Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2007 г. N КГ-А40/7429-07 При новом рассмотрении дела о внесении изменений в договор аренды земельного участка суду необходимо установить наличие оснований для внесения изменений в договор аренды, определить площадь спорного земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 августа 2007 г. N КГ-А40/7429-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2007 г.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Тимирязевец" о внесении изменения в п. 1.1 договора аренды земельного участка от 06.06.1995 г. N М-09-002416, заключенного между Москомземом (ДЗР г. Москвы) и ОАО "Тимирязевец" и изложении его в редакции: "Предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок" площадью 21120 кв.м., во вл. 2 по ул. Тимирязевская".

Требование мотивировано тем, что право собственности на комплекс АЗС расположенный на территории арендуемого ответчиком земельного участка, зарегистрировано за ООО "Фирма "Интероргсинтез", распоряжением Префекта САО г. Москвы от 08.08.05 г. земельный участок площадью 1863 кв.м. во вл. 2/3, стр. 9 по ул. Тимирязевская предоствлен ООО "Фирма "Интероргсингез" на условиях аренды для реконструкции и эксплуатации стационарного автозаправочного комплекса. Истец просил внести изменения в договор на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

Ответчиком заявлен встречный иск о внесении изменений в п. 1.1 договора аренды земельного участка от 06.06.95 г. N М-09-002416 и изложении его в редакции: "Предметом договора является земельный участок, именуемый в "Участок" площадью 22953 кв.м."

ОАО "Тимирязевец" ссылается на то, что земельный участок площадью 30 кв.м фактически используется ООО "Фирма "Интероргсинтез" и предоставлен ему в соответствии с решением окружной комиссии от 12.12.06 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Префектура САО г. Москвы, ООО "Фирма "Интероргсинтез".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2007 г. исковые требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что на основании статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон, при существенном изменении обстоятельств может быть изменен судом.

Префектом САО г. Москвы на основании обращения ООО "Фирма "Ингерортсинтез" 08.08.2005 г. вынесено распоряжение N 6085 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Интероргсинтез" земельного участка во вл. 2/3, стр. 9 по улице Тимирязевская", которым заявителю предоставлен земельный участок площадью 0,1863 га во вл. 2/3, стр. 9 по ул. Тимирязевская" на условиях аренды сроком до 06.06.2020 для реконструкции и эксплуатации стационарного автозаправочного комплекса.

В удовлетворении встречного иска было отказано на основании п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь земельного участка определяется в порядке п. 3 ст. 33 ЗК РФ, устанавливающего предельные размеры земельных участков в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Минимальный размер земельного участка для размещения автозаправочной станции составляет 1 тыс. кв.м.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 г. решение в части удовлетворения первоначального иска отменено и в иске отказано.

При этом суд исходил из того, что распоряжением Префекта САО г. Москвы от 14.05.2007 г. N 3374 изменено распоряжение Префекта от 08.08.2005 г. N 6085 и ООО "Фирма "Интероргсинтез" предоставлен в пользование земельный участок площадью 0,0031 га во вл. 2/3 стр. 9 по ул. Тимирязевской для эксплуатации строения.

На указанный судебный акт ООО "Фирма "Интероргсинтез" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановления и оставления решения без изменения, поскольку судом нарушены нормы материального права и нормы процессуального права, суд не применил ст.ст. 272, 552 ГК РФ, подлежащие применению суд не учел, что распоряжение Префекта САО не относится к актам, содержащим нормы гражданского права в соответствии со ст. 3 ГК РФ и влекущим возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей сторон договора.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Тимирязевец" указало на правильное применение судом норм права и просило оставить постановление без изменения.

В судебном заседании в удовлетворении ходатайства "Тимирязевец" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда г. Москвы N А40-29232/07-145-182, N А40-36540/07-9-323 отказано.

Префектура САО г. Москвы, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направила.

Проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления, выслушав представителей лиц, участвующих в деле обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды от 06.06.2004 г. N М-09-002416 земельного участка площадью 22983 кв.м. во вл. 2 по ул. Тимирязевская сроком на 25 лет.

На указанном земельном участке находятся объект недвижимости - имущественный комплекс АЗС, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 2/3, стр. 9, принадлежащий на праве собственности ООО "Фирма "Интероргсинтез", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77АБ541289 от 06.10.2004 г.

Префектом САО г. Москвы на основании обращения ООО "Фирма "Интероргсинтез" 08.08.2005 г. вынесено распоряжение N 6085 О предоставлении обществу с ограниченно ответственностью "Фирма "Интероргсинтез" земельного участка во вл. 2/3, стр. 9 по улице Тимирязевская, на условиях аренды сроком до 06.06.2020 г. для реконструкции и эксплуатации стационарного автозаправочного комплекса.

Обращаясь с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в качестве правовых основах оснований ссылался на п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд, удовлетворяя иск, пришел к выводу о том, что поскольку в связи с приобретением имущественных прав на недвижимое имущество - имущественный комплекс АЗС - у ООО "Фирма "Интероргсинтез" возникла необходимость оформления земельно-правовых отношений на земельный участок, расположенный под этим объектом и необходимый для его эксплуатации, существуют основания, предусмотренные п. 1 ст. 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, в отношении земельного участка площадью 0,1863 га.

Для внесения изменений в договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо наличие одновременно четырех условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ и наличие одного из двух дополнительных условий: расторжение договора противоречит общественным интересам или влечет для сторон значительно больший ущерб, чем исполнение договора на измененных условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Суд не исследовал наличие указанных условий, однако он имеет существенное значение при рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор по заявленным основаниям.

Суд апелляционной инстанции указал, что в судебное заседание апелляционного суда представлено Распоряжение Префекта САО г. Москвы N 3374 от 14.05.2007 года об изменении Распоряжения Префекта от 08.08.2005 года N 6085, из которого следует, что ООО "Фирма "Интероргсинтез" предоставлен в пользование земельный участок площадью 0,0031 га во вл. 2/3, стр. 9 по ул. Тимирязевской для эксплуатации строения, и пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения первоначального иска исходя из заявленного истцом предмета иска.

Между тем основаниям для внесения изменений в договор аренды, которое указано ДЗР в исковом заявлении является существенное изменение обстоятельств. Указанное распоряжение Префекта САО г. Москвы само по себе не изменяет и не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды.

При таких обстоятельствах решение и постановление как по первоначальному иску так и встречному подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении, в случае если судом будут установлены основания для внесения изменений в договор, суду при определении размера площади, подлежащей внесении в договор и уменьшающую площадь, арендуемую ОАО "Тимирязевец" следует руководствоваться п. 3 ст. 33, абзацем 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2007 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 г. по делу N А40-11416/06-1-93 отменить. Дело N А40-11416/06-1-93 передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы