Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2011 г. N 05АП-5598/11

г. Владивосток

Дело

09 сентября 2011 г.

N А51-4447/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 06 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от УМС г. Владивостока: Булдыгина Н.В. главный специалист 1 разряда правового управления, удостоверение N 3680 от 12.01.2010, доверенность N 28/1-6350 от 15.12.2010,

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Булдыгина Н.В. главный специалист 1 разряда правового управления, удостоверение N 3680 от 12.01.2010, доверенность 29/03-20-22151 от 23.12.2010,

от ответчика: адвокат Лебединская Т.В. - удостоверение адвоката N 477 от 10.01.2003, доверенность от 29.04.2011 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г.Владивостока, Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционные производства N 05АП-5598/2011, 05АП-5597/2011

на решение от 04.07.2011

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-4447/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 25369097608), Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008)

к ООО "Конкрит ДВ" (ОГРН 1072539005604, ИНН 2539084621)

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее Департамент, Управление, истцы) обратились с исковым заявлением к ООО "Конкрит ДВ" о расторжении договоров аренды земельных участков от 25.08.2004 N 04-002440-Ю-Д-2213, от 25.08.2004 N 04-002441-Ю-Д-2214 и обязании ответчика освобождения земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0221, площадью 1 193 кв. м, а также земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0222, площадью 872 кв. м, расположенных в районе ул. Ульяновская, 6, в г. Владивостоке, сдав их по акту приема-передачи представителю Управления муниципальной собственности г. Владивостока как арендодателю и Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края как органу, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением от 04.07.2011 требование Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В остальной части заявленных требований Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, УМС г. Владивостока отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истцы обратились в апелляционный суд с жалобами, оформленными единым документом, в которой просят его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы Департамент указал несогласие с выводом суда о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора, полагая данный порядок соблюденным путем направления предупреждения от 15.12.2010 N 29/04-20-21404, которое фактически содержало предложение о расторжении договоров.

Управление, полагая себя надлежащим истцом по настоящему спору, отметило факт отсутствия внесения изменений в заключенный договор аренды, согласно которому оно выступало получателем денежных средств от аренды в размере 80% платежей согласно ст. 62 Бюджетного кодекса РФ.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что департаментом перед обращением в суд не соблюден надлежащим образом досудебный порядок расторжения договора, поскольку письмо от 15.12.2010 N 29/04-20-21404 содержат только уведомление об использовании спорного земельного участка не по целевому назначению, и указывает, что через месяц договоры аренды могут быть досрочно расторгнуты департаментом.

Отмечает, что доводы Управления противоречат правовой позиции, закрепленной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 201/2010 в части перехода прав и обязанностей арендодателя к департаменту независимо от переоформления спорных договоров аренды. Полагает, что управлением не был соблюден надлежащим образом досудебный порядок расторжения договора, ввиду доказанности материалами экспертизы, что подпись на почтовом уведомлении от 02.04.2010 выполнена не Черновым И.Ю.

Указывает на приведение участка в надлежащее состояние целевого использования, ведение в настоящее время работы по получение разрешительной документации на строительство торгового центра.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы апелляционных жалоб. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить.

Представитель ответчика на доводы апелляционных жалоб возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

25.08.2004 между администрацией г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Франк" (Арендатор) был заключен договор N 04-002440-Ю-Д-2213 аренды земельного участка, согласно п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0221 площадью 1193 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Ульяновской (ул. Володарская, ул. Тухачевского (ориентир: ул. Ульяновская, 6 примерно 78 м на юго-восток от ориентира)) для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации универсального общественно-торгового центра.

25.08.2004 между администрацией г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Франк" (Арендатор) был заключен договор N 04-002441-Ю-Д-2214 аренды земельного участка, согласно п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0222 площадью 872 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Ульяновской (ул. Володарская, ул. Тухачевского (ориентир: ул. Ульяновская, 6 примерно 83 м на юго-восток от ориентира)) для использования в целях благоустройства прилегающей территории.

Срок действия каждого из договоров установлен в п. 2.1. с 25.08.2004 г. по 24.08.2029 г. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

На основании соглашений уступки прав (требований) от 15.04.2005, 04.06.2008 права и обязанности по оговорам N 04-002440-Ю-Д-2213, N 04-002441-Ю-Д-2214 были переданы в полном объеме от ООО "Франк" к ООО "Навигатор" и ООО "Компания НП", впоследствии от указанных лиц по соглашениям об уступке прав (требований) к ООО "Конкрит ДВ". Указанные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, согласно сведениям выписки из ЕГРП от 28.01.2011 (л.д. 41).

Согласно актам проверок от 16.02.2010 N 74, 16.02.2011 N 16 спорный земельный участок использовался ООО "Конкрит ДВ" под размещение рынка, не в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением.

15.12.2010 Департаментом ответчику было направлено предупреждение N 29/04-20-21404 (л.д. 54-56) о необходимости исполнения обязательства и устранении выявленных нарушений, с указанием на возможность расторжения договоров аренды спорных земельных участков в случае неисполнения арендатором своих обязательств. Учитывая, что участки используются не в соответствии с их целевым назначением, истец обратился в суд с настоящим иском.

Апелляционной инстанцией отмечается, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ предусмотрен порядок расторжения договора по требованию одной из сторон, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Апелляционной инстанцией учитывается содержание п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно содержанию письма от 15.12.2010 N 29/04-20-21404 Департамент земельных отношений уведомляет ответчика об имеющейся у него задолженности, об использовании участков не по целевому назначению, и указывает, что в случае не устранения допущенных нарушений договоры аренды могут быть досрочно расторгнуты (л.д. 55).

Апелляционная коллегия поддерживает верный вывод суда первой инстанции об отсутствии в указанном письме предложения расторгнуть договор, поскольку отмеченная в письме возможность досрочного расторжения договоров аренды в будущем сама по себе не свидетельствует о выражении предложения расторгнуть договор в соответствии со ст. 452 ГК РФ.

Отмеченное обстоятельство является основанием для отклонения соответствующего довода жалобы Департамента.

На основании изложенного апелляционный суд считает обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что досудебный порядок урегулирования спора Департаментом с ответчиком в установленном ст. 452 ГК РФ порядке соблюден не был, что является основанием для оставления иска в части требований Департамента о расторжении договора аренды без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

Принимая во внимание данное обстоятельство, требования Департамента об освобождении земельных участков являются необоснованными, не подлежат удовлетворению.

В отношении доводов апелляционной жалобы со стороны Управления апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов РФ может быть установлено, что в административных центрах субъектов РФ распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Согласно ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в ведении Приморского края, а также по установлению порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти Приморского края в области регулирования земельных отношений. Законом Приморского края от 18.12.2006 N21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края (городе Владивостоке) переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный закон вступил в силу с 01.02.1007.

В соответствии с Положением о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, утвержденном Постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па, данный орган исполнительной власти распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края (пункт 1.1.2), заключает, изменяет, расторгает договоры аренды земельных участков и контролирует исполнение их условий (пункт 2.2.11), а также осуществляет контроль за поступлениями платежей от использования земельными участками в бюджеты соответствующих уровней, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты сумм, осуществляет учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним (пункт 2.2.20).

Таким образом, права арендодателя по спорным договорам аренды на момент направления письма от 15.12.2010 N 29/04-20-21404, рассмотрения настоящего спора перешли к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в силу закона независимо от переоформления либо изменения условий договора.

Приведенное толкование вышеприведенных правовых норм содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10, опубликованном 16.06.2010, поэтому является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Учитывая вышеизложенное, после 01.02.2007 у Администрации г. Владивостока, УМС г. Владивостока отсутствовали полномочия как на распоряжение спорными земельными участками, так и на совершение каких-либо действий в рамках ранее заключенных договоров аренды, в связи с чем уведомления администрации г. Владивостока от 02.04.2010 N 1-3/1198, N 1-3/1199 (л.д.57-60) не могут являться доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по смыслу ст. 450, 452 ГК РФ.

Апелляционной коллегией поддерживается вывод суда первой инстанции о том, что Управление является ненадлежащим истцом по данному делу, в связи с чем в удовлетворении заявленных им требований о расторжении договоров аренды и об освобождении земельных участков следует отказать.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2011 по делу N А51-4447/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

И.Л. Яковенко Н.А. Скрипка