Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 20.02.2007 N 03-03-06/2/31 (А.А. Беркутова, "Акты и комментарии для бухгалтера", N 11, июнь 2007 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации
от 20.02.2007 N 03-03-06/2/31

Право заключения договора аренды здания, помещения

Многие организации предпочитают арендовать недвижимость, а не приобретать ее в собственность. Выгодное расположение арендуемого помещения, здания часто имеет большое значение, так как местоположение влияет на количество клиентов, объем продаж, рентабельность. Поэтому организации готовы нести дополнительные расходы, чтобы получить желаемые площади. В таких случаях могут возникнуть расходы, связанные с приобретением права на заключение договора аренды. Позиция финансового ведомства о возможности их учета неоднозначна и зависит от того, у кого приобретается право аренды (частной компании или органов муниципальной власти), на каких условиях.

Например, в Письме от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13 рассмотрен случай, когда организация приобрела право заключения долгосрочного договора аренды здания у российского юридического лица. Финансисты отказали в учете расходов: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными, поэтому не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль организаций. В других письмах они не так категоричны и даже разрешают учесть плату за право аренды в расходах.

В Письме от 06.05.2006 N 03-03-04/1/424 освещена такая ситуация: организация для приобретения права аренды муниципального имущества заключила с прежним арендатором договор переуступки право аренды, согласно которому она должна погасить задолженность прежнего арендатора по арендной плате, пени за просрочку арендной платы перед департаментом государственного и муниципального имущества. После погашения задолженности были заключены трехсторонний протокол-соглашение и договор аренды, на основании которых к организации перешли права арендодателя.

Финансисты нашли другое обоснование для отказа: договор о приобретении права заключения договора аренды на имущество, принадлежащее третьему лицу, не обязывает организацию, переуступающую право аренды имущества, совершить передачу одного из перечисленных объектов гражданских прав, поскольку переуступка права аренды не является ни одним из указанных объектов гражданских прав. Поэтому передача денежных средств организацией в пользу прежнего арендатора (в том числе путем погашения его задолженности перед третьим лицом по арендной плате и пеням за просрочку уплаты арендной платы) в целях налогообложения является безвозмездно переданным имуществом, которое согласно п. 16 ст. 270 НК РФ не включается в расходы.

Финансовое ведомство более благосклонно, когда право аренды приобретается у местных властей. В частности, органы исполнительной власти на местах издают распорядительные документы о порядке передачи в аренду объектов муниципальной собственности, предусматривающие разовое внесение целевых взносов, после чего заключается договор аренды. В Письме от 07.04.2006 N 03-03-02/80 указано, что если из распорядительного документа органа исполнительной власти следует, что за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, вследствие чего владелец помещения обязан предоставить его в аренду, то данный взнос признается платой за приобретение права аренды и подлежит включению в расходы.

Позиция Минфина по этому вопросу не изменилась, что следует из Письма от 20.02.2007 N 03-03-06/2/31, в котором уточнено, что таким распорядительным документом может быть распоряжение мэра города о предоставлении организации в аренду части здания. Финансисты исходят из того, что налогоплательщик в соответствии со ст. 252 НК РФ должен доказать возмездность взноса. Для этого служит распорядительный документ местной власти, из которого следует взаимосвязь взноса и приобретения права аренды. В то же время в таких распорядительных документах обычно не предусматривается обязанность заключения договора аренды после уплаты взноса, а говорится лишь о необходимости внесения предварительного взноса, чтобы получить имущество в аренду. Финансисты в одних случаях отказывают, а в других разрешают учесть расходы на приобретение права заключения договора аренды зданий (помещений). По нашему мнению, расходы на приобретение права аренды обоснованы, если они оговорены в договоре, и их можно учесть на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как прочие расходы, связанные с производством и реализацией. И право на их учет не должно зависеть от характера оплаты права и того, кто является продавцом права.

Аренда земельного участка

Когда объектом аренды является земельный участок, споров вокруг возможности учета оплаты права заключения договора аренды меньше. В силу п. 2 ст. 38 Земельного кодекса продавцом права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступает исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. То есть законодатель предусмотрел реализацию права на заключение такого договора аренды, следовательно, его оплата экономически обоснована.

Финансовое ведомство разрешает учесть плату за приобретение права аренды земельного участка, даже если он приобретается не у органа государственной власти или местного самоуправления. Чиновники рассмотрели ситуацию, когда приобретается право аренды земельного участка, на котором строится объект недвижимости, поэтому такая оплата связана с созданием объекта основных средств.

Например, в Письме от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585 организации, выкупившей для строительства торгового комплекса право на аренду земельного участка у другой организации, выигравшей его на конкурсных торгах, финансисты указали, что расходы по оплате стоимости права подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств.

А.А. Беркутова,

эксперт журнала "Акты и комментарии для бухгалтера"

"Акты и комментарии для бухгалтера", N 11, июнь 2007 г.