Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2011 г. N 18АП-8900/11

г. Челябинск

09 сентября 2011 г.

N 18АП-8900/2011 Дело N А34-475/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Касымова Владимира Борисовича на решение Арбитражного суда Курганской области от 19.07.2011 по делу N А34-475/2011 (судья Тюрина И.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Индивидуального предпринимателя Касымова Владимира Борисовича - Волкова О.Ю. (доверенность N 45 АА 0086742 от 20.01.2011).

Администрация города Кургана (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Касымову Владимиру Борисовичу (далее - ИП Касымов В.Б., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности за период фактического пользования земельным участком с кадастровым номером 45:25:040102:98 с 10.10.2008 по 01.06.2010 в сумме 200 534 руб. 04 коп., а также задолженности по договору аренды земли от 05.07.2010 N 481 за период с 02.06.2010 по 30.09.2010 в размере 58 550 руб. 49 коп., всего - 259 084 руб. 53 коп. (с учётом уточнения заявленных требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 99-100).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 14.04.2011 к производству в рамках настоящего дела принято встречное исковое заявление ИП Касымова В.Б. к Администрации г. Кургана о признании договора аренды земель от 05.07.2010 N 481 недействительным в части пункта 2.6 (т. 1, л.д. 83-85, 178-181).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - департамент, третье лицо; т. 1, л.д. 79-81).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.07.2011 исковые требования администрации удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано (т. 1, л.д. 192-198).

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Касымов В.Б. (далее также - податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 2-4).

В обоснование доводов жалобы предприниматель ссылается на следующее:

- фактически предмет аренды передан ответчику не был, а выводы суда первой инстанции в части идентификации земельного участка противоречат обстоятельствам дела. ИП Касымов В.Б. отмечает, что он обращался в администрацию с просьбой предоставить кадастровый паспорт земельного участка, поименованный в пункте 7.1 договора аренды, однако истец не предоставил ответчику данный документ. Для целей определения границ земельного участка ответчик обратился в ООО "Сибирь-Тэкс", где ему разъяснили, что необходима кадастровая выписка на землю с формами В.1-В.6. Поименованные выписки получить невозможно, поскольку на основании кадастрового плана территории от 27.05.2011 N 45/202/11-7758 спорный земельный участок отсутствует в государственном кадастре недвижимости, то есть прекратил своё существование. Соответственно, ИП Касымов В.Б. полагает, что границы спорного участка не определены.

- условие, закреплённое в пункте 2.6 договора аренды от 05.07.2010 N 481, является ничтожным, поскольку предприниматель должен платить только за фактически используемый земельный участок. Из договора купли-продажи от 24.09.1998 следует, что здание по ул. Омской 138 в г. Кургане было расположено на земельном участке площадью 286,1 кв.м. В связи с этим, ИП Касымов В.Б. настаивает на неправомерности начисления платы за землю площадью более 286,1 кв.м. Податель жалобы утверждает, что при заключении договора аренды N 481 его ввели в заблуждение, поскольку предпринимателю пояснили, что в пункте 2.6 речь идёт о плате за использование земельным участком "под зданием".

ИП Касымов В.Б. настаивает на том, что основания для взыскания с него платы за земельный участок площадью 1791,0 кв.м. в период с 10.10.2008 по 01.06.2010 отсутствуют, поскольку в фактическом пользовании предпринимателя находился земельный участок площадью 286,1 кв.м. Также предприниматель отмечает, что ему не сообщили каков механизм расчёта аренды, указанной в п. 2.6 договора.

Отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала.

Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и Департамента.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов настоящего дела, 10.10.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области зарегистрировано право собственности Касымова В.Б. на нежилое помещение в здании конторы-проходной, общей площадью 157,4 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этажа N 1-7, адрес объекта: г. Курган, ул. Омская, 138 (т. 1, л.д. 13).

05.07.2010 на основании постановления Администрации г. Кургана от 02.06.2010 N 5334 между администрацией (арендодатель) и Касымовым В.Б. (арендатор) заключен договор N 481 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040102:98 общей площадью 1791,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Курган, ул. Омская, 138 (далее также - земельный участок N 98; т. 1, л.д. 8-10).

Из постановления от 02.06.2010 N 5334 следует, что земельный участок N 98 предоставляется Касымову В.Б. и другим собственникам помещений в здании по ул. Омская 138 для эксплуатации и обслуживания здания конторы-проходной, расположенной по данному адресу.

В пункте 1.1 договора аренды закреплено, что спорный участок предоставляется с условием согласия истца и ответчика на вступление в этот договор иных собственников помещений в здании по ул. Омской 138.

Срок аренды установлен сторонами на 11 месяцев со дня подписания договора (пункт 1.3 договора аренды).

Согласно пункту 2.6 договора плата за фактическое пользование земельным участком начиная с 10.10.2008, за период с 10.10.2008 по 01.06.2010, составляет 271 611 руб. 86 коп. и должна быть внесена в срок до 15.07.2010.

В соответствии с пунктами 2.7-2.9 договора арендная плата по договору исчисляется с 02.06.2010 и с учётом приведенного расчёта за период с 02.06.2010 по 31.12.2010 составляет 103 068 руб. 22 коп.

В силу п. 4.2 арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определяемом нормативными правовыми актами, действующими на территории г. Кургана, в сроки, определённые настоящим договором (согласно пункту 2.5 договора - до 01 числа месяца, следующего за отчётным кварталом - то есть ежеквартально). Исполнение обязательства по внесению арендной платы за землю является предоставление арендаторами платёжных документов по оплате за аренду земли в Управление земельными ресурсами Департамента развития городского хозяйства в течение 10 дней после оплаты.

Полагая, что предприниматель ненадлежаще исполняет обязательства по оплате за использование земельного участка N 98 (не в полном объёме и несвоевременно перечисляет денежные средства), Администрация г. Кургана обратилась в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании сумм задолженности - всего 259 084 руб. 53 коп.

ИП Касымов В.Б. обратился в арбитражный суд со встречным иском к администрации с требованием о признании недействительным договора аренды от 05.07.2010 3 481 в части пункта 2.6.

Удовлетворяя исковые требования администрации, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о заключенности договора аренды, о согласовании его сторонами условия о распространении действия положений договора на фактические правоотношения сторон, возникшие с 10.10.2008, а также о доказанности ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению оплаты за пользование спорным участком.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ИП Касымова В.Б., суд исходил из того, что ответчиком не доказан факт заключения договора под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, а также из того, что истец был осведомлен о тяжелом положении ответчика и сознательно использовал это обстоятельство в своих интересах.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также требованиям материального и процессуального права.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 05.07.2010 N 481 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным, поскольку администрацией и предпринимателем согласованы существенные условия договора аренды, который в силу срока действия (11 месяцев) не подлежит обязательной государственной регистрации.

В частности объект аренды - земельный участок - идентифицирован в кадастровом паспорте от 02.03.2010 N 4525/201/10-800453 (т. 1, л.д. 11-12). Из данного документа следует, что земельный участок N 98 поставлен на кадастровый учёт 24.06.2008, то есть до подписания ответчиком договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Омской 138 в г. Кургане, фактически на арендованном 05.07.2010 земельном участке.

Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 45:25:040102:98 (в том числе, информации о координатах участка) подтверждается кадастровым планом территории в отношении кадастрового квартала N 45:25:040102 (т. 1, л.д. 165-175). В свою очередь постановка на кадастровый учёт спорного земельного участка инициирована Постановлением Администрации г. Кургана от 31.03.2008 N 1553 "Об утверждении проекта границ земельного участка для эксплуатации и обслуживания здания конторы-проходной расположенного по адресу: г. Курган, ул. Омская, 138" (т. 1, л.д. 24).

В связи с этим, доводы апелляционной жалобы о том, что границы земельного участка не были сформированы в соответствии с требованиями закона, во внимание не принимаются как бездоказательные и противоречащие представленным в материалы дела документам. В том числе, не может быть признано в качестве надлежащего доказательства о статусе земельного участка N 98 (снят с учёта либо нет) письмо ООО "Сибирь-Тэкс" (т. 1, л.д. 133), поскольку указанные в нём сведения не соответствуют информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости (т. 1, л.д. 11-12, 165-175).

Кроме того, апелляционный суд критически относится к доводу предпринимателя об отсутствии у него возможности определить границы земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом (ч. 8 ст. 4 Закона о кадастре).

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости (ч. 1 ст. 14 Закона о кадастре).

ИП Касымов В.Б. имел предоставленную законом возможность обратиться в орган кадастрового учёта с целью получения кадастрового паспорта арендованного земельного участка. Доказательств невозможности получения указанного документа (как и обращения за его получением в уполномоченный государственный орган) ответчик суду не представил.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер аренды государственной либо муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В рассматриваемой ситуации истец и ответчик согласовали порядок определения арендной платы на период с 02.06.2010 по 31.12.2010 в пунктах 2.7-2.9 договора аренды. При этом расчёт аренды основан на действовавших в указанный период нормативных правовых актах, в том числе, Положении о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курганской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённом Постановлением Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234 (далее - Положение о порядке определения аренды).

Апелляционный суд отмечает, что при расчёте размера аренды учтено то обстоятельство, что ИП Касымов В.Б. занимает не всю площадь здания по ул. Омской 138 в г. Кургане (предприниматель занимает 157,4 кв.м. из 222,0 кв.м.). Кроме того, коллегия судей находит правомерным применение в отношении указанного строения подпункта 4 пункта 2 Положения о порядке определения аренды (то есть применение при расчёте аренды земли ставки, равной 9 % кадастровой стоимости земельного участка), поскольку доказательства, позволяющие отнести "здание конторы-проходной" к поименованным в иных подпунктах пункта 2 указанного Положения объектам недвижимости, в материалы настоящего дела не представлены.

Таким образом, договор аренды от 05.07.2010 N 481 соответствует статьям 607, 609 Гражданского кодекса РФ и статье 26 Земельного кодекса РФ.

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды земельного участка суд апелляционной инстанции не усматривает, содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Доводам предпринимателя, приведённым во встречном исковом заявлении и апелляционной жалобе, о недействительности пункта 2.6 договора аренды судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекс Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Истец и ответчик пунктом 2.6 договора аренды фактически распространили действие договора на правоотношения, возникшие до его заключения - стороны согласовали размер оплаты предпринимателем владения и пользования земельным участком в период с 10.10.2008 по 01.06.2010, который составил 271 611 руб. 86 коп.

В соответствии со ст. 1, ч. 4 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Принимая во внимание требования данного федерального закона, учитывая факт приобретения ИП Касымовым В.Б. права собственности на часть здания (нежилое помещение площадью 157,4 кв.м.), расположенного на земельном участке N 98 (т. 1, л.д. 13), а также волеизъявление ответчика, направленное на приобретение права аренды спорным земельным участком (подписание договора от 05.07.2010 N 481), требование администрации об оплате предпринимателем задолженности за период с 10.10.2008 по 01.06.2010 является правомерным.

Основания для применения положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в данной ситуации отсутствуют, поскольку, во-первых, предприниматель вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил арбитражному суду доказательств, подтверждающих совершение данным лицом сделки под влиянием обмана либо путём введения его в заблуждение, во-вторых, из представленных администрацией расчётов не следует, что предпринимателю вменена обязанность по оплате аренды всего земельного участка N 98 (напротив, из расчётов следует, что истец в целях определения размера аренды пропорционально учёл лишь часть спорного земельного участка - т. 1, л.д. 5, 100).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Представленный Администрацией г. Кургана расчёт задолженности ИП Касымова В.Б. (т. 1, л.д. 100, 120-121) судом первой инстанции проверен, признан соответствующим требованиями Постановления Администрации (Правительства) Курганской области от 17.12.2002 N 448, Решения Курганской городской Думы от 21.09.2005 N 219, Постановления Администрации (Правительства) Курганской области от 20.12.2005 N 523, Постановления Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234.

Согласно расчёту задолженность предпринимателя-ответчика составила:

- за период с 10.10.2008 по 31.12.2008 - 33 377 руб. 50 коп. (5 * 1,5 * 1545,42 * 1269,84 / 100 / 366 * 83);

- за период с 01.01.2009 по 28.05.2009 - 59 679 руб. 56 коп. (5 * 1,5 * 1545,42 * 1269,84 / 100 / 365 * 148);

- за период с 29.05.2009 по 31.12.2009 - 105 003 руб. 77 коп. (1545,42 * 1269,84 * 9 / 100 / 365 * 217);

- за период с 01.01.2010 по 01.06.2010 - 73 551 руб. 03 коп. (1545,42 * 1269,84 * 9 / 100 / 365 * 152);

- за период с 02.06.2010 по 30.09.2010 - 58 550 руб. 49 коп. (1545,42 * 1269,84 * 9 / 100 / 365 * 121).

Платёжным поручением от 08.12.2010 N 920 ответчик перечислил в оплату аренды сумму 71 077 руб. 82 коп. (т. 1, л.д. 45).

Таким образом, ответчиком сформирована задолженность в размере 259 084 руб. 53 коп. (33377,5 + 59679,56 + 105003,77 + 73551,03 + 58550,49 - 71077,82).

Поскольку ИП Касымов В.Б. не представил доказательств надлежащего исполнения денежного обязательства в пользу Администрации г. Кургана, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск и взыскал с предпринимателя в пользу администрации задолженность в размере 259 084 руб. 53 коп. (в том числе: за период фактического владения спорным земельным участком с 10.10.2008 по 01.06.2010 - 200 534 руб. 04 коп., за период действия договора аренды с 02.06.2010 по 30.09.2010 - 58 550 руб. 49 коп.).

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 1 договора купли-продажи от 24.09.1998, заключенный между ТОО "Грилона" и Бакеевым А.И. (т. 1, л.д. 15-16), основаны на неправильном толковании норм материального права - указание в данном договоре площади занимаемого земельного участка равной 286,1 кв.м. не свидетельствует о том, что координаты (и соответственно площадь) необходимого для эксплуатации строения по ул. Омской 138 в г.Кургане земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства.

На основании изложенного апелляционный суд находит решение арбитражного суда первой инстанции не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу ИП Касымова В.Б. - удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ИП Касымова В.Б.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 19.07.2011 по делу N А34-475/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Касымова Владимира Борисовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова