Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2011 г. N 15АП-7890/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-21362/2010

08 сентября 2011 г.

15АП-7890/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г. Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовым Г.А.

при участии: от заявителя: Ляховка И.В. (доверенность N Д-050811-01 от 05.08.2011); от заинтересованного лица: представителя не направило, извещено, ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31.05.2011 по делу N А32-21362/2010 (судья Нигоев Р.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СК-Агро"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании отказа в государственной регистрации прав аренды на земельный участок недействительным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СК-АГРО" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра), в котором просило признать недействительным отказ, изложенный в сообщении исх. N 20/005/2010-007 от 28.06.2010, в государственной регистрации прав на аренду ООО "СК-АГРО" на земельный участок с кадастровым N23:08:0000000:65, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир поле N9 клетка N1, поле N10 клетка N2, поле N12 клетка N4, поле N6 клетка N1, поле N2 клетки N2,3, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Ейский сельский округ, в границах плана ОАО "Октябрьское"; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; площадь 41 811 000 +/- 178 900 кв.м; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, по договору аренды от 09.01.2010, признать незаконным решение регистратора Ейского отдела Зайцева В.А.

Заявленные требования мотивированы тем, что решение общего собрания и заключение договора аренды от 09.01.2010 принято в соответствии с земельным законодательством, в связи с чем у регистрирующего органа не было оснований для отказа в государственной регистрации представленного договора передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду при множественности лиц на стороне арендодателей, как противоречащего требованиям статей 609, 160 Гражданского кодекса РФ.

В отзыве Управление Росреестра указало на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды в нарушение требований статьи 160 Гражданского кодекса РФ и статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержал подписей всех арендодателей. В материалах регистрационного дела отсутствуют документы, подтверждающие уведомление дольщиков о предстоящем собрании (т. 1, л.д. 92-95).

Определением суда от 11 октября 2010 производство по делу прекращено в связи неподведомственностью спора арбитражному суду.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2010 г.. определение от 11.10.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 31 мая 2011 г.. заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал отказ Управления Росреестра, изложенный в сообщении исх. N 20/005/2010-007 от 28.06.2010 недействительным; решение Управления Росреестра (Ейский отдел) от 28.06.2010 N20/005/2010-007 незаконным. Суд пришел к выводу, что заявителем предоставлены для целей поведения регистрации все необходимые документы.

Управление Росреестра обжаловало принятый судебный акт в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В качестве доводов апелляционной жалобы указано на то, что обществом не был представлен на регистрацию полный пакет документов, подтверждающий соблюдение норм ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в частности уведомления, копии почтовых уведомлений об извещении отсутствующих участников о проведении 09.01.2010 общего собрания. Также заявитель ссылается на несоблюдение требования Закона о времени уведомления о проведении общего собрания участников долевой собственности - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения в письменной форме.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Общество указывает на то, что доказательств истребования заинтересованным лицом у заявителя документов, подтверждающих уведомление каждого участника долевой собственности о проведении общего собрания, не представлено. Данные документы были представлены в материалы дела по требованию суда.

Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании 10 августа 2011 года представитель общества поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Пояснил, что инициаторы собрания под роспись извещали о проведении собрания, но некоторые отказывались от подписи. ООО "СК-Агро" повторно извещало лиц, но часть извещений не вернулась.

Судебное заседание отложено на 07 сентября 2011 года. Управлению Росреестра предложено представить выписку из ЕГРП в отношении земельного участка, документально подтвердить наличие (отсутствие) в реестре записи о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка (наличие в отношении прав на указанный земельный участок обременения в виде аренды).

В судебном заседании 07 сентября 2011 года представитель заявителя просил решение суда изменить, дополнив резолютивную часть в соответствии со ст. 201 АПК РФ указанием на обязание заинтересованного лица зарегистрировать аренду. Пояснил суду, что ряд сособственников, которые не явились на собрание, на котором принято решение о заключении договора аренды с заявителем, воспользовались своим правом, предусмотренным п.5 ст. 14 Федерального закона Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в редакции, действующей с 01 июля 2011 года. Однако данное обстоятельство не привело к утрате актуальности для заявителя решения суда. Договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Заинтересованное лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, при этом решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Представленными в материалы дела расписками подтверждается представление обществом в лице директора Синчило А.А. 12.01.2010 документов в целях регистрации прекращения ранее возникших арендных отношений и регистрации ограничения (обременения) права на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, с кадастровым номером 23:08:0000000:65, на основании договора от 09.01.2010 - л.д. 44, 45 том1.

Уведомлением от 22.01.2010 N 20/005/2010-006 было сообщено о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения. Заявителю было предложено в срок до 22.02.2010 представить регистрирующему органу соглашение о расторжении ранее заключенного договора.

