204.

Из материалов дела следует, что вышеуказанное письмо ответчик получил 24 февраля 2010 года и с марта 2010 стал вносить арендную плату в новом размере.

Письмами от 08.02.2010 N 21, от 07.04.2010 N 21-1, от 28.10.2010 N 267 комитет предлагал обществу оплатить задолженность по арендной плате и освободить занимаемые помещения.

Ссылаясь на неисполнение условий договора по внесению арендных платежей, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе комитет в обоснование своих требований ссылается на положения статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В отличие от арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата за использование помещений не является нормативно установленной ценой, в связи с чем, положение статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникшим между сторонами отношениям не применимо.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендная плата определяется согласно приложению к договору аренды, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 3.1.4 договора стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В этом же пункте указано, что в случае изменения на основании решения Городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы, соответственно изменяется размер арендной платы по договору.

В приложении N 1 к договору закреплена формула, согласно которой определяется размер арендной платы за объект недвижимости. Идентичные положения также закреплены в приложениях к дополнительным соглашениям, подписанными сторонами.

Из указанных приложений следует, что сторонами была согласована методика расчета арендной платы, основанная на применении нормативной цены земельного участка с учетом использования определенных коэффициентов.

Согласно пункту 2 решения Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 N 24 арендная плата по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания постановления думы невозможно установить размер арендной платы за арендуемые ответчиком помещения, так как указание на методику расчета или твердый размер арендной платы в постановлении отсутствует.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обосновано указал, что условия договора аренды подлежат изменению в одностороннем порядке посредством издания нормативного акта уполномоченным органом лишь в случае, когда в нормативном акте определен собственно размер арендной платы или установлены ставки, позволяющие определить ее размер.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы является величиной определяемой. Согласно положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения, содержащиеся в отчете, могут быть оспорены (статья 13 закона).

Из материалов дела следует, что обществу как арендатору помещений и лицу, на которое возложена обязанность по внесению арендных платежей за пользование помещениями, не была предоставлена возможность ознакомиться с информацией, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы недвижимого имущества от 29.09.2009 N 112/377-011204, представить возражения относительно изложенных в нем выводов.

Поскольку из решения Городской Думы невозможно определить размер арендной платы или ее ставки, норма договора об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке может быть реализована лишь путем доведения соответствующей информации до сведения арендатора и такое изменение договора не может произойти ранее момента информирования арендатора .

Вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон по поводу изменения договора в части цены подлежат в данном случае регулированию на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке изменения договора, является законным и обоснованным. Исполнения договора в соответствии с новыми условиями истец вправе требовать не ранее, чем состоится в установленном законом порядке факт изменения договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ввиду того, что судом не установлено нарушений обязательств договора со стороны общества, требование комитета о взыскании пени также подлежит отклонению.

Отсутствие нарушений обязательств договора со стороны общества также является основанием для отказа в удовлетворении требования комитета о расторжении договора и выселения ответчика из помещений.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 года по делу N А53-25809/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина