Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 августа 2007 г. N КА-А40/7049-07 Суд признал недействительным распоряжение ответчика о проведении аукциона по определению величины арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение, поскольку выставленные на аукцион помещения единым лотом находятся в разных частях подвала, не имеют свободного доступа, оспариваемое распоряжение не содержит сведений о целевом использовании объекта нежилого фонда и ответчиком не произведены действия по определению характеристики объекта с заключением о его техническом состоянии на предмет возможности использования, в том числе под склад (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 августа 2007 г. N КА-А40/7049-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2007 г.

ООО "ИнвестКредитСтрой" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, в котором просит признать недействительным распоряжение Департамента имущества г. Москвы N 2926-Р от 08.09.2006; признать незаконными действия Департамента имущества г. Москвы по организации аукциона по определению величины арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение по адресу: 1-й Автозаводский пр-д, д. 4, корп. 1 общей площадью 409,1 кв.м., выразившееся в подготовке лотовой документации без учета технического назначения выставляемых на аукцион помещений.

Решение от 20 марта 2007 года по делу, которым удовлетворены в полном объеме требования ООО "ИнвестКредитСтрой" и признано недействительным распоряжение Департамента имущества г. Москвы N 2926-р от 08.09.2006 "О проведении аукциона по определению величины арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение общей площадью 409,1 кв.м по адресу: г. Москва, 1-й Автозаводский пр-д, д. 4, корп. 1" и незаконными действия Департамента имущества г. Москвы по организации аукциона, выразившиеся в подготовке лотовой документации без учета технического назначения выставляемых на аукцион помещений по указанному адресу. В апелляционной инстанции решение не обжаловалось.

Департамент имущества г. Москвы считает, что решение принято с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При вынесении решения Судом неправильно применена ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан вывод, что помещения технического назначения не могут являться самостоятельным объектом права, а должны следовать судьбе главной вещи, т.е. всего здания.

Город Москва является собственником нежилого помещения общей площадью 409,1 кв.м (подвал, помещение II, ком. 1-6, 24, 34, 45, 46, 48), право собственности зарегистрировано в ЕГРП 18.05.06 за N 77-77-05/036-2006-022.

Неверен вывод суда о том, что оспариваемое Распоряжение не соответствует требованиям п.п. 2.1, 2.2, 2.3 "Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы", утвержденного ППМ от 23.08.06 N 648-ПП.

При принятии Распоряжения были соблюдены требования указанного Положения о проведении аукционов, а именно: нежилое помещение являлось юридически и фактически свободным от обязательств, находилось в пригодном для эксплуатации состоянии. Распоряжение содержит краткую характеристику объекта, данные технических документов БТИ, содержащих описание объекта недвижимости. Согласно п. 2.10 Распоряжения, функциональное #

Учитывая изложенное, вывод суда о том, что использование помещения по иному назначению, кроме как эксплуатация инженерных систем, является не основанным на фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы по мотивам, изложенным в ней

В судебном заседании представители ООО "ИнвестКредитСтрой" и ЗАО "ПрофцентрИнвест" с доводами жалобы не согласились, ссылаясь на несостоятельность изложенных в ней доводов, и просили состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу, составленные в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской не представлены.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдения норм процессуального права, не находит оснований к отмене судебного акта.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Признание недействительным как не соответствующего законодательству ненормативного распоряжения указанного государственного органа, содержащего признаки ненормативного акта, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом защиты нарушенных прав и охраняемых законом интересов юридического лица при обращении с заявлением в арбитражный суд.

Распоряжением ДИгМ N 2926-Р от 08.09.2006 предписано провести аукцион по определению величины арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение до адресу: 1-й Автозаводский пр-д, д. 4, корп. 1 общей площадью 409,1 кв.м. Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы организовать проведение аукциона по определению величины арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение.

Согласно выписки из протокола N 95 от 02.11.2006 Комиссия по проведению торгов для собственников помещений по адресу: г. Москва, 1-й Автозаводский пр-д, д. 4, корп. 1 по лоту N 23-Ю(па)-2006 решила признать победителем аукциона ЗАО "ПрофиЦентрИнвест". Нежилое помещение по адресу; г. Москва, 1-й Автозаводский пр-д, д.4, корп. 1, ЮАО, пл. 409,1 кв.м. (подвал нежилого дома, помещение II, комн. 1-6, 24, 34,45, 46, 48).

Функциональное назначение нежилого помещения определяется победителем аукциона.

Выставленные на аукцион помещения являются помещениями технического назначения, что усматривается из документов БТИ, в частности из экспликации, согласно которой выставленные на аукцион помещения имеют следующее назначение: комната 1 - ЦТП, комната 2 - венткамера, комната 3 - ввод МГТС, комната 4 - насосная станция пожаротушения, комната 5 - электрощитовая, комната 6 - электрощитовая, комната 24 -венткамера, комната 34 - венткамера, комната 45 - венткамера, комната 46 - венткамера, комната 48 - венткамера. В помещениях установлено техническое оборудование, обеспечивающее эксплуатацию инженерных систем всего здания.

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещения технического назначения являются объектом, неразрывно связанным с системой жизнеобеспечения здания, поэтому не могут являться самостоятельным объектом права, а должны следовать судьбе главной вещи, то есть всего здания и эксплуатироваться в соответствии с их целевым назначением. Использование указанных помещений по иному назначению, кроме как эксплуатация инженерных систем, противоречит строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам. Кроме того, они технически (уровень шумов, отделка, системы воздухоснабжения и вентиляции, требования противопожарной безопасности и т.п.) не пригодны для размещения в них людей, организации офисов, складов, торговых помещений, предприятий общественного питания, использования в иных коммерческих целях.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2.1 Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, выставляемый на аукцион объект нежилого фонда должен быть юридически и фактически свободен от каких-либо прав или претензий третьих лиц, иметь свободный доступ, а также быть в пригодном для эксплуатации состоянии.

Между тем, выставленные на аукцион помещения единым лотом, находятся в разных частях подвала, не имеют свободного доступа. Проход в них возможен в том числе через помещения, принадлежащие ООО "ИнвестКредитСтрой" на праве собственности, о чем свидетельствуют экспликации, поэтажные планы, выписки из БТИ, фототаблицы (л.д. 23-30, 49-64).

ООО "ИнвестКредитСтрой" по договору купли-продажи N 7/КП от 27.07.2005 приобрела у ООО ПСФ "Новая Русь" нежилые помещения согласно поэтажному плану от 16.11.2004 экспликации и выписки из технического паспорта на здание (строение) от 15.11.2004, выданной ТБТИ Южное г. Москвы, N дела 1365/6 по состоянию на 01.09.2004 и инженерное оборудование, перечисленное в приложении N 1 к акту приема-передачи (л.д. 7-6).

По договору купли-продажи N 5/КП от 16.08.2005 г., ООО "ИнвестКредитСтрой" приобрело у ООО ПСФ "Новая Русь" нежилые помещения представляющие собой часть подвального этажа здания, расположенного по адресу, г. Москва, 1-й Автозаводский пр-д. 1.4, корп. 1 общей площадью 162,4 кв.м. Согласно поэтажному плану от 08.08.2005 экспликации и выписке из технического паспорта на здание (строение) от 10.08.2005, выданным ТБТИ Южное г. Москвы, N дела 1365/6 по состоянию на 03.08.2005 Помещения состоят из следующих комнат: подвал; пом. 11-26-2 ком. 266, пом. II-26-3 ком. 26в. пом. II-26-4 ком. 26г, пом. II-26-5 ком. 26д, пом. II-26-6 ком. 26е, пом. II-26-7 ком. 26ж. пом. II-26-8 ком. 26з, пом. II-26-9 ком. 26и, пом. II-26-12 ком. 26м, пом. II-26-13 ком. 26н. пом. II-26-16 ком. 26р, пом. II-26-17 ком. 26с, пом. II-26-18 ком. 26т., пом. II-26-20 ком. 26ф.

3-м лицом представлены заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве в ЮАО, Управления по ЮАО ГУ МЧС России по г. Москве" от 09.02.2007, 01.02.2007 соответственно, из которых следует, что помещение под размещение склада в подвале по адресу; г. Москва, 1-й Автозаводский пр-д, д. 4, корп. 1 не пригодно. Использование названного помещения под склад противоречит требованиям противопожарных, строительных норм.

В нарушение п. 2.2 Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы от 23.08.2005 N 648-ПП) оспариваемое распоряжение не содержит сведений о целевом использовании объекта нежилого фонда. До сведения потенциальных участников аукциона не доведена информация, что выставляемые на аукцион помещения являются помещениями технического назначения.

Данное обстоятельство подтверждено представителем 3-го лица в судебном заседании.

Согласно п. 2.3 "Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы N 648-ПП от 23.08.2005, необходимый для организации аукциона пакет лотовой документации готовит Департамент имущества города Москвы, а именно: принимает распоряжение о проведении аукциона; оформляет характеристику объекта; заключение о техническом состоянии объекта; сведения об обременениях на объект (если имеются); документы БТИ (ф. 1а, экспликация, поэтажный план, выписка из технического паспорта ф. 5); копию свидетельства о государственной регистрации права собственности города Москвы на объект нежилого фонда; проект договора аренды на каждый объект нежилого фонда. Лотовая документация направляется и СГУП для проведения аукциона.

Действия по определению характеристики объекта с заключением о его техническом состоянии на предмет возможности использования, в том числе под склад, Департаментом, не производились.

Судом установлено, что оспариваемое распоряжение на действия ДИгМ не соответствуют требованиям ст.ст. 8, 135, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 2.1, 2.2, 2.3 "Положения о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы N 648-ПП от 23.08.2005, нарушают законные интересы ООО "ИнвестКредитСтрой", в связи с чем, признаются незаконными в судебном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 марта 2007 года по делу N А40-76372/06-2-388 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.