Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2007 г. N КГ-А40/6222-07 Суд удовлетворил иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка, поскольку установил наличие оснований для изменения спорного договора аренды, однако признал неправомерным включение в договор условий об ответственности в виде пени за просрочку платежей, указав, что включение в договор условия об ответственности в виде пени в судебном порядке не предусмотрено гражданским законодательством (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 августа 2007 г. N КГ-А40/6222-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2007.

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2008 г. N КГ-А40/6222-07

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к совместному Российско-Югославскому предприятию "Консорциум" в форме общества с ограниченной ответственностью (далее - СП "Консорциум") о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.07.1996 г. N М07-006283, заключенный между сторонами.

Истец требует изменения условий договора о размере арендной платы, исключения условия об освобождении ответчика от ее уплаты, внесения условия об ответственности за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также внесения в договор условия об отнесении арендуемого участка к особо охраняемой территории природного парка и обязанностях арендатора соблюдать режим ее использования. Требования основаны на следующем: Постановлением Правительства Москвы от 30.08.05 N 658-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 09.07.96 N 574" отменено условие предоставления земли, в соответствии с которым арендатор освобождался от уплаты арендной платы; изменившееся в период действия договора аренды законодательство предусматривает платность землепользования и ответчик не относится к землепользователям, являющимся плательщиком земельного налога; в соответствии с нормативными актами г. Москвы территория, в границах которой расположен арендуемый ответчиком земельный участок, отнесена к особо охраняемой природной территории (ООПТ) природного парка "Москворецкий".

Иск заявлен на основании ст.ст. 129, 451 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Префектура Западного административного округа г. Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2007 г. исковые требования удовлетворены. Суд внес в договор N М 07-006283 от 26.07.1996 г. аренды земельного участка, заключенный между Москомземом (ДЗР Москвы) и ТОО СП "Консорциум", следующие изменения: Дополнить п. 1.4. договора текстом:

"земельный участок расположен на территории ООПТ природный парк "Москворецкий" (режимы 1, 2, 3, 4, 5);

Пункт 3.1. раздела 3 "Земельные платежи по договору" заменить на пункт 3.1. следующего содержания:

"3.1. Расчетным периодом по настоящему договору является квартал".

Дополнить раздел 3 договора "Земельные платежи по договору" текстом следующего содержания:

"3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор аренды по письменной информации Арендодателя.

3.3. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и письменного уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано Арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующего после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды. Добавить в раздел 4 "Особые условия договора" пункт 4.4. следующего содержания:

"4.4. Содержать территорию Участка, расположенную в природном комплексе, с учетом режима особо охраняемых природных территорий и природоохранных требований в соответствии с законодательством" Добавить в раздел 7 договора "Ответственность сторон" пункт 7.5 следующего содержания:

"7.5. В случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно"

Изложить Приложение 2 к договору в следующей редакции: 1.1. Площадь участка - 550000 кв.м

1.2.Базовая составляющая с учетом природного комплекса - 42000 руб./га

1.3. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования земли - 54000 руб./га

1.4. Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы - 19

1.5. Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы - 0,82

1.6 Коэффициент индексации базовой ставки - 4,32

1.7 Размер ежегодной арендной платы за весь участок с учетом коэффициентов индексации -20500128 руб.

Арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Пени за просрочку платежа составляют 0,2% в день от суммы задолженности".

Устанавливая базовую ставку ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования земли в размере 54000 руб./га, суд исходил из того, что размер арендной платы должен определяться по базовой ставке как для объекта физической культуры и спорта.

Постановлением от 18.05.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение изменено.

Апелляционный суд постановил

Изложить Приложение N 2 в следующей редакции:

п. 1.37: базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и в виду целевого использования земли - 180000 руб./га; п. 1.7.: размер ежегодной арендной платы за весь участок с учетом коэффициентов индексации - 45048960 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Признавая неправильным применение судом первой инстанции базовой ставки арендной платы в размере 54000 руб./га, и необходимость установления ее в размере 180000 руб./га, апелляционный суд исходил из того, что указанный объект не достроен и не сдан в эксплуатацию по основному виду деятельности, как объект физкультуры и спорта, следовательно, земельный участок, следующий по своему назначению за объектом недвижимости, не может быть использован по указанному выше основанию и базовая ставка подлежит установлению, как за использование земельного участка без учета объекта, как спортивного.

Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом коэффициентов индексации составит сумму 45048960 руб.

На принятые судебные акты поданы кассационные жалобы истцом, ответчиком и третьим лицом.

В кассационной жалобе ДЗР г. Москвы ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных актов в части определения размера арендной платы и принятия нового судебного акта о внесении в п. 1.3 Приложения N 2 договора аренды земельного участка от 26.07.1996 N М-07-006283 следующих изменений:

1.3 Базовая ставка ежегодной платы за 1 га по категории арендатора и виду целевого использования - 540000 руб./га.

В обоснование своих доводов ДЗР г. Москвы ссылается на то, что возведенные на спорном земельном участке объекты фактически используются как гостиницы, рестораны, бары и объекты развлекательного бизнеса.

В кассационной жалобе СП "Консорциум" заявитель просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права - неприменение ст. 47 ЗК РСФСР, ст. 22 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ, подлежащих применению, и применение ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 417, 431 ГК РФ, не подлежащих применению.

В кассационной жалобе Префектуры ЗАО г. Москвы ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных актов и отказе в иске.

Доводы заявителя мотивированы не заключенностью спорного договора аренды, поскольку в нем не определены его существенные условия, а именно не определен размер арендной платы, спорный участок представлен ответчику бесплатно, что не соответствует закону.

Заявитель ссылается на неприменение закона, подлежащего применению: ст.ст. 168, 422, 432, 606 ГК РФ, ст.ст. 1, 21 Закона РФ "О плате за землю".

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон, третьего лица поддержали доводы поданных ими кассационных жалоб.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 26.07.1996 г. между сторонами заключен договор аренды N М07-006238 земельного участка, общей площадью 55 га, расположенного по адресу: г. Москва, спортивная зона "Крылатское". По условиям договора и Приложения N 2 к нему сторонами согласован размер ежегодной арендной платы 258255 экю, от уплаты которой арендатор освобожден на основании Постановления Правительства Москвы от 09.07.1996 г. N 574.

Судом установлено, что данный договор является заключенным, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора, и соответствует положениям и нормам главы 28 ГК РФ.

Судом установлено также, что Постановлением Правительства от 30.08.05 г. N 658-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 09.07.96 г. N 574" установленная органом исполнительной власти арендатору-ответчику индивидуальная льгота была отменена.

Правомерность названного постановления подтверждена вступившим в законную силу решением от 07.03.2006 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-75559/05-17-677.

Судами установлено также, что спорный земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории природного парка "Московорецкий".

От внесения изменений в договор аренды в добровольном порядке ответчик отказался, направленное в его адрес дополнительное соглашение о внесении названных изменений в договор, последним не подписано, что послужило основанием к предъявлению настоящего иска.

В силу ст.ст. 450, 451 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон договор может быть изменен в судебном порядке.

Разрешая спор, суд установил наличие оснований для изменения договора аренды земельного участка и с учетом установленного правомерно удовлетворил иск.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Ставки арендной платы в г. Москве определяются в соответствии с распоряжением МЭРА г. Москвы от 02.04.99 г. N 285-РМ.

Определяя размер базовой ставки в размере 180000 руб./га апелляционный суд правомерно исходил из того, объект, находящийся на спорном земельном участке не достроен и не сдан в эксплуатацию, доказательства его функционирования как объекта физкультуры и спорта не представлены, и земельный участок, следующий по своему назначению за объектом недвижимости не может быть использован как для объекта физической культуры и спорта по основному виду деятельности.

В то же время выводы судов о правомерности внесения в договор условий об ответственности в виде пени в размере 0,2% за просрочку платежей не могут быть признаны соответствующими закону.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с названными нормами закона условие о неустойке вносится в договор только по соглашению сторон.

Включение в договор условия об ответственности в виде пени в судебном порядке ГК РФ не предусмотрено.

В этой связи принятые по делу судебные акты в части добавления в раздел 7 договора "Ответственность сторон" пункта 7.5 об уплате неустойки (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа и установления в приложении N 2 к договору пени за просрочку платежа 0,2% в день от суммы задолженности, не могут быть признаны соответствующими закону и подлежат отмене.

В остальной части решение (в его неизмененной части) и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения.

Доводы ДЗР г. Москвы суд кассационной инстанции находит подлежащими отклонению.

Отнесение объектов, находящихся на спорном земельном участке, к таким объектам как гостиницы, рестораны, бары и объекты игорного бизнеса не подтверждено надлежащими доказательствами.

Довод Префектуры ЗАО г. Москвы о незаключенности спорного договора аренды также подлежит отклонению как необоснованный и направленный на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций.

Данный довод заявителя был предметом проверки и исследования арбитражного суда и не нашел своего подтверждения.

Довод ответчика о нарушении судом ст. 614 ГК РФ, поскольку в п.п. 3 п. 4.1 договора стороны предусмотрели арендную плату в виде 12% от прибыли, перечисляемой ежеквартально арендатором после ввода объекта в эксплуатацию, в бюджет города, подлежит отклонению как несостоятельный.

Вступившим в законную силу решением от 07.03.2006 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-75559/05-17-677 установлено, что предусмотренные договором ежеквартальные отчисления в размере 12% прибыли установлены в качестве платы за предоставление земельного участка, а не платы за его использование (арендной платы).

Ссылка заявителя на неправильное применение судом ст. 417 ГК РФ не может быть признана в качестве основания, влекущего за собой отмену судебных актов, поскольку применение названной нормы закона не привело к принятию неправильного судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 24.01.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 18.05.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-77294/05-150-123 в части добавления в раздел 7 договора "Ответственность сторон" пункта 7,5 и установление в приложении N 2 к договору пени за просрочку платежа 0,2% в день от суммы задолженности - отменить в иске в этой части отказать.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.