Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2011 г. N 18АП-7898/11

г. Челябинск

09 сентября 2011 г.

Дело N А34-495/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Фортуна" на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.06.2011 по делу N А34-495/2011 (судья Тюрина И.Г.).

Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Кургана (далее по тексту - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Фортуна" (далее по тексту - ООО УК "Фортуна", общество, ответчик) с иском (с учетом уточнений) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 103 412,74 рублей, и обязании ответчика освободить нежилое помещение, площадью 40,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Курган, ул. Алексеева, 1.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.06.2011 исковые требования Департамента удовлетворены (л.д.105-109).

Не согласившись с принятым решением, ООО УК "Фортуна" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Доводы жалобы ответчика сводятся к следующему. Судом не исследован вопрос о тождественности помещений, фактически используемых ответчиком, помещениям, указанным в договоре аренды. Доводам ответчика о том, что он фактически использовал иное помещение, с другой площадью, оценки в судебном акте не дано. Как полагает податель жалобы, судом неправильно применена норма ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает обязанность арендатора вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды, тогда как суд неправомерно обязал ответчика освободить помещение, в силу чего, по мнению подателя жалобы, решение является неисполнимым.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

Департаментом представлен отзыв, согласно которому истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, полагает решение суда законным и обоснованным. Так же в отзыве истец указал, что в тексте договора относительно площади помещения по адресу ул. Алексеева, 1 аренды была допущена опечатка, вместо площади 40,6 указана площадь 43,5кв.м., однако идентичность помещений была установлена Актом проверки фактического использования недвижимого имущества. Полагает, что под освобождением понимается освобождение принадлежащего арендодателю помещения как от имуществ, так и от сотрудников ответчика. Кроме того, указал, что расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим порядком начисления, утвержденным органом местного самоуправления г. Кургана исходя из базовых ставок арендной платы с применением коэффициента инфляции, равного 1,1.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, Департамент имущественных и земельных отношений г. Кургана осуществляет функции арендодателя муниципального имущества г. Кургана в пределах предоставленных ему полномочий на основании Положения о Департаменте (л.д. 28-31).

01.04.2009 года между Департаментом (арендодатель) и ООО УК "Фортуна" (арендатор) заключен договор аренды N 69-09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество согласно перечню (приложение N1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д.10-13).

Договор заключен сроком с 01.04.2009 по 01.05.2009 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим порядком начисления, утвержденным органом местного самоуправления г. Кургана согласно "Расчета арендной платы", являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 3).

Пунктом 5.4. договора определено условие, в силу которого при принятии распорядительного документа органа местного самоуправления об общем изменении ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом размер арендной платы по настоящему договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке. Измененный "Расчет арендной платы" направляется арендатору.

В соответствии с перечнем (Приложение N 1) в состав передаваемого в арену по договору N69-09 имущества включены пять нежилых помещений, общей площадью 486,1 кв.м., в том числе офисное помещение площадью 43,5 кв.м., расположенное по адресу г. Курган, ул. Алексеева, 1 (л.д.14).

Право собственности муниципального образования г. Курган на нежилое помещение по адресу: г. Курган, ул. Алексеева, д.1 площадью 40,6 кв.м. подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 74).

Указанные в перечне помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2009 (л.д.15).

Арендная плата за общую площадь помещений 486,1 кв.м. согласована сторонами в "Расчете арендной платы за пользование недвижимым муниципальным имуществом" (приложение N 3) в размере 1701,35 руб. в месяц (л.д.16).

Письмом от 16.04.2010 Департамент сообщил ответчику о том, что в связи с расторжением начиная с 02.03.2010 соглашения о сотрудничестве между администрацией г. Кургана и ООО УК "Фортуна", арендная плата по договору начисляется в соответствии с базовыми ставками арендной платы по группам объектов в зависимости от места их расположения в соответствии с п. 4.1. Положения о порядке взимания и размерах платежей за пользование муниципальным имуществом" утвержденным Решением Курганской городской думы от 24.12.2008 N 370 (л.д.20).

Письмом от 12.08.2010 Департамент сообщил обществу о необходимости в срок до 01.09.2010 освободить помещения, занимаемые по договору аренды N 69-09 в связи с истечением срока договора (л.д.22).

По акту приема-передачи от 16.12.2010 арендатор возвратил арендодателю часть помещений, в том числе: помещение слесарной мастерской, площадью 43,4 кв.м. по ул. Чернореченская, 45а, здание гаража- склада площадью 127,5 кв.м. по ул. Девятого мая, 43, диспетчерский пункт, площадью 52,7 кв.м., по ул. Девятого мая, 43 (л.д.24).

Актом проверки фактического использования недвижимого муниципального имущества от 30.03.2011 установлено, что помещение по адресу г. Курган, ул. Алексеева, 1 используется ООО УК "Фортуна" в полном объеме под уставную деятельность (л.д.78).

