Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2011 г. N 15АП-9004/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-4729/2011

07 сентября 2011 г.

15АП-9004/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сокиренко Я.В.,

при участии:

от истца: представителя Мельникова П.Б. по доверенности от 11.11.2010 N 35,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 27.06.2011 по делу N А53-4729/2011

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области ИНН 6155018266 ОГРН 1026102781099

к ответчику индивидуальному предпринимателю Барановой Олесе Юрьевне ИНН 615501054231 ОГРНИП 310618213700027

о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении из арендуемого помещения, принятое судьей Меленчуком И.С.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Барановой Олесе Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени в сумме 20 891,07 руб.; о расторжении договора аренды от 24.10.2008 N 537; о выселении из помещения площадью 6,5 кв.м. часть литера "п/А" комн. N 26 по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 143 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком спорных договоров аренды: от 19.07.2002 N 536 и от 24.10.2008 N 537.

Решением от 27.06.2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил взыскать с ответчика в пользу истца 13 326,86 руб., из них 11 936,70 руб. задолженности, 1 390,16 руб. пени. Также суд решил расторгнуть спорный договор аренды от 24.10.2008 N 537, заключенный истцом и ответчиком, и выселить предпринимателя из занимаемого помещения площадью 6,5 кв.м., часть литер "п/А" комната N 26 по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 143. От искового требования о признании договора аренды N 536 от 19.07.2002 прекратившим свое действие истец отказался, в силу чего в указанной части производство по делу прекращено, о чем указано в резолютивной части обжалуемого решения. В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Суд первой инстанции по заявлению ответчика применил срок исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности и пени по договору от 19.07.2002 N 536 за период с 01.01.2005 по 01.04.2008 с учетом подачи иска 23.03.2011. Кроме того, суд пришел к выводу, что требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 19.07.2002 N 536 за пользование спорным помещением и за пользование земельным участком за период с 29.12.2009 по 22.03.2010 является необоснованным. 29.12.2009 спорное помещение было приобретено в собственность Гольцевым О.М. по договору купли-продажи.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области (комитет) обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его изменить в части взыскиваемой суммы задолженности и пени. Истец не согласился с обжалуемым решением в части отказа во взыскании с ответчика задолженности по договору аренды спорного помещения от 19.07.2002 N 536 за период с 29.12.2009 по 22.03.2010. Доводы жалобы сводятся к тому, что Гольцев О.М. приобрел спорное помещение по договору от 29.12.2009, однако переход права собственности на него к покупателю был зарегистрирован только 22.03.2010. В связи с тем, что до государственной регистрации перехода права собственности к Гольцеву О.М. спорное помещение находилось в муниципальной собственности, комитет просил изменить обжалуемое решение, довзыскав задолженность по указанному договору за период с 29.12.2009 по 22.03.2010.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом и предпринимателем был заключен договор от 19.07.2002 N 536 аренды муниципального помещения площадью 10,5 кв.м. по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 143, комната N 25 со сроком действия с 19.07.2002 по 19.07.2017 для оказания косметических услуг. Договор прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции 20.08.2002, о чем свидетельствует отметка учреждения юстиции на обратной стороне договора.

10.10.2005 было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в котором было уточнено, что муниципальное помещение используется под объектом бытового обслуживания населения (парикмахерская) и в соответствии с п.3.4.7. и приложения N 2 к дополнительному соглашению арендатор обязан осуществлять платежи за пользование земельным участком. Дополнительное соглашение от 10.10.2005 к договору аренды муниципального помещения N 536 от 19.07.2002 также прошло государственную регистрацию в Шахтинском отделе ГУ ФРС по РО 20.03.2006, о чем свидетельствует отметка на обратной стороне дополнительного соглашения.

01.04.2008 заключено дополнительное соглашение, в котором определено, что, начиная с 01.04.2008, размер арендной платы определяется на основании ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика. Данное дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию 16.09.2008.

29.12.2010 помещение, арендованное по договору от 19.07.2002 N 536 было приобретено в собственность Гольцевым О.М., который зарегистрировал право собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2010. В этой связи ответчику 02.04.2010 был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды N 536 от 19.07.2002 нежилых зданий, помещений, было предложено погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, которое ответчик оставил без внимания.

24.10.2008 сторонами был заключен договор аренды нежилого муниципального помещения для использования под объектом бытового обслуживания населения (парикмахерской) по адресу г. Шахты, ул. Советская, 143, часть литера "п/ А" комната N 26, площадью 6,5 кв.м. Договор был заключен на срок с 17.10.2008 по 15.10.2009 и согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации.

Поскольку исковые требования о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 24.10.2008 N 537, а также о его расторжении и выселении ответчика из помещения N 26 удовлетворены в полном объеме, указание в просительной части апелляционной жалобы истца на необходимость взыскания задолженности и пени по этому договору является ошибочным. Следовательно, в указанной части решение не обжалуется. В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Нежилое помещение, арендованное ответчиком по договору аренды от 19.07.2002 N 536, было продано истцом Гольцеву О.М. по договору купли-продажи 29.12.2009.

Как разъяснено в пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из положений статей 454, 549 Кодекса следует, что основной обязанностью продавца является передача вещи, а обязанностью покупателя оплата соответствующей суммы. Кроме того, на стороны договора ложится совместная обязанность зарегистрировать переход права собственности (статья 551 Кодекса). Надлежащее исполнение договора купли-продажи (передача вещи и выкупной цены) прекращает обязательство купли-продажи, что является основанием для регистрации перехода права собственности (статья 408 Кодекса). Согласно статье 491 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (предусмотрено ограничение оборота этого имущества). Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

Судом первой инстанции установлено, что 29.12.2009 спорное помещение было приобретено Гольцевым О.М., следовательно, требование уплаты арендных платежей и платы за фактическое пользование земельным участком, а также пени по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло к Гольцеву О.М., и взыскание задолженности по договору от 19.07.2002 N 536 с ответчика в пользу истца за период с 29.12.2009 по 22.03.2010 неправомерно.

Данный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2009 по делу N А53-3116/2009.

Процессуальных нарушений, влекущих в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было. При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 27 июня 2011 года по делу N А53-4729/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко