Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2011 г. N 10АП-6812/11

г. Москва

12 сентября 2011 г.

Дело N А41-6392/11

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Черниковой Е.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ИНН: 5012005080, ОГРН: 1025001546899) - Фомина Ю.С. - представитель по доверенности N 861 от 09 марта 2011 года,

представитель ответчика ООО "Компания Восток" в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Восток" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2011 года по делу N А41-6392/11, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Восток" о расторжении договора арендыN 459-И от 21 ноября 2003 года, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Восток" (далее по тексту - ООО "Компания Восток")

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 459-И от 21 ноября 2003 года в размере 1 123 431 руб. 68 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 46 431 руб. 14 коп.,

- о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ООО "Компания "Восток";

- об обязании ООО "Компания "Восток" возвратить земельный участок общей площадью 9 884,0 кв.м., в том числе участок N 1 - площадью 8 464,0 кв.м. кад. N 50:50:040127:0006, в том числе 4 546,0 кв.м. - под застройкой, 3 918,0 кв.м. - под благоустройством; участок N 2 - площадью 1 420,0 кв.м. кад. N 50:50:040127:0007, в том числе 420,0 кв.м. - под застройкой, 1000,0 кв.м. - под благоустройство, расположенный по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д.17.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2011 года исковые требования Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный удовлетворены в полном объеме (л.д.42-44).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Компания "Восток" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 53-54).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ООО "Компания "Восток" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21 ноября 2003 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (Арендодатель) и ООО "Компания "Восток" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 459-И (л.д.8-11).

По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду два земельных участка, прочно связанных с арендуемыми помещениями для оптово-розничной торговли, общей площадью 9 884,0 кв.м., в том числе:

- участок N 1 - площадью 8 464,0 кв.м., кад. N 50:50:040127:0006, в том числе 4 546,0 кв.м. - под застройкой, 3 918,0 кв.м. - под благоустройством;

- участок N 2 - площадью 1 420,0 кв.м. N 50:50:040127:0007, в том числе 420,0 кв.м. - под застройкой, 1000,0 кв.м. - под благоустройством, по адресу: г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 17, из земель поселений в границах, указанных в кадастровом плане участке, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Срок аренды участка установлен с 10 ноября 2003 года по 31 декабря 2052 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы за земельный участок, определяется в Приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежемесячной арендной платы установлена в размере 60 649 руб. 00 коп.

Арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно, безналичным порядком. При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены Арендатором не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

08 декабря 2003 года Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация сделки (л.д.8).

21 ноября 2003 года между сторонами был подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка общей площадью 9 884,0 кв.м., (л.д.16).

Предъявляя настоящие исковые требования, Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный сослался на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендный платы за период с третьего квартала 2010 года по четвертый квартал 2010 года исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 1 263 431 руб. 68 коп.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку доказательств перечисления арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с третьего квартала 2010 года по четвертый квартал 2010 года ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ООО "Компания "Восток" в пользу Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный задолженности по арендной плате в размере 1 263 431 руб. 68 коп.

В указанной части ответчик решение суда не оспаривает.

Истцом также были предъявлены требования к ответчику о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 46 431 руб. 14 коп. за период с 16 сентября 2010 года по 12 января 2011 года.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 3.2 договора.

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом были исполнены обязательства по перечислению арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании пени в размере 46 431 руб. 14 коп. за период с 16 сентября 2010 года по 12 января 2011 года.

Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный также предъявлены требования к ООО Компания "Восток" о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года и обязании ответчика возвратить переданные по договору земельные участки.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с подпунктом 6.2 договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ответчик нарушил обязательства по внесению арендных платежей более двух раз; решением Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2010 года по делу N А41-29001/10 с ООО "Компания "Восток" в пользу КУИ городского округа Железнодорожный взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 459-И от 21 ноября 2003 года за период: с четвертого квартала 2009 года по второй квартал 2010 года в размере 1 895 147 руб. 54 коп., пени за период с 16 декабря 2009 года по 16 июня 2010 года в размере 87 492 руб. 25 коп.

В материалы дела Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный представлена претензия N 6444 от 29 ноября 2010 года, адресованная ООО "Компания Восток", в которой Комитет уведомил ответчика о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года, в связи с нарушением пункта 4.4.2 договора.. Комитет предложил ООО "Компания "Восток" в срок до 30 декабря 2010 года прибыть для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

Между тем, по смыслу вышеуказанных норм закона, право требования расторжения договора аренды возникает у Арендодателя лишь в случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.

Однако в претензии N 6444 от 29 ноября 2010 года Комитетом по управлению имуществом не было предложено ответчику устранить нарушения, а именно не предложено в определенный срок погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года, решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, а требование Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года - оставлению без рассмотрения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду того, что требование Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный о расторжении договора аренды N 459-И от 21 ноября 2003 года оставлено без рассмотрения, оснований для удовлетворения иска об обязании ответчика возвратить спорные земельные участки, не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части обязания освободить земельный участок подлежит отмене, а в удовлетворении иска в указанной части следует отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Компания "Восток" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 18 138 рублей.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2011 года по делу N А41-6392/11 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка N 459-И от 21 ноября 2003 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Восток" и в части обязания освободить земельный участок, взыскании госпошлины.

В удовлетворении иска в указанной части - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Компания Восток" госпошлину по делу в размере 18 138 рублей.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Е.В. Черникова Н.С. Юдина