Ссылаясь на то, что в период с 05.10.2010 по 16.12.2010 ответчик занимал вышеуказанные помещения без установленных законом либо сделкой оснований, плату за пользование не вносил, а так же указывая, что помещение по ул. Алексеева, 1 площадью 40,6 кв.м. ответчиком до настоящего времени не возвращено, за пользование указанным помещением в период с 05.10.2010 по 31.03.2011 ответчик расчет не произвел, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонам договорных правоотношений, основанных на договоре N 69-09 от 01.04.2009, в силу чего нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательства из неосновательного обогащения, а так же основания и порядок возврата имущества из чужого незаконного владения, на которые сослался истец при предъявлении иска, применению не подлежат. Вместе с тем установив прекращение договора аренды и отсутствие возврата части арендованного имущества арендодателю, суд сделал вывод о наличии оснований удовлетворения заявленных требований в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ).

Указанные выводы суда следует признать правильными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и требованиям норм гражданского законодательства.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд, установив исполнение сторонами договора аренды, а так же отсутствие разногласий на момент осуществления действий по исполнению договора относительно состава и индивидуальных признаков передаваемого в аренду имущества, обоснованно признал договор заключенным и соответствующим требованиям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая, что арендодатель не возражал против пользования имуществом после истечения установленного договором срока аренды, суд пришел к правильному выводу о продлении договора аренды N 69-09 от 01.04.2009 на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая, что отказ от договора был выражен арендодателем в письме от 12.08.2010, что не оспаривается ответчиком, вывод суда о прекращении договора аренды на момент обращения истца с иском является верным.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Установив, что помещение по адресу г. Курган, ул. Алексеева, 1 площадью 40,6 кв.м. не возвращено, доказательств обратного ответчиком не представлено, требования истца о выселении ответчика путем возложения на него обязанности освободить нежилое помещение удовлетворено обоснованно.

При этом довод подателя жалобы, о несоответствии удовлетворенного судом требования положению ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность арендатора возвратить арендованное имущество, отклоняется судом апелляционной инстанции как не имеющий самостоятельного юридического значения. Освобождение нежилого помещения является формой возврата арендодателю недвижимого имущества, занимаемого арендатором по договору аренды.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Расчет размера задолженности произведен истцом на основании "Положения о порядке взимания и размерах платежей за пользование муниципальным имуществом", утвержденного решением Курганской городской думы N 370 от 24.12.2008 (далее - Положение) в соответствии с пунктом 4.1 которого при начислении арендной платы за объекты недвижимости муниципальной казны применяются базовые ставки арендной платы по группам объектов в зависимости от места их расположения.

Как следует из материалов дела объекты недвижимости, возвращенные арендодателю по акту приема-передачи от 16.12.2010 относятся к категории 5-ой группы объектов, ставка арендной платы за которые установлена в размере 68 руб. за квадратный метр в месяц, объект по адресу г. Курган, ул. Алексеева, д. 1 относится к 4-ой группе объектов, ставка арендной платы за которые составляет 93 руб. за квадратный метр в месяц.

Из представленного истцом расчета следует, что размер примененной в расчете ставки увеличен на 10%.

Согласно п. 4.2 Положения базовые ставки арендной платы ежегодно изменяются приказом Департамента в соответствии с прогнозируемым Правительством РФ процентом инфляции, начиная с 1 января 2010 года.

Приказом Департамента от 20.11.2009 N 1486 установлено применять при расчете на 2010 год платы за пользование объектами муниципальной собственности, переданными на праве аренды, коэффициент инфляции К1 равный 1.1 с учетом прогнозируемого Правительством РФ значения показателя инфляции потребительских цен в 2010 г. по отношению к 2009 г.. на уровне 110,7%.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия усматривает, что расчет размера задолженности произведен истцом верно.

Довод жалобы о том, что судом не исследован вопрос о тождественности помещений, фактически используемых ответчиком, помещениям, указанным в договоре аренды, подлежит отклонению. Как установлено судом, помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2009, при отсутствии возражений арендатора относительно невозможности определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору и не идентичности передаваемого имущества, имуществу, указанному в договоре аренды. Часть помещений ответчиком была возвращена, при этом от арендодателя так же не поступило возражений относительно состава возвращаемого имущества. Доказательств того, что используемое ответчиком помещение по адресу г. Курган, ул. Алексеева, 1 не тождественно помещению, по этому же адресу, площадью 40,6 кв.м., на которое зарегистрировано право собственности муниципального образования, ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции изменению, а апелляционная жалоба ответчика - удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 2 000 руб., уплата которой ответчиком при подаче апелляционной жалобы, не производилась, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.06.2011 по делу N А34-495/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Фортуна" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Фортуна" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова