Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2010 г. N 19АП-5654/10

30 августа 2010 г.

N А48-1097/2010

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Афониной Н.П.,

судей Сурненкова А.А.,

Алферовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной К.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой": Караваева О.С., директор, выписка из ЕГРЮЛ; Пехтерев Г.Н., юрисконсульт, доверенность б/н от 09.03.2010;

от общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего уведомления в материалах дела имеются;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего уведомления в материалах дела имеются;

от Шагаровой Тамары Ивановны: представитель не явился, доказательства надлежащего уведомления в материалах дела имеются;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.06.2010 по делу N А48-1097/2010 (судья - Юдина А.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" к обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой", с участием третьих лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области, Шагаровой Тамары Ивановны о признании незаконным одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008, заключенного между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой" (требование выделено из дела N А48-6496/2009) и встречное исковое заявление ООО "Капиталстрой" к ООО "Промжилстрой" о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008, подписанного между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - ООО "Промжилстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (далее - ООО "Капиталстрой", ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008 (требование выделено из дела NА48-6496/2009).

ООО "Капиталстрой" обратилось в Арбитражный суд Орловской области со встречным иском к ООО "Промжилстрой" о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве жилья между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой" N 203 от 02.09.2008.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.06.2010 исковые требования ООО "Промжилстрой" удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ООО "Капиталстрой" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Капиталстрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований ООО "Капиталстрой".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Капиталстрой" ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, в судебном заседании просили отменить решение полностью, вынести по делу новый судебный акт.

ООО "Промжилстрой" возражения на доводы апелляционной жалобы изложило в письменном отзыве на апелляционную жалобу, считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Шагарова Тамара Ивановна, УФРС по Орловской области, ООО "Промжилстрой" явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая наличие доказательств надлежащего уведомления указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей данных лиц в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей ООО "Капиталстрой", оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 02.07.2007 ООО "Капиталстрой" (заказчик) и ООО "Промжилстрой" (генподрядчик) подписали договор генерального строительного подряда N 2/с, по условиям которого генподрядчик взял на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы по устройству фундамента, цокольной части здания, монтажу плит перекрытия, устройству кирпичной кладки стен и перегородок, отделочные работы и другие сопутствующие работы на объекте по строительству 6-ти подъездного 9-ти этажного жилого дома по ул. Космонавтов в г. Орле.

01.09.2008 истец и ответчик заключили соглашение к договору генерального строительного подряда от 02.07.2007 г. N 2/с, согласно которому, ответчик передает в собственность истцу семь трехкомнатных квартир (NN 198, 202, 162, 158, 122, 90, 45) в строящемся 9-ти этажном 6-подъездном жилом доме по ул. Космонавтов в г. Орле. Общая стоимость квартир, исходя из расчета 23 000 руб. за 1 кв.м., составляет 13 662 920 руб. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

Между ООО "Капиталстрой" (застройщик) и ООО "Промжилстрой" (участник долевого строительства) 02.09.2008 были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья, в том числе N 203, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) девятиэтажный кирпичный жилой многоквартирный дом по строительному адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон N 13 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать квартиру N 198 участнику по правилам договоров, а участник обязался оплатить площадь квартир.

Пунктом 3.3. договора участия в долевом строительстве жилья N 203 предусмотрено, что расчет между сторонами производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ N 2/с от 02.07.2007 в срок до 30.11.2008.

Раздел 7 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве жилья устанавливает условия, в соответствии с которыми застройщик вправе расторгнуть договор, а именно, не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику в порядке, предусмотренном действующим законодательством, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и о последствиях неисполнения такого требования, либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктом 7.5 настоящего договора (пункт 7.4 договора).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вышеуказанный договор участия в долевом строительстве жилья 15.09.2008 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

15.09.2009 в Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области поступило заявление ООО "Капиталстрой", в лице генерального директора Караваевой О.С. о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении вышеназванного договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного 15.09.2008.

При этом, генеральный директор ООО "Капиталстрой" Караваева О.С. обратилась с заявлениями в УФРС по Орловской области об ускорении регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в связи со сроком сдачи дома в эксплуатацию.

17.09.2009 Управление Федеральной регистрационной службы внесло запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья.

15.12.2009 зарегистрирован договор участия в долевом строительстве N 198 от 05.11.2009 и дополнительное соглашение от 30.11.2009, между ООО "Капиталстрой" и Шагаровой Т.И. в отношении квартиры N 198.

24.12.2009 в Управление поступило определение Арбитражного суда Орловской области об обеспечении иска от 21.12.2009 года по делу N А48-6496/2009. В настоящее время регистрация приостановлена до снятия указанных выше ареста и запрещений государственной регистрации.

Считая отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008 незаконным и недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленных первоначальных требований, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Следовательно, стороны должны руководствоваться условиями договоров, заключенных между ними.

Доводы ООО "Капиталстрой" о незаключенности договора участия в долевом строительстве не могут быть приняты арбитражным судом во внимание в силу следующих обстоятельств.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из материалов дела, договор участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008 между истцом и ответчиком совершен в надлежащей форме - составлен и подписан в виде одного документа и зарегистрирован в установленном порядке.

При этом арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что регистрация расторжения названного договора не может свидетельствовать о несоблюдении сторонами формы договора при его заключении, поскольку данное регистрационное действие произведено после регистрации оспариваемых договора, а правомерность одностороннего отказа ответчика от исполнения договора проверяется в рамках настоящего дела.

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Проанализировав оспариваемый ответчиком договор участия в долевом строительстве жилья N 203, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что он соответствует требованиям указанных норм.

В договоре участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 сторонами четко определен его предмет с указанием строительного адреса здания и размещения и площади объекта долевого строительства в разделе 1 и 2 договора.

Цена договора, порядок и условия расчетов закреплены в пунктах 3.1 - 3.3.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что в договоре участия в долевом строительстве не оговорена цена договора и порядок оплаты цены, по следующим основаниям.

В пункте 3.1 договора определена стоимость квартиры из расчета 23 000 руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади.

Расчет между сторонами по данному договору, согласно пункту 3.3 производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ N 2/С от 02.07.2007в срок до 30.11.2008.

02.07.2007 между сторонами был заключен только один договор генерального строительного подряда N 2/с.

Таким образом, между сторонами отсутствовали разногласия относительно цены договора, порядка и сроков расчетов по договору.

Довод ответчика о том, что в договоре участия в долевом строительстве не оговорен срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, также несостоятелен.

В договоре участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 N 203 срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен сторонами как - I квартал 2009 года (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 6.2 договора срок передачи квартиры истцу установлен в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (со срока, указанного в пункте 6.1 договора).

Как следует из положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

Следовательно, сторонами установлен срок передачи квартиры - 31.05.2009 (31.03.2009 + 2 месяца), а такое установление сроков исполнения обязательств не противоречит требованиям закона.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, обязанность застройщика по передаче соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства возникает после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции о пришел к обоснованному выводу о том, что договор участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008 содержит все существенные условия, необходимые для такого вида договоров, в связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований судом правомерно отказано.

Принимая решение об удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Промжилстрой о признании незаконным одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.

Такими основаниями являются - просрочка внесения единовременного платежа в течение более чем три месяца, а также систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, в случае, если внесение единовременного платежа или внесение платежей в определенный период предусмотрена договором долевого строительства (часть 4, 5 статьи 5 Федерального закона).

По утверждению ООО "Капиталстрой", заявленный им отказ от исполнения договора обусловлен наличием просрочки внесения участником долевого строительства предусмотренной договором оплаты договорной цены.

Оценивая указанный довод, суд первой инстанции обоснованно указал на особенности согласованного сторонами порядка расчетов по договорам.

Согласно пункту 3.3 договора долевого участия, расчет между сторонами производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ N 2/С от 02.07.2007 в срок до 30.11.2008.

01.09.2008 сторонами было заключено соглашение к вышеуказанному договору подряда, согласно которому ответчик передает в собственность истцу семь трехкомнатных квартир стоимостью 13 662 920 руб. в счет стоимости работ. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

Наличие указанного договора и соглашения к нему подтверждено Постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 23.04.2010 по делу N А48-5405/2009, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Капиталстрой" к ООО "Промжилстрой" о признании договора генерального строительного подряда N 2/с от 02.07.2007 незаключенным.

Согласно представленному в материалы дела акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.02.2009, в числе сумм оплаты сторонами указана сумма 13 662 920 руб. с датой оплаты 01.09.2008, соответствующая сумме, отраженной в соглашении от 01.09.2008.

С учетом изложенных обстоятельств, а также пояснений сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что названная сумма является стоимостью квартир, передаваемых истцу по договору участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008.

В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, заключая указанный договор, стороны предусмотрели, что денежное обязательство истца по договору участия в долевом строительстве жилья прекращается по соглашению сторон. Судом сделан обоснованный вывод о том, что стороны, подписав акты взаимных расчетов, фактически провели зачет стоимости вышеуказанной квартиры в счет оплаты стоимости работ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, при этом судом сделан верный вывод о том, что данный Федеральный закон не содержит запрета на оплату объекта долевого строительства иным способом.

Следовательно, в рамках договора участия в долевом строительстве жилья, была произведена оплата в форме, предусмотренной договором участия в долевом строительстве и не запрещенной действующим законодательством.

При этом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о его несогласии со стоимостью и объемам фактически выполненных истцом работ, поскольку вопросы о стоимости и объеме выполненных работ не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Поскольку обязательства ООО "Промжилстрой" были прекращены по соглашению сторон, ООО "Капиталстрой" не обладало правом на односторонний отказ от исполнения названных договоров участия в долевом строительстве по основаниям просрочки совершения денежного платежа в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Ответчиком также не соблюдены условия и порядок расторжения договора, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 (тридцать) дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

По смыслу названной нормы, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого ясно и определенно следовало, какое обязательство по какому договору не исполнено, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствие неисполнения такого требования.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на письмо N 18 от 18.02.2009.

Суд первой инстанции, исследовав содержание данного письма, обоснованно не установил в нем признаков предупреждения, предусмотренного статьей 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Из содержания данного письма видно, что ответчик дает согласие на расторжение договора подряда, а также ввиду непринятия результата работ предлагает оплатить, в том числе, договор N 203 от 02.09.2008 денежными средствами в срок до 20.03.2009.

Также ответчик указывает, что имеются разногласия в отношении обоснованности определения цены и объемов работ, выполненных истцом.

Между тем, предложение ответчика исполнить обязательства по оплате денежными средствами договора N 203 от 02.09.2008 противоречит тому обстоятельству, что на момент направления данного письма указанное обязательство было прекращено по соглашению сторон.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 не соответствует нормам закона и условиям заключенного между сторонами договора, в связи с чем, обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Промжилстрой".

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, не опровергают выводы суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены принятого по делу решения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При подаче апелляционной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 21.06.2010 по делу N А48-1097/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.П. Афонина

Судьи

А.А. Сурненков Е.Е. Алферова