Уведомлением от 26.01.2010 N 20/005/2010-007 было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Основанием приостановления государственной регистрации договора аренды от 09.01.2010 явилось то обстоятельство, что договор аренды от 09.01.2010 подписан не всеми сособственниками. Кроме того, в уведомлении указано на то обстоятельство, что в отношении земельного участка определением Ейского районного суда Краснодарского края от 22.09.2009 приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "СК-АГРО" совершать все виды сделок с земельным участком с кадастровым номером 23:08:0000000:65. Управление Росреестра предложило устранить допущенные нарушения в срок до 26.02.2010 (т.1 л.д.46-49, 143-144).

По заявлению общества от 27.02.2010 срок приостановления государственной регистрации продлен до 27.05.2010 (т.1 л.д.50, 51).

Как видно из материалов дела, обществом Управлению Росреестра 05.05.2010 было предоставлено соглашение о расторжении договора от 09.01.2010, а также определение Ейского районного суда от 06.05.2010 года по делу N 2-10/2010 об отмене обеспечительных мер в отношении земельного участка с кадастровым N 23:08:0000000:65 - л.д. 52-54 том1.

Из материалов дела следует, что запись о государственной регистрации договора аренды от 20.09.2008 земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множестве лиц на стороне арендодателей, погашена 21.04.2010 на основании решения Ейсекого районного суда Краснодарского края от 12.01.2010, кассационного определения от 18.03.2010 по делу N 33-4714 - л.д. 109 том1.

Сообщением Управления Росреестра (Ейский отдел) от 28.06.2010 N 20/005/2010-007 обществу было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.01.2010 - л.д. 8-10 том1.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило несоответствие договора аренды от 09.01.2010 требованиям ст.ст. 609, 160 Гражданского кодекса РФ, а именно: отсутствие подписей всех арендодателей, являющихся сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:08:0000000:65.

Общество полагает данный отказ незаконным.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решений и действий (бездействий) государственных (и иных) органов незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие этих решений, действий (бездействий) закону, а также нарушение ими прав и интересов заявителя в имущественной сфере.

В обоснование наличия оснований для регистрации договора аренды и аренды как ограничения права собственности общество ссылается на следующие обстоятельства.

09.01.2010 состоялось общее собрание собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, с кадастровым номером 23:08:0000000:65.

В соответствии с протоколом от 09.01.2010 общего собрания собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером 23:08:0000000:65, инициатором собрания являлась Васина Ольга Викторовна (т. 1, л.д. 11).

В уведомлении о дате и времени проведения собрания (09.01.2010 в 11 часов в помещении кафе "Визит", п. Октябрьский, ул. Первомайская, 24) указаны следующие вопросы:

- согласны ли собственники долей продолжить арендные отношения с ООО "СК-АГРО" по договору аренды земельного участка от 20.09.2008?

- согласны ли собственники долей, если будет принято решение на собрании, заключить с ООО "СК-АГРО" новый договор аренды земельного участка на аналогичных условиях договора аренды земельного участка от 20.09.2008 либо заключить дополнение к договору от 20.09.2008?

Также раскрыты условия договора.

Общим собранием собственников земельного участка принято решение: досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.09.2008 и заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:65 общей площадью 418,11 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей (т.1 л.д.11-26).

09 января 2010 г.. между правообладателями земельного участка (арендодателями) и ООО "СК-АГРО" (арендатором) подписан договор передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду при множественности лиц на стороне арендодателей (далее - договор аренды от 09.01.2010) - т. 1, л.д. 28-33.

Согласно условиям данного договора арендодатели передали в аренду, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:65, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир поле N 9 клетка N 1, поле N 10 клетка N 2, поле N 12 клетка N 4, поле N 6 клетка N 1, поле N 2 клетки N 2,3; почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Ейский сельский округ, в границах плана ОАО "Октябрьское"; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; площадь 41 811 000 +/- 178 900 кв.м.; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Пунктом 1 договора определен его срок - 5 лет, указано на вступление договора в силу с момента его регистрации в Ейском отделении Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Согласно положениям статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1).

Согласно представленному в материалы дела протоколу на момент проведения собрания общее число участников долевой собственности составляло 73. На собрание 09.01.2010 прибыло и зарегистрировано 48 участников, что составило 65,75% от числа участников и владеющие 68,06% долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:65 (т. 1 л.д. 15-26).

Протокол был представлен для целей проведения регистрации.

Представленный на регистрацию договор аренды от 09.01.2010 содержал приложение N 1: список с данными и подписями арендодателей - тех, кто присутствовал на собрании и принимал участие в голосовании (т. 1 л.д. 28-33).

Единственным основанием для отказа в регистрации договора послужило то, что договор не подписан всеми сособственниками.

Между тем, как следует из положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нормы данного закона предусматривают возможность распоряжения земельным участком по решению большинства сособственников, явившихся на собрание, при наличии кворума.

