Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 г. N 12АП-5952/11

г. Саратов

Дело N А57-2451/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Антоновой О.И., Камериловой В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сопрун Е.С.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью рекламно-информационное агентство "Экспресс" - Шварев Максим Владимирович доверенность от 17 марта 2011 года сроком на один год,

от управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Зубов Дмитрий Анатольевич доверенность от 28 января 2011 года сроком по 31 декабря 2011 года.

от администрации Балаковского муниципального района Саратовской области: Шошкина Наталья Владимировна доверенность N 01.2-44/24 от 11 января 2011 года,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламно-информационное агентство "Экспресс"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 июля 2011 года по делу N А57-2451/2011, (судья Котова Л.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью Рекламно-информационное агентство "Экспресс"

к Балаковскому муниципальному району в лице управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

третьи лица: Комитет финансов администрации Балаковского муниципального района,

общество с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут"

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области

о признании сделки в части недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Рекламно-информационное агентство "Экспресс" (далее истец, ООО РИА "Экспресс") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Балаковскому муниципальному району в лице Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, третьи лица: Комитет финансов администрации Балаковского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут" (далее ООО "НПО "Азимут"), Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (далее администрация БМР Саратовской области) о признании недействительным, в силу ничтожности, пункта 2.1. договора купли-продажи N 111 от 29.06.2010 года в части установления цены продажи нежилого помещения, площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Балаково, улица Степная, дом 54, в сумме превышающей 8598000,00 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО РИА "Экспресс" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель, в обоснование своей апелляционной жалобы, указывает на то, что спорное условие договора, а именно пункт 2.1 не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, что является основанием для признания сделки - договора купли-продажи нежилого помещения N 111 от 29.06.2010 г. ничтожной.

Также заявитель считает, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка представленным истцом доказательствам по оценке рыночной стоимости спорного помещения.

В материалы дела 26.08.2011 г. от ООО РИА "Экспресс" поступило ходатайство о назначении по делу комплексной судебной экспертизы.

Представители управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и администрации Балаковского муниципального района Саратовской области возражают против заявленного ходатайства о назначении экспертизы.

Аналогичное ходатайство было заявлено ООО РИА "Экспресс" и в суде первой инстанции, но решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 июля 2011 года в удовлетворении ходатайства было отказано.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу комплексной судебной экспертизы, считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку полученное в ходе исследования доказательство не сможет повлиять на разрешение рассматриваемого дела, поскольку истец не оспаривает отчет оценщика, а заявляет требование о признании сделки в части ничтожной, что требует наличия правовой оценки суда, а не экспертного заключения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.04.2010 года решением Собрания Балаковского муниципального района N 922 "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации имущества Балаковского муниципального района на 2010 год" были внесены изменения в прогнозный план (программу) приватизации Балаковского муниципального района Саратовской области на 2010 год в части включения имущества, в том числе и нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, улица Степная, 54, площадью 421,2 кв.м. - по заявлению арендатора, обладателя преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

11 мая 2010 года управлением имущественных отношений администрации БМР (правопреемник - управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации БМР - далее Управление) и ООО "НПО "Азимут" был заключен договор N 10 на выполнение работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности Балаковского муниципального района. Расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, улица Степная, 54 (согласно приложению N 1 к договору).

На основании договора N 10 на выполнение работ по оценке от 11 мая 2010 года специалистом ООО "НПО "Азимут" Крупяной Екатериной Евгеньевной (Оценщик) была произведена оценка рыночной стоимости недвижимости, находящейся в собственности Балаковского муниципального района и расположенной по адресу - г. Балаково, ул. Степная, д. 54. Результатом исполнения работ явился отчет об оценке Отчет N137 -МК10-02 от 25 мая 2010 года.

После подготовки отчета независимого оценщика N 137 МК 10-02 от 25.05.2010 года "Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, улица Степная, д. 54", решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области N 958 от 08.06.2010 года были утверждены условия приватизации указанного в отчете об оценки объекта недвижимости. Это решение было опубликовано в газете "Балаковские вести" от 17.06.2010 года N 46.

24.06.2010 года было подготовлено уведомление ООО РИА "Экспресс", которым было сообщено о принятии Собранием БМР решения об условии приватизации объектов, находящихся в собственности БМР и приложен проект договора купли-продажи имущества. Это уведомление было получено 25.06.2010 года генеральным директором ООО РИА "Экспресс" Елизаровым С.А.

Как следует из материалов дела, 29.06.2010 года между Балаковским муниципальным районом в лице управления имущественных отношений администрации Балаковского муниципального района (Продавец) и ООО РИА "Экспресс" (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи N 111 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Степная, д. 54 (далее договор купли-продажи).

Согласно п. 1.1. договора купли -продажи, Продавец продал в собственность, а Покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 421,2 (четыреста двадцать одна целая две десятых) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, город Балаково, улица Степная, дом N 54.

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи, цена продажи объекта, согласно отчёта ООО "НПО "Азимут" N 137 МК 10-02 от 25 мая 2010 года "Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенное по адресу: Саратовская область, город Балаково, улица Степная, дом N 54, составляет 11 300 000, 00 (одиннадцать миллионов триста тысяч рублей 00 копеек).

Договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2010 года 64-АВ 766298.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1.7. договора купли-продажи, Покупатель удовлетворен состоянием объекта, с которым ознакомлен путем его осмотра, произведенного перед подписанием договора.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что перед подписанием договора купли-продажи Покупателю было известно о состоянии приобретаемого недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

Судом первой инстанции также правильно установлено, что на дату подписания договора купли-продажи N 111 нежилого помещения от 29.06.2010 г. ООО РИА "Экспресс" одобрил и согласовал все условия договора, включая цену продажи объекта и договор не оспорил, договор заключил без протокола разногласий. Сделка недействительной не признана, исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, в доказательство чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2010 года 64-АВ 766298.

Суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований и для внесения изменений в условие договора о цене объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено важное общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Такое изменение допускается только:

а) в случаях, когда в самом договоре стороны предусмотрели это;

б) если это предусмотрено в законе (либо в иных правовых актах) в порядке, установленном законом.

Как правильно установил суд первой инстанции, договором купли-продажи стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, вышеуказанным законом, прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства цена продажи объекта в Договоре была определена согласно отчета независимого оценщика - ООО "НПО" Азимут" N 137 МК 10-02 от 25.05.2010 г. в размере 11300000,00 (одиннадцать миллионов триста тысяч рублей 00 копеек).

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица -незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 1 Информационного письма от 30.05.2005 г.. N 92 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, в силу абзаца 4 пункта 1 названного Информационного письма оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Верным является и вывод суда первой инстанции о том, что фактически истец заявил требование о внесении изменений в условие договора о цене объекта.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, доказательств существенного нарушения условий договора Балаковским муниципальным районом в лице Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области истец не представил.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно счел требования ООО РИА "Экспресс" о признании недействительным, в силу ничтожности, пункта 2.1. договора купли-продажи N 111 от 29.06.2010 года в части установления цены продажи нежилого помещения, площадью 421,2 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Балаково, улица Степная, дом 54, в сумме превышающей 8 598 000, 00 рублей, не подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 июля 2011 года по делу N А57-2451/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.И. Антонова В.А. Камерилова