Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2005 г. N 13АП-9284/05

г. Санкт-Петербург

19 декабря 2005 г.

Дело N А56-19160/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2005 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2005 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Н.С. Полубехиной

судей В.М. Горбик, Н.А. Мельниковой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Г.И. Шапошниковой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-8804/2005, 13АП-9284/2005) ФГОУ ВПО "Государственная Академия физической культуры им. П.Ф. Лесгафта" и ЗАО "Т.А.К.Т." на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 августа 2005 г.. по делу N А56-19160/2005 (судья М.В. Захарова),

по иску ФГОУВПО "Государственная Академия физической культуры им. П.Ф. Лесгафта"

к ЗАО "Т.А.К.Т."

о применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца (заявителя): А.А. Белолипецкий (доверенность N 02-111 от 27.10.2005 г..), М.З. Шварц (доверенность N 02-155 от 25.11.2005 г..), А.В. Кобяков (доверенность N 02-113 от 27.10.2005 г.., В.А. Таймазов (приказ N 373 от 20.06.2001 г..)

от ответчика (должника): А.А. Космачев (доверенность N 11-К от 14.11.2005 г..), Е.А. Быковская (доверенность N 11-К от 14.11.2005 г..), И.Е. Воронин (протокол N 14 от 08.11.2005 г..)

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургская Государственная Академия физической культуры имени П.Ф. Лесгафта" (далее - Академия) обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору аренды земельного участка от 01.10.1999 г.. в виде выселения закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." (далее - Общество) с земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Токсово (кадастровый номер 47:07:05-02-024:0018) и обязании Общества передать Академии указанный земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование исковых требований Академия сослалась на нарушение при заключении договора аренды требований пункта 11 статьи 39 Федерального закона "Об образовании" (в редакции от 16.11.1997 г..) и пункта 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании (в редакции от 19.07.1996 г..), выразившееся в отсутствии предусмотренного нормами названных Законов согласия ученого Совета Академии на сдачу в аренду имущества по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Решением арбитражного суда от 10.08.2005 г.. в иске отказано. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явился вывод суда о незаключенности договора в связи с отсутствием государственной регистрации договора.

На указанное решение сторонами поданы апелляционные жалобы, в которых Академией и Обществом оспаривается вывод суда о незаключенности договора аренды.

Общество в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения, исключив в качестве основания отказа в иске отсутствие государственной регистрации договора аренды, указав основанием истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено Обществом.

Академия в апелляционной жалобе просит решение отменить и иск удовлетворить, сославшись также на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о наличии одобрения договора аренды, подтвержденного выпиской из Протокола заседания ученого Совета N 14 от 25.03.1999 г..

Академия считает данную выписку фальсифицированным доказательством, о чем заявлено в апелляционной жалобе. В целях проверки заявления о фальсификации Академией заявлено ходатайство о вызове свидетелей, которое удовлетворено апелляционным судом.

Общество в отзыве на апелляционную жалобе изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, при этом указывало на исполнение сторонами договора в течение длительного времени и обращая внимание суда на преамбулу договора, содержащую ссылку на согласие ученого Совета.

В судебном заседании представители сторон апелляционные жалобы поддержали.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения представителей сторон, пояснения свидетелей и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и статьям 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая решение об отказе в иске, суд исходил из незаключенности договора аренды от 01.10.1999 г.. в связи с отсутствием государственной регистрации. Данное обстоятельство не выяснено судом при рассмотрении дела. Вывод суда о незаключенности договора по указанным основаниям опровергается представленным в апелляционный суд договором аренды с отметкой Главного Управления федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о совершении 18.04.2005 г.. государственной регистрации договора за N 47-78-13/02012005/167.

Неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для отмены решения.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд признал иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено апелляционным судом в ходе судебного разбирательства, по договору аренды, подписанному сторонами 01.10.1999 г.., Академия обязалась передать, а Общество принять на срок до 30.09.2019г. земельный участок площадью 35,44 га в пос. Токсово и находящиеся на нем здания и сооружения. По акту приема-передачи от 18.12.1999 г.. имущество, являющееся объектом аренды, передано Обществу. Данные, позволяющие определенно установить объекты аренды, указаны в Приложениях 1 и 2 к договору. Приложением N 3 к договору стороны согласовали размер арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества на сумму 3.500.000 долларов США с целью создания спортивно-оздоровительного центра. Арендная плата превышает средний уровень размера арендной платы в данном регионе, на что прямо указано в пункте 4 Приложения N 3 к договору со ссылкой на Распоряжение КУМИ Ленинградской области от 21.04.1999 г.. N 61.

Для соблюдения требований пункта 11 статьи 39 Федерального закона "Об образовании" (в редакции от 16.11.1997 г..) и пункта 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в редакции от 19.07.1996 г..) стороны сослались в договоре на решении ученого Совета от 25.03.1999 г.. (протокол б/н), представив в ходе судебного разбирательства выписку из протокола решения ученого Совета Академии N 14 от 25.03.1999 г.., достоверность которой оспорена Академией.

08.08.2005 г.. принят и введен в эксплуатацию законченный строительством физкультурно-оздоровительный центр "Парк спорта им. П.Ф. Лесгафта - Орлиная гора", заказчиком которого являлось Общество.

В соответствии с пунктом 11 статьи 39 Федерального закона "Об образовании" (в редакции от 16.11.1997 г..) и пункта 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в редакции от 19.07.1996 г..) сдача в аренду государственным образовательным учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Нарушение требований, предъявленных законом к порядку заключения договора, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ влечет его недействительность.

Отсутствие надлежащего согласия ученого Совета установлено апелляционной инстанцией в ходе судебного разбирательства. Основанием для признания апелляционным судом выписки из протокола заседания ученого Совета N 14 от 25.03.1999 г.. фальсифицированным доказательством явились представленные Академией и исследованные апелляционным судом доказательства, в том числе протоколы заседаний ученого Совета, состоявшиеся в период подписания договора, а также показания свидетелей, не подтвердивших однозначно согласование заключения договора сроком на 20 лет. Апелляционный суд также пришел к выводу о фальсификации доказательства самой Академией: на выписке имеется подпись Агеевца В.У., являвшегося ректором Академии, вторая подпись также принадлежит члену ученого Совета Задворнову К.Ю., поставившему свою подпись вместо секретаря ученого Совета Портных Ю.Н.; выписка заверена круглой печатью Академии. Апелляционный суд критически отнесся к отрицанию Агеевцем В.У. своей подписи на выписке, поскольку им подтверждены подписи на каждом листе договора аренды, в том числе на первом листе, где имеется ссылка на решение ученого Совета от 25.03.1999 г..

Общество не имело доступа к печати Академии. Подлинность оттисков печати на выписке и договоре аренды не ставилась Академией под сомнение. По условиям договора и характеру отношений данная выписка не могла быть представлена Обществом.

Второе основание, положенное в основу признания недействительным договора, опровергается приложением N 3 к договору аренды.

Установленное апелляционным судом отсутствие надлежащего согласия ученого Совета не может являться основанием для признания договора аренды противоречащим требованиям федеральных законов об образовании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

С учетом норм действующего законодательства договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации - 18.04.2005 г..

На дату заключения договора аренды пункт 11 статьи 39 Федерального закона "Об образовании" и пункт 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" не содержали требований, ранее предъявляемых к порядку заключения договора.

Действующая на момент заключения договора редакция обоих законов без ограничений наделила образовательные учреждения правомочиями арендатора и арендодателя имущества.

Таким образом, договор аренды не может быть признан ничтожной сделкой по основаниям, указанным Академией в исковом заявлении.

Иных оснований для признания договора недействительным Академия не указала.

Поскольку доводы о ничтожности сделки не подтвердились в ходе судебного разбирательства, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен быть не может.

Кроме того, при рассмотрении дела апелляционным судом установлено наличие зарегистрированного права собственности Общества на созданные объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке. В порядке, предусмотренном частью 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности Общества не оспорено. Собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, в силу действующего законодательства имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью земельного участка. Данное обстоятельство не учтено Академией при предъявлении иска.

Доводы Общества о применении исковой давности признаны апелляционным судом необоснованными, поскольку договор, доводы о недействительности которого положены в основу исковых требований, не предусматривал отчуждение имущества, переданного во временное пользование. На такие требования исковая давность не распространяется.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба Академии удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2005 г.. по делу N А56-19160/2005 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ФГОУВПО "Санкт-Петербургская Государственная Академия физической культуры им. П.Ф. Лесгафта" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 2.000,00 руб. и в пользу ЗАО "Т.А.К.Т." расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1.000,00 руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Н.А. Мельникова