Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. N 17АП-7581/10

г. Пермь

11 августа 2010 г.

Дело N А50-32879/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Виноградовой Л.Ф., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Стройпермсервис": Мартынова С.Н., доверенность N 335 от 17.03.2010, паспорт,

от ответчика - Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района: Калугина И.А., доверенность N 04/4131 от 03.08.2010, паспорт,

от третьих лиц - Управления по недропользованию по Пермскому краю, Администрации Краснокамского городского поселения: не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 июня 2010 года

по делу N А50-32879/2009,

принятое судьей Кощеевой М.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стройпермсервис"

к Комитету имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района,

третьи лица: Управление по недропользованию по Пермскому краю, Администрация Краснокамского городского поселения

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Стройпермсервис" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Комитету имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района, Администрации Краснокамского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка N ПК 98-19 от 12.09.2007, взыскании 1 021 090 руб. в качестве убытков.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по недропользованию по Пермскому краю (определение от 09.03.2010).

В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принят отказ от исковых требований к Администрации Краснокамского городского поселения. Производство по делу в указанной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация Краснокамского городского поселения в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение от 25.05.2010).

Решением от 03.06.2010 исковые требования удовлетворены: договор аренды земельного участка N ПК 98-19 от 12.09.2007 расторгнут, с Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района в пользу общества "Стройпермсервис" взыскано 1 021 090 руб. убытков.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования на основании положений статей 15, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ответчик надлежащим образом не выполнил свои обязательства по договору, не предоставив обществу земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и назначению имущества; убытки, причиненные обществу неисполнением указанного обязательства, подтверждены документально.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на допущенное, по мнению этой стороны, нарушение судом норм материального права.

Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствующие о том, что полномочиями по формированию спорного земельного участка к аукциону наделена Администрация Краснокамского городского поселения, соглашения о передаче полномочий Краснокамского городского поселения по формированию земельных участков Краснокамскому муниципальному району не были заключены; согласно данным проекта территориального землеустройства и кадастрового плана какие-либо обременения (ограничения) на спорном земельном участке не устанавливались; возражения, которые были бы относимы к сформированному к аукциону земельному участку, не поступали; истец не доказал невозможность использования спорного земельного участка по целевому назначению - для строительства жилого дома.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на нее, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.

Третьи лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.09.2007 Комитетом имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района (арендодатель) и ООО "Стройпермсервис" (арендатор) на основании протокола заседания аукционной комиссии о признании аукциона несостоявшимся от 05.09.2007, ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления от 05.09.2007 ООО "Стройпермсервис", как единственного участника аукциона по продаже права аренды на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства оформили договор N ПК 98 - 19 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодателем передан арендатору в пользование земельный участок общей площадью 8 906 кв.м., кадастровый номер 59:07:001 10 03:0019, расположенный по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, микрорайон "Звездный", поз. 24 из земель населенных пунктов, предназначенный для целей, связанных со строительством девятиэтажного жилого многоквартирного дома с возможным размещением коммерческих структур на первом этаже на срок с 12.09.2007 по 12.09.2010.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

Впоследствии сторонами оформлены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N ПК 98-19 от 12.09.2007, которыми внесены изменения в п.п. 1.1 и 1.5 договора, в связи с указанными изменениями площадь земельного участка составила 8 726 кв.м., разрешенное использование - для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, размещения и благоустройства придомовых площадок в границах, указанных на прилагаемом к договору плане границ земельного участка. Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что земельный участок не может быть фактически использован по назначению, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование иска указано на то, что при получении градостроительного плана земельного участка от 21.08.2008 истцу стало известно о наличии существенных ограничений по использованию земельного участка в связи с расположением в его границах территории общего пользования. Кроме того, указано на наличие в пределах спорного земельного участка нефтяной скважины, доказательств ликвидации которой в установленном порядке не представлено.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из смысла указанных норм права и статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе материалы конкурсной (аукционной) документации в отношении спорного земельного участка: распоряжение Главы Краснокамского муниципального района N 307-р от 15.03.2007 "О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства"; распоряжение Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района N 176-р от 26.07.2007 "Об организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка"; кадастровый план земельного участка площадью 8 906 кв.м., кадастровый номер 59:07:001 10 03:0019; ситуационный план границ земельного участка, расположенного по адресу Пермский край, г. Краснокамск, микрорайон "Звездный", поз. 24; акт выбора участка под строительство от 26.06.2006; распоряжение Главы Краснокамского городского поселения N 98-р от 02.03.2007 "Об утверждении проекта границ земельного участка площадью 8 906 кв.м., расположенного по адресу Пермский край, г. Краснокамск, микрорайон "Звездный", поз. 24, с учетом распоряжения N 157-р от 03.04.2007, которым внесены изменения в распоряжение N 98-р от 02.03.2007; план границ земельного участка; технические условия на строительство жилых домов в мкр. "Б" поз. 20,23,24,25,25а,39,40 в г. Краснокамске для формирования пакета конкурсной документации; заключение N 158 от 12.10.2006 по выбору участка под строительство; проект договора аренды земельного участка с актом приема-передачи, а также решение Краснокамского городского Совета народных депутатов от 29.09.1981 N 232 "Об утверждении генерального плана северной части микрорайона "Б" г. Краснокамска", на основании которого Краснокамским городским поселением установлены границы спорного земельного участка с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ, оценив суть выраженной истцом при рассмотрении настоящего дела правовой позиции, а также позиции, выраженной ответчиком и третьими лицами в отзывах на рассматриваемый иск, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истцу при заключении договора аренды не было известно о наличии на спорном земельном участке территории общего пользования, и данная информация в конкурсной документации отсутствовала.

В этой части судом первой инстанции правомерно признано значимым то, что согласно градостроительному плану земельного участка зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений с учетом территории общего пользования значительно уменьшена, истцу передан земельный участок, часть которого им не может быть использована по целевому назначению - строительство многоквартирного жилого дома; об этом обстоятельстве истцу при заключении договора, требование о расторжении которого является предметом иска, известно не было.

Кроме того, верным является вывод суда первой инстанции о невозможности использования истцом спорного земельного участка по целевому назначению в связи с нахождением в его границах нефтяной скважины N 80.

Обжалуемое решение содержит анализ доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), результатом которого с учетом положений, предусмотренных Положением о порядке ликвидации нефтяных, газовых и других скважин и списания затрат на их содержание, утвержденным государственным комитетом по надзору за безопасным ведением работ в промышленности и горному надзору при Совете министров СССР от 12.12.1969, Инструкцией по оборудованию устьев и стволов опорных, параметрических, поисковых, разведочных, эксплуатационных, наблюдательных, нагнетательных и специальных скважин при их ликвидации и консервации, утвержденной 19.07.1968, Приложением N 2 Правил безопасности в нефтяной и газовой промышленности (ПБ 08-624-03), явился вывод об отсутствии доказательств ликвидации в установленном порядке расположенной на границе земельного участка со стороны установленной в градостроительном плане земельного участка зоны допустимого размещения объектов скважины N 80; при соблюдении требований Приложения N 2 Правил безопасности в нефтяной и газовой промышленности (ПБ 08-624-03) зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений будет вновь уменьшена.

Таким образом, не имеет правового значения довод апелляционной жалобы, который заключается в указании на сообщение руководителя Управления по недропользованию по Пермскому краю о том, что все скважины в г. Краснокамске считаются ликвидированными, не подлежат разработке.

Данное сообщение с учетом положений приведенных выше норм, определяющих порядок ликвидации скважин и оформление такой ликвидации, само по себе не может быть признано надлежащим доказательством соответствующего обстоятельства (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как верно установлено судом первой инстанции, до заключения договора арендатор не был информирован арендодателем об обременениях, ограничениях использования земельного участка, переданного истцу в аренду для жилищного строительства (наличии территории общего пользования, нефтяной скважины N 80), оказывающих существенное влияние на возможность использования земельного участка по целевому назначению.

С учетом указанной цели предоставления земельного участка в аренду - для осуществления именно жилищного строительства, не имеет правового значения довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что истец на запрашивал разрешение на строительство у администрации Краснокамского городского поселения, следовательно, по мнению ответчика, отсутствует доказательство, которое могло бы свидетельствовать о невозможности строительства дома на предоставленном в аренду земельном участке, то есть, как полагает заявитель апелляционной жалобы, отсутствует запрет на строительство.

Установленные судом первой инстанции обстоятельства, по мнению арбитражным судом апелляционной инстанции, являются необходимыми и достаточными для признания обоснованным вывода о передаче истцу в аренду для жилищного строительства земельного участка, часть которого в силу указанных причин не может быть использована по целевому назначению.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), им дана надлежащая правовая оценка.

Так, помимо иного, судом первой инстанции правомерно признано значимым отсутствие в материалах дела заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки либо разрешение на застройку в случае, если полезные ископаемые в указанном месте имеются.

Таким образом, арендодатель не предоставил обществу имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Расходы истца в связи с невозможностью использования им земельного участка по назначению подтверждены материалами дела, по сути не оспариваются (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследован довод апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что полномочиями по формированию земельных участков к аукционам наделены администрации городских поселений; в период проведения аукциона каких-либо возражений относительно сформированного Краснокамским городским поселением земельного участка, а также возражений по проведению аукциона от членов комиссии - представителей Краснокамского городского поселения не поступало; за действия по формированию земельного участка ни администрация Краснокамского муниципального района, ни Комитет имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района ответственности не несут.

На основании ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Положение о порядке предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в собственности Краснокамского муниципального района утверждено решением Земского собрания Краснокамского муниципального района от 01.03.2007 N 21. Согласно указанному положению управление и распоряжение такими земельными участками осуществляет Комитет имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района. Лица, заинтересованные в приобретении земельного участка для строительства подают заявление в Комитет имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района.

Исследуемый довод апелляционной жалобы правового значения не имеет, удовлетворение апелляционной жалобы не влечет, исходя из того, что именно ответчик является арендодателем по договору аренды земельного участка N ПК 98-19 от 12.09.2007, и в силу ч. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает именно он.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Не выявлено арбитражным судом апелляционной инстанции и нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03.06.2010 по делу N А50-32879/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Л.Ф. Виноградова Н.А. Гребенкина