Абзац второй пункта 1.1. ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действующий на момент подписания договора аренды, наделял общее собрание участников общей долевой собственности правом принимать решения, в том числе относительно определения условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, большинством голосов, определяемым по числу земельных долей, принадлежащих участникам долевой собственности, присутствующим на этом общем собрании

Отсутствие необходимости подписании договора всеми сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения подтверждено толкованием Конституционного Суда Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, получившей отражение в постановлениях от 30.02.2009 N 1-П, от 22 июля 2002 года N 14-П, применительно к регулированию, содержащемуся в абзаце втором пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", применим подход, согласно которому принятие решения большинством голосов является демократической процедурой; данная процедура не может рассматриваться как нарушение конституционных принципов равноправия и юридического равенства (статья 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации), конкретизацией которых выступает принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в пункте 1 статьи 1 ГК Российской Федерации. Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости.

При рассмотрении дела судом первой инстанции Управлением Росреестра приведен дополнительный довод о том, что отсутствующие на собрании участники долевой собственности не были извещены о проведении общего собрания.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество данный довод приведен не был - л.д.70,71 том1.

Отвечая на данный довод, заявитель представил в материалы дела уведомления о проведении 09.01.2010 собрания, подтверждающие направление либо вручение под расписку (отказ от подписи) 25 участникам долевой собственности, не присутствующим на собрании (т.2 л.д. 34-76). Также из имеющихся в материалах дела фотографий, заверенных администрацией Ейского сельского поселения, следует, что информация о проведении 09.01.2010 собрания участников долевой собственности земельного участка была размещена на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка (т. 2, л.д. 48-50).

Согласно п.2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Оценивая отказ в регистрации, суд первой инстанции верно исходил из необходимости применения положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управление Росреестра не обосновало необходимость предоставления заявителем для целей регистрации договора уведомлений участников долевой собственности земельного участка о проведении собрания, соответствие данного требования положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Заявителем был представлен протокол общего собрания собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 09.01.2010, из которого следует, что необходимый кворум для принятия соответствующего решения был, и собрание был правомочно.

Оспаривание в настоящий момент рядом сособственников решения общего собрания и договора аренды не может повлечь иную оценку обстоятельств данного дела, отличную от оценки, которую дал суд первой инстанции. Данные обстоятельства возникли после принятия судебного акта, для целей проведения регистрации были предоставлены все документы, предоставление которых требуется законодательством.

Также не влияет на оценку выводов суда первой инстанции реализация, по пояснению представителя заявителя, некоторыми отсутствующими на собрании сособственниками положений п.5 ст. 14 Федерального закона Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в редакции, действующей с 01 июля 2011 года. Согласно данному пункту договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Из текста заявления следует, что общество просит признать отказ незаконным и решение об отказе недействительным, однако решение об отказе (отказ) выражены в одном документе, поэтому, осуществляя квалификацию заявленных требований, апелляционный суд приходит к выводу, что общество просило признать незаконным отказ в регистрации договора аренды.

Выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требований заявителя построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно ч.5 ст. 201 АПК РФ: в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

По информации, полученной апелляционным судом от заинтересованного лица, в том числе выписке из ЕГРП от 29.08.2011, в настоящее время ограничения (обременения) права собственности на земельный участок с кадастровым номером N 23:08:0:65 площадь 4181100 кв.м., местоположение объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Ейский сельский округ, ОАО "Октябрьское" в границах плана установлено относительно ориентира поле N 9 клетка N 1, поле N 10 клетка N 2, поле N 12 клетка N 4, поле N 6 клетка N 1, поле N 2 клетки N 2,3, расположенного в границах участка, не зарегистрированы.

Поэтому решение суда надлежит дополнить указанием на обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодара совершить действия, направленные на регистрацию аренды посредством регистрации указанного договора аренды.

Срок поведения государственной регистрации установлен п.3 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 мая 2011 года по делу N А32-21362/2010 изменить, изложив второй и третий абзацы в следующей редакции:

"Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, изложенный в сообщении исх. N 20/005/2010-007 от 28.06.2010, в государственной регистрации ограничения (обременения) - аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "СК-Агро" в отношении права на земельный участок с кадастровым N 23:08:0:65, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир поле N 9 клетка N 1, поле N 10 клетка N 2, поле N 12 клетка N 4, поле N 6 клетка N 1, поле N 2 клетки N 2,3, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Ейский сельский округ, в границах плана ОАО "Октябрьское"; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; площадь 41 811 000 +/- 178 900 кв.м.; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, по договору аренды от 09.01.2010 незаконным, как противоречащий требованиям п.1,2 ст. 17, ст.20 "Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодара совершить действия, направленные на регистрацию аренды посредством регистрации указанного договора аренды".

В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов