Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 11АП-9092/11

01 сентября 2011 г.

Дело N А65-936/2011 г..

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена: 31 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 01 сентября 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Кузнецова В.В.,

судей Засыпкиной Т.С., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,

с участием:

от заявителя - не явился, извещен, ,

от ответчика - Дубровский Т.А., представитель по доверенности от 16.02.2011 г..,

от третьих лиц:

Муниципального учреждения - Абрамов А.Ю., представитель по доверенности от 06.07.2011 г..,

Главы сельского поселения - Казаев И.И., глава сельского поселения, решение от 16.11.2010 г..,

Исполнительного комитета - Казаев И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 июня 2011 г., по делу N А65-936/2011 (судья Хасанов А. Р.),

принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Ракета", Тетюшский район, с. Верхние Тарханы, Республика Татарстан,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

третьи лица:

Муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Тетюшского муниципального района",

Глава Бессоновского сельского поселения Казаев И.И.

Исполнительный комитет Бессоновского сельского поселения,

о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан за N 41/005/2010-343 от 12.05.2010 г., погашении записи о регистрации в ЕГРП от 8 ноября 2007 г. за номером 16-16-12/009/2007-149 и восстановлении записи о регистрации права в ЕГРП от 8 ноября 2007 г. за номером 16-16-12/009/2007-149,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Ракета" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее ответчик) о признании недействительным решения за N 41/005/2010-343 от 12.05.2010 г. о прекращении (расторжении) договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, N 32 от 25 апреля 2006 г. на земельный участок общей площадью 14 740 000 кв.м., с кадастровым номером 16: 38: 00 00 00: 0217, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тетюшский район, на территории "Агрофирма "Ракета" за пределами н.п. Бессонов, Верхние Тарханы; о погашении записи о регистрации в ЕГРП от 8 ноября 2007 г.. за номером 16-16-12/009/2007-149 и о восстановлении записи о регистрации права в ЕГРП от 8 ноября 2007 г.. за номером 16-16-12/009/2007-149.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 июня 2011 г., по делу N А65-936/2011 заявленное требование удовлетворено. Признано недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выраженное в уведомлении о погашении ограничения (обременения), N 41/005/2010-343 от 12.05.2010 г. о государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, N 32 от 25 апреля 2006 г. на земельный участок общей площадью 14 740 000 кв.м., с кадастровым номером 16: 38: 00 00 00: 0217, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тетюшский район, на территории "Агрофирма "Ракета" за пределами н.п. Бессонов, Верхние Тарханы, как несоответствующее требованиям действующего законодательства. На ответчика возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Ракета", Тетюшский район, с. Верхние Тарханы, погасив соответствующую запись о регистрации в Едином государственном реестре и восстановив запись о регистрации права от 8 ноября 2007 г. за номером 16-16-12/009/2007-149.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленного требования, считает, что заявителем пропущен срок на обращение в суд, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, что договор был расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с его условиями.

Третьи лица поддержали доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе.

Заявитель в отзыве указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, также указывает на то, что в Тетюшском районном суде Республики Татарстан находится на рассмотрении дело по иску Казаева И.И., уполномоченного представителя собственников долей земельного участка, к Обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Ракета" о расторжении договора аренды N 32 от 25 апреля 2006 г.

Дело рассмотрено в отсутствие заявителя, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителей ответчика и третьих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Довод ответчика о пропуске заявителем срока на обжалование является необоснованным, поскольку суд первой инстанции рассмотрел ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока, признал причины пропуска срока уважительными и восстановил пропущенный срок в соответствии со своей компетенцией.

Как следует из материалов дела, 08 ноября 2007 г. ответчиком произведена государственная регистрация за номером 16-16-12/009/2007-149 договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, N 32 от 25 апреля 2006 г. на земельный участок общей площадью 14 740 000 кв.м., с кадастровым номером 16: 38: 00 00 00: 0217, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тетюшский райоц, на территории "Агрофирма "Ракета" за пределами н.п. Бессоново, Верхние Тарханы. Срок действия договора - с 01 марта 2006 г. по 28 февраля 2016 г.

По заявлению третьего лица - Главы Бессоновского сельского поселения Казаева И.И. от 29 апреля 2010 г. N 41/005/2010-343 ответчик 12 мая 2010 г. принял решение о прекращении вышеуказанного права, направив соответствующее уведомление за N 41/005/2010-343 от 12.05.2010 г.

В силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий государственный реестр; моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.

В силу указанного положения закона в рамках настоящего дела на ответчика возложена процессуальная обязанность доказать, что оспариваемое по настоящему делу решение было внесено в соответствии с действующим законодательством. Ответчиком не были представлены надлежащие доказательства того, что спорная регистрация была осуществлена на законных основаниях.

Ответчиком и третьим лицом в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что заявитель не обеспечивал целевое использование земель сельскохозяйственного назначения.

В обоснование своих доводов ответчик указал, что данные обстоятельства были подтверждены следующими представленными документами: протоколом общего собрания от 22.09.2009 г., уведомлением N 328 от 28.09.2009 г. уполномоченного участников общей долевой собственности о расторжении договора аренды N 32 от 25 апреля 2006 г., направленным арбитражному управляющему ООО "Агрофирма "Ракета".

Факт того, что заявитель не использовал арендованные земли по целевому назначению, что привело к их засорению и деградации, подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8.8. КоАП РФ от 20.07.2009 г., постановлением о назначении административного наказания от 10.08.2009 г., предписанием об устранении нарушения земельного законодательства от 10.08.2009 г., протоколом об административном правонарушении, предусмотренной ст. 20.25 КоАП РФ от 29.09.2009 г., постановлением мирового судьи судебного участка N 1 Тетюшского района Республики Татарстан от 22.10.2009 г.

Таким образом, материалами дела, а также свидетельскими показаниями, данными в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, подтверждается и заявителем по существу не оспаривается, что заявитель не использовал спорные земли сельскохозяйственного назначения по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора, и не было устранено в разумный срок арендатором, что заявителем не было опровергнуто.

Из материалов дала также следует, что заявитель не уплачивал арендодателям арендную плату, что также не было опровергнуто заявителем.

Между тем, указанные обстоятельства сами по себе не могли явиться основанием для государственной регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке по следующим основаниям.

Согласно положениям п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

При этом в соответствии с п. 2 названного закона принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ.

Статьей 287 ГК РФ установлено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора во внесудебном порядке не соответствует требованиям действующего законодательства.

Представленный договор аренды N 32 от 25 апреля 2006 г. земельного участка общей площадью 14 740 000 кв.м., с кадастровым номером 16: 38: 00 00 00: 0217, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Тетюшский райоц, на территории "Агрофирма "Ракета" за пределами н.п. Бессоново, Верхние Тарханы со сроком действия с 01 марта 2006 г. по 28 февраля 2016 г. не содержит признаков ничтожности, его содержание соответствует требованиям гл. 34 ГК РФ и положениям Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Требование о государственной регистрации договора выполнено (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Таким образом, расторжение договора аренды при отсутствии соглашения сторон возможно только в судебном порядке при наличии существенного нарушения арендатором условий договора.

Из материалов дела следует, что арендодатель с требованиями о расторжении данного договора в обратился в суд только в июле 2011 г. Исковое заявление Казаева И.И. в интересах собственников земельных долей к ООО "Агрофирма "Ракета" о расторжении договора аренды принято к производству Тетюшского районного суда Республики Татарстан определением от 14 июля 2011 г.

Таким образом у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для вывода о том, что указанный договор аренды считать расторгнутым.

Довод ответчика и третьих лиц о том, что договор правомерно расторгнут в одностороннем порядке в связи с неуплатой заявителем арендной платы, в данном случае является необоснованным, поскольку арендодатели не были лишены права обратиться в суд с соответствующим требованием о взыскании арендной платы с заявителя.

Неуплата арендной платы не предусмотрена в качестве основания для одностороннего отказа от договора без решения суда ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Из материалов дела следует, что в представленных в материалы дела доверенностях отсутствует отдельное специально оговоренное правомочие Казаеву А.А. на подачу документов о государственной регистрации расторжения договора аренды от имени доверителей.

Указанные доверенности содержат, в частности право Казаева А.А. представлять интересы собственников земельных долей в органах осуществляющих государственную регистрацию по передаче в аренду, принадлежащих им земельных участков и с этой целью Казаев А.А наделяется правом подписывать договор аренду и регистрировать договор в органах осуществляющих государственную регистрацию.

Вместе с тем доверенности не содержат права Казаева А.А. на государственную регистрацию расторжения договора аренды, такое полномочие собственники земельных долей Казаеву А.А. не передавали, а поэтому эти доверенности не могут служить доказательством наличия полномочий Казаева А.А. на подачу документов о регистрации расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что арендодатели - пайщики (собственники) земельного участка выразили волеизъявление на расторжение спорного договора аренды, что подтверждается как протоколом общего собрания от 22.09.2009 г., пояснениями третьего лица Казаева А.А., представляющего интересы пайщиков, а также свидетельскими показаниями пайщика Царькова И.П., данными суду первой инстанции, подтвердившего факт проведения собрания, факт участия пайщиков на собрании, а также факт избрания Каазаева А.А. уполномоченным представлять интересы пайщиков. На данном собрании, как указал свидетель, было принято решение о расторжении договора аренды с заявителем; решение было принято большинством голосов; бывший директор заявителя Воронов О.Г. участвовал на данном собрании.

Вышеуказанный протокол общего собрания не был оспорен в судебном порядке.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, письменные доказательства направления (получения) спорного уведомления в материалы дела не представлены.

Кроме того в спорном уведомлении указано наименование лица, которому оно адресовано ООО "Ракета", а не наименование арендатора ООО "Агрофирма "Ракета", не указан адрес лица, которому направляется уведомление.

Таким образом ответчик не представил доказательств законности оспоренного решения.

Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 июня 2011 г., по делу N А65-936/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В. В. Кузнецов

Судьи

Т. С. Засыпкина Е. М. Рогалева