Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. N 15АП-8355/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-90/2011

29 августа 2011 г.

15АП-8355/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Ерёмин Ф.Ф.) от 08 июня 2011 года по делу N А53-90/2011

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью "Джулиас" (ИНН 6154060427, ОГРН 1026102575840),

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Джулиас" (далее - общество) о взыскании 30 649 рублей 95 копеек задолженности по арендным платежам и 592 рублей 63 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.06.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В обоснование принятого решение суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи нежилого помещения от 21.05.2011 N 161/А вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (21.05.2010). С этого же момента, отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 11.11.2004 N 2503 прекратились - общество стало покупателем (законным владельцем) нежилых помещений. При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (06.10.2010) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю комитет продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, доказательства возврата комитету арендованного имущества в материалах дела отсутствуют. По мнению истца, ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату в соответствии с условиями договора, включая заявленный период.

От ответчика отзыв на жалобу не поступил. Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Джулиас" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 11.11.2004 N 2503 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдает арендатору во временное пользование нежилые помещения на первом этаже, литер "А": комната N 1 площадью 20,3 кв.м., комнаты N 14,13а,13б,13в,13г,1а - комнаты совместного использования _ доли от площади 36,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Таганрог, Петровская,43 для использования под парикмахерскую.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 11.11.2004. Факт передачи имущества сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды срок аренды определен с 11.11.2004 по 11.10.2005.

Размер арендной платы за нежилые помещения установлен сторонами в приложении к договору аренды. Дополнительными соглашениями к договору аренды стороны неоднократно изменяли размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно в течение первых десяти дней текущего месяца на расчетный счет арендодателя путем перечисления.

21.05.2010 между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи N 161/А-10 (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с договором купли-продажи и дополнительным соглашением к нему от 27.08.2010, помещения, выступающие предметом договора аренды, были переданы в собственность общества.

Согласно пункту 4.3 договора купли-продажи последний является актом приема-передачи.

Переход права собственности был зарегистрирован в Таганрогском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской власти (запись регистрации от 06.10.2010 N 61-61-42/095/2010-594 и N 61-61-42/095/2010-602 от 06.10.2010.

По мнению истца, ответчик обязан вносить арендные платежи до момента регистрации перехода к нему прав собственности на спорные помещение от комитета. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Ввиду того, что общество продолжало пользоваться нежилыми помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения из владения общества не выбывали и на момент заключения сторонами договора купли-продажи находились во владении ответчика.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю ответчик обязан платить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Указанный довод был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получил надлежащую и обоснованную оценку со стороны суда.

Таким образом, требования комитета о взыскании арендной платы за период с 01.08.2010 по 06.10.2010, а также пени за период после заключения договора купли-продажи не подлежат удовлетворению.

Касательно требований истца о взыскании пени за период с января по март 2010 года суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Согласно расчету, приложенному к исковому заявлению, размер пени по договору аренды, начисленный истцом за период с января по март 2010 года, составляет 66 рублей 11 копеек. В этом же расчете комитет указывает на поступление от общества 45 рублей 41 копейки в счет погашения образовавшейся пени. Таким образом, согласно расчету истца за период с января по март 2010 года за ответчиком числится задолженность по оплате пени по договору аренды в размере 20 рублей 70 копеек.

В тоже время, исходя из расчета, по состоянию на март 2010 года у общества имеется переплата по арендной плате в размере 20 рублей 70 копеек. Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что общество задолженность по пене за январь - март 2010 года погасило.

Данный факт был признан истцом в суде первой инстанции, на что имеется указание в решении суда первой инстанции. Возражений по данному поводу истцом не заявлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 июня 2011 года по делу N А53-90/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина