Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2011 г. N 08АП-5690/11

город Омск

12 сентября 2011 г.

Дело N А81-144/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карасиковой Б.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5690/2011) общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 мая 2011 года по делу N А81-144/2011 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (ИНН 8905028180, ОГРН 1028900707120) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 29,7 м.кв., установив цену объекта с учетом НДС в размере 1 143 739 руб.,

судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (далее - ООО "Клас Бест") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском об обязании Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 29,7 кв.м., установив цену объекта с учетом НДС в размере 1143739 рублей.

Решением от 23 мая 2011 года по делу N А81-144/2011 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении исковых требований отказал.

Возражая против принятого судом первой инстанции решения, ООО "Клас Бест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 мая 2011 года по делу N А81-144/2011.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал на то, что все необходимые документы, являющиеся разрешительной документацией на пристрой, были представлены в материалы дела.

По мнению истца, законом не предусмотрена обязанность арендатора доказывать затраты, понесенные им при выполнении неотделимых улучшений, а также не предусмотрена обязанность согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также как и обязанность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов.

Истец считает, что отсутствие таких согласований не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений или для оспаривания размера таких улучшений.

Полагает, что доводы суда о необходимости доказывания истцом фактических затрат, понесенных при выполнении неотделимых улучшений, основаны на неверном толковании норм материального права.

Указывает на то, что в части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ речь идет не о фактически понесенных арендатором расходах на неотделимые улучшения, а о стоимости самих неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Кроме того, истец ссылается на отчет об оценке, произведенной ООО "Оценочная Компания Балицкой С.Н.", как на доказательство обоснования затрат, понесенных на неотделимые улучшения помещений.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представители сторон, извещённых надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в период с 2002 года по 2009 год сторонами были подписаны договоры аренды муниципального имущества от 30.07.2002 (л.д. 75-78), от 24.07.2003 (л.д. 81-84), от 11.03.2005 (л.д. 88-91), от 23.09.2004 (л.д. 95-98), от 13.03.2006 (л.д. 102-106), от 28.02.2007 (л.д. 109-113), от 23.01.2008, (л.д. 117), от 25.02.2009 (л.д. 118-119), от 25.09.2009 (л.д. 123-125), в соответствии с условиями которых истец являлся арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, обозначенных в планах к договорам.

Сторонами не оспаривается непрерывность нахождения спорного имущества в пользовании у истца до 01 сентября 2010 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.12.2010 N 89 АА 052485, право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за муниципальным образованием город Ноябрьск.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства.

ООО "Клас Бест" письмом от 07.05.2010 N 51 обратилось к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска с просьбой продать ему арендуемые помещения.

В указанном письме истец также просил снизить общую стоимость реализуемого имущества на сумму ранее выполненных им за свой счет работ по созданию неотделимых улучшений арендованных помещений.

Ответчик не возражал, что истец имеет право на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, площадью 31,7 кв.м., в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом просил обосновать расчет затрат на производство неотделимых улучшений (письмо от 31.05.2010 N 3493 (л.д. 12) и письмо от 23.07.2010 N 4643 (л.д. 14)).

В обоснование затрат, произведенных на неотделимые улучшения, истец представил отчет об оценке N 100803, согласно которому рыночная стоимость неотъемлемых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Ноябрьск, ул. Ленина, 20, составила 647000 руб. 00 коп. (л.д. 115).

Ответчиком для подписания был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, где в пункте 5 установлена цена объекта в размере 1790000 рублей, и, как указывает истец, без зачета стоимости неотделимых улучшений.

Отказ ответчика зачесть предложенную истцом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счет стоимости реализуемого объекта муниципальной собственности явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Понятие неотделимых улучшений дано в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются ст. 623 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения передавались истцу в аренду для использования под офис.

В марте 2003 года истец обратился в 9-й отряд государственной противопожарной службы УГПС Ямало-Ненецкого автономного округа за получением соответствующего разрешения.

Письмом от 08.04.2003 N 627 ООО "Клас Бест" было разрешено использовать помещения под офис с обязательным выполнением следующих мероприятий:

- эвакуационные выходы из офиса выполнить непосредственно наружу, изолированные от жилой части;

- выполнить установку автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре;

- отделку стен и потолков выполнить из трудногорючих или негорючих материалов;

- выполнить замеры сопротивления изоляции электропроводов;

- выполнить легкосъемные или распашные решетки на окнах, обеспечить помещения первичными средствами пожаротушения по нормам.

