Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2011 г. N 10АП-6591/10

г. Москва

06 сентября 2011 г.

Дело N А41-990/10

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Демидовой К.И., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - ИП Лопарева А.В. (ИНН: 502100075014, ОГРН: 305507403500130): представитель не явился, извещен;

от ответчика - ООО "Облик" (ИНН: 5036011679, ОГРН: 1025004707892): Польский А.В., представитель по доверенности от 17.09.2010 г.,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-990/10

по иску индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Облик" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лопарев Андрей Владимирович обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Облик" (далее - ООО "Облик") о взыскании задолженности по договору аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года в размере 205 996 рублей 65 копеек и пени в сумме 6 261 рублей 39 копеек (том 1 л.д.4-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2010 года исковые требования индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича удовлетворены (том 1 л.д.58-59).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Облик" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права (том 1 л.д.68-69).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2010 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Кодекса (том 1 л.д.146-148).

При рассмотрении дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2011 года решение суда первой инстанции от 26 апреля 2010 года отменено, исковые требования индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича удовлетворены (том 2 л.д.9-18).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 мая 2011 года постановление суда апелляционной инстанции от 19 января 2011 года отменено, дело передано на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд (том 2 л.д.54-56).

При этом судом кассационной инстанции даны указания установить обстоятельства действия договор аренды в настоящее время; установить, кем в спорный период фактически использовалось помещение и когда правоотношения по пользованию объектом аренды были прекращены между сторонами; в том числе, дать оценку доводам ООО "Облик" о расторжении договора аренды посредством направления в адрес арендодателя соответствующего уведомления и обстоятельствам получения (неполучения) данного обращения арендодателем.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ИП Лопарева А.В. поддержал доводы искового заявления.

Представитель ООО "Облик" против удовлетворения иска возражал.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 25.06.2007 г. между Комитетом по управлению имуществом города Климовска Московской области (арендодателем) и ООО "Облик" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N 2007075, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора подлежало передаче нежилое помещение общей площадью 29,6 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Климовск, Проспект 50 лет Октября, д.14/6 для размещения офиса (том 1 л.д.7-12).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д.11).

Срок договора установлен сторонами с 01.07.2007 г. по 01.03.2010 г. (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 96 200 рублей в год без учета налога на добавленную стоимость.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы в месяц составляет 8 016 рублей 67 копеек (без учета НДС). При этом, размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом, приведенном в Приложении N 1 (пункт 3.3 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно в следующих случаях: изменения базовой ставки арендной платы; изменения значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; изменения порядка определения арендной платы (пункт 4.5 договора). Арендная платы считается измененной со дня вступления в силу действующего нормативного правового акта, изменяющего, соответственно, базовую ставку арендной платы, значения показателей коэффициентов, установленный порядок определения арендной платы (пункт 4.6 договора). При этом, до заключения дополнительного соглашения к договору арендатор самостоятельно исчисляет размер арендной платы на основании нормативных правовых актов, изменивших порядок определения арендной платы, значений показателей коэффициентов, базового размера арендной платы (пункт 4.8 договора).

Во исполнение обязательств по названному договору объект аренды был передан арендодателем ООО "Облик" по акту приема-передачи от 25.06.2007 г. (том 1 л.д.13).

Впоследствии объект недвижимого имущества (нежилое помещение, пом.5, к. 1-5, общей площадью 29, 60 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, пр-т 50 лет Октября д. 14/6), являющийся предметом указанного выше договора, был отчужден арендодателем в пользу Лопарева А.В. на основании договора купли-продажи от 13 ноября 2007 года. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 17 декабря 2007 года в установленном законом порядке, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 50 НВ N 033674 (том 1 л.д.24).

В соответствии с вступившим в законную силу решением Подольского городского суда Московской области от 19 мая 2009 года по делу N 2-1704/09 изменены условия аренды нежилого помещения площадью 29,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, проспект 50 лет Октября, д. 14/6 (комнаты 1-5, помещение 1 на 1 этаже) по договору N 2007075 от 25 июня 2007 года:

- пункт 3.3 изложен в следующей редакции: "размер арендной платы устанавливается исходя из рыночной арендной платы и определяется собственником";

- пункт 4.5 изложен в следующей редакции: "размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще чем один раз в год в случае изменения рыночной арендной платы в связи с инфляционными процессами, изменениями ставок по налогам, других обязательных платежей, на техническое обслуживание и расходов на содержание помещения";

- установлено, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, размер арендной платы составляет 1 391 рублей 66 копеек за 1 кв.м. (без НДС) в месяц;

- пункт 3.2 изложен в следующей редакции: "размер арендной платы в месяц составляет 41 193 рублей 33 копейки";

- исключен пункт 3.1;

- в преамбуле и пункте 10.1 договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года указан новый арендодатель - Лопарев Андрей Владимирович (том 1 л.д.16-20, 21).

Обратившись в суд с настоящим иском, новый собственник - Лопарев А.В. сослался на нарушение арендатором условий договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года в части внесения арендных платежей за период с 01 августа 2009 года по 31 декабря 2009 года, в связи с чем, за ним образовалась задолженность на общую сумму 205 996 рублей 65 копеек (том 1 л.д.22).

На сумму задолженности истцом начислены пени за период с 01 августа 2009 года по 01 декабря 2009 года в размере 6 261 рублей 39 копеек (том 1 л.д.23).

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства с учетом указаний Федерального арбитражного суда Московского округа, арбитражный апелляционный суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон, сложившиеся из договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими нормами Кодекса об обязательствах (статьи 307-310 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по решению суда по требованию одной из сторон.

При этом, по смыслу нормы пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Судом установлено, что в соответствии с решением Подольского городского суда Московской области от 19 мая 2009 года по делу N 2-1704/09 изменены условия аренды нежилого помещения площадью 29,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, проспект 50 лет Октября, д. 14/6, а именно - величина арендной платы установлена в размере 41 193 рублей 33 копейки в месяц. Решение вступило в законную силу 16 июля 2009 года.

Таким образом, в силу пункта 4.1 договора аренды, с 10 августа 2009 года арендная плата за пользование объектом аренды в июле 2009 года подлежала внесению арендатором в сумме 41 193 рублей 33 копейки в месяц. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается и подтверждено вступившим в законную силу решением мирового судьи 183 судебного участка подольского судебного района Московской области по гражданскому делу N 2-436/09 от 20 октября 2009 года, которым с ООО "Облик" в пользу Лопарева А.В. взыскана задолженность по арендной плате договору N 2007075 от 25.06.2007 г. за период с декабря 2008 года по июль 2009 года (том 1 л.д.41-43).

Одновременно, истцом не доказаны обстоятельства фактического пользования ООО "Облик" нежилым помещением общей площадью 29,6 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, г.Климовск, Проспект 50 лет Октября, д.14/6 в период с 1 сентября 2009 года по 31 декабря 2009 года.

Оценив, с учетом указаний Федерального арбитражного суда Московского округа, доводы ООО "Облик" о том, что фактически арендные отношения по спорному договору прекращены в августе 2009 года, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае своего несогласия с увеличением арендной платы. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее одного месяца до расторжения договора.

Из пояснений представителя ООО "Облик", данных в судебном заседании арбитражного апелляционного суда, следует, что письмом исх. N 86/07 от 24 июля 2009 года, адресованным Лопареву А.В., арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить соглашение о расторжении договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года в установленный законом срок, либо направить в адрес организации мотивированный отказ (том 1 л.д.75).

Данное письмо получено офис-менеджером Терентьевой Е.Р. 24 июля 2009 года.

Доводы ИП Лопарева А.В. о недоказанности обстоятельства досрочного расторжения договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года ввиду отсутствия у Терентьевой Е.Р. полномочий действовать от имени предпринимателя, опровергаются установленными арбитражным апелляционным судом обстоятельствами заключения 31.08.2009 г. между ИП Лопаревым А.В. (арендодателем) и ИП Лавровым С.А. (арендатором) договора аренды в отношении нежилого помещения N 5, состоящего из комнат N 1-5 общей площадью 29,6 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Московская область, г.Климовск, пр-т 50 лет Октября, д.14/6 (том 2 л.д.30-32) и исполнения сторонами названного договора, что подтверждается Актом приема передачи от 31.08.2009 г. (том 2 л.д.33), платежными поручениями об оплате арендной платы за период с сентября по декабрь 2009 года (том 2 л.д.34-45) и выпиской по лицевому счету ИП Лопарева А.В.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторона по договору аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года прекращены в августе 2009 года и с сентября 2009 года спорные объекты были фактически заняты ИП Лавровым С.А. на основании заключенного с ООО "Облик" договора аренды нежилого помещения/строения N 3108/2009 от 31.08.2009 г.

Доказательств, подтверждающих сдачу-приемку спорного объекта сторонами по договору аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года до 31.08.2009 года, в связи с чем, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о фактическом пользовании ответчиком спорным помещением до 31.08.2009 г.

Поскольку доказательств внесения арендных платежей за август 2009 года на сумму 41 193 рубля 33 копейки в материалы дела ООО "Облик" не представлено, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.2 договора аренды N 2007075 от 25 июня 2007 года предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы (пункт 4.8 договора), Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не были исполнены надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей, и в соответствии с положениями пункта 4.1 договора, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 11.09.2009 г. по 10.10.2009 г. в сумме 638 рублей 50 копеек.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу вышеуказанной нормы процессуального права расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 2 000 рублей подлежат отнесению на ответчика - ООО "Облик".

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2011 года по делу N А41-990/10 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Облик" в пользу индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича задолженность в сумме 41 193 рубля 33 копейки за август 2009 года, пени за период с 11.09.2009 г. по 10.10.2009 г. в сумме 638 рублей 50 копеек, а всего 41 831 рубль 83 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Облик" в пользу индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича расходы по госпошлине за подачу иска в сумме 2 000 рублей.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

К.И. Демидова Н.С. Юдина