Письмом от 07.04.2003 N 430 Ноябрьский городской комитет по имуществу выразил свое согласие ООО "Клас Бест" на проведение ремонтных работ в нежилом помещении, арендуемом по договору от 30.07.2002 N 2142/02, при условии согласования проекта переоборудования (расширение дверного проема входа, строительство тамбура) с Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ноябрьск и государственным архитектурно-строительным надзором.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу ст.ст. 623 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ норм права, в предмет доказывания по настоящему иску входят установление размера расходов арендатора на создание неотделимых улучшений, установление наличия согласия арендодателя на проведение определенного объема и стоимости работ.

Нормами закона прямо не установлено, что стоимость неотделимых улучшений как таковая должна быть согласована с собственником в имущества. Однако, указанное следует из смысла закона, поскольку именно собственник в дальнейшем будет обязан возместить их стоимость (при наличии к тому оснований).

Безусловно, расходы на неотделимые улучшения должны быть разумными и необходимыми. В свою очередь, разумность и обоснованность расходов может быть доказана, в том числе, путем получения согласия собственника на их производство. В связи с чем суд отклоняет доводы подателя жалобы о том, что вопрос о согласовании стоимости неотделимых улучшений не подлежит разрешению в рамках настоящего иска.

Между тем, обращаясь с требованием о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты реализуемого объекта муниципальной собственности, истец не представил доказательств того, что объемы и стоимость улучшений согласованы с арендодателем, на что обоснованно указал суд первой инстанции. Суд принял во внимание, что стоимость неотделимых улучшений, предъявленная к возмещению, фактически составляет третью часть от стоимости всего имущества, несмотря на то, что неотделимые улучшения (тамбур) не имеют самостоятельного функционального назначения по отношению к основному объекту (нежилым помещениям).

Доказательств согласования с ответчиком объемов производства неотделимых улучшений на сумму 647000 руб. 00 коп. истцом не представлено, в то время как письмо от 07.04.2003 N 430 таким доказательством не является.

Проект переоборудования (расширение дверного проема входа, строительство тамбура), согласованный с государственным архитектурно-строительным надзором, как того требует письмо от 07.04.2003 N 430, в материалы настоящего дела не представлен.

В отсутствие согласованного проекта невозможно определить действительную волю арендодателя на совершение конкретных улучшений, их объем и на стоимость таких улучшений, что является существенным обстоятельством для признания требования о проведении зачета обоснованным.

Как указано выше, истцом не представлено доказательств того, что расходы на неотделимые улучшения в размере 647000 руб. 00 коп., составляющие третью часть от стоимости объекта, являются разумными и необходимыми. При оценке доводов истца суд учел, что в состав затрат истцом включены работы, которые не являются работами первой необходимости. Значительное увеличение стоимости работ, как указал суд, вызвано не самим фактом возникновения новой вещи, а фактом применения дорогостоящих материалов. Законом N 159-ФЗ предусмотрены преференции для предпринимателей малого и среднего бизнеса. Между тем следует учитывать, что к произведенным улучшениям не относятся те, которые сделаны исключительно в интересах истца и по его воле.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В обоснование затрат, понесенных на неотделимые улучшения арендованных помещений, истец представил отчет об оценке N 100803.

Однако из текста указанного отчета следует, что целью оценки является определение рыночной стоимости неотъемлемых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: Тюменская область, г.Ноябрьск, ул. Ленина, д.20.

Понятия рыночная стоимость и фактические затраты являются различными как по своей природе, так и по способам доказывания, в связи с чем отчет об оценке N 100803 не может служить доказательством, подтверждающим фактические затраты истца на производство неотделимых улучшений.

Как видно из отчета, расчет произведен не исходя из фактических затрат, а с применением стоимости работ и материалов на момент проведения отчета. Обоснованного расчета на основании первичной документации, подтверждающей стоимость работ и материалов, истцом в материалы дела не представлено, равно как не представлено сметы с учетом действовавших на момент проведения работ расценок.

Поэтому Локальный сметный расчет, составленный оценщиком при подготовке отчета об оценке N 100803 по определению рыночной стоимости неотъемлемых улучшений спорного объекта, не может быть использован при установлении стоимости фактических затрат на такие улучшения. Суд первой инстанции обосновано указал, что в сметном расчете указаны виды работ, которые в любом случае нельзя отнести к неотделимым улучшениям, о которых может идти речь в письме N 430 от 07.04.2003 года, в частности, работы по внутренней отделке помещений.

Из представленных в материалы дела платежных поручений, счетов, расходных накладных, приходных ордеров, товарных чеков и т.д. не усматривается, что расходы на приобретение материалов, а также транспортные расходы ООО "Клас Бест" связаны непосредственно с производством работ в нежилом помещении по адресу: Тюменская область, г.Ноябрьск, ул. Ленина, 20.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 646261 руб. (без НДС) и, соответственно, на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества в порядке пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены решения отсутствуют.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба ООО "Клас Бест" удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 мая 2011 года по делу N А81-144/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Т.А. Зиновьева Н.А. Шарова