Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2011 г. N 18АП-8510/11

г. Челябинск

12 сентября 2011 г.

N 18АП-8510/2011 Дело N А07-4727/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2011 по делу N А07-4727/2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.),

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС Администрации ГО г. Уфа, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет-Сервис" (далее - ООО "Маркет-Сервис", ответчик) о взыскании 922650 руб. 85 коп., из них: 695686 руб. 22 коп. суммы долга по арендной плате за период с 08.10.2007 по ноябрь 2010 года, 226964 руб. 63 коп. суммы пени за период с 12.03.2008 по 02.11.2010.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Маркет-Сервис" в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан взыскано 695686 руб. 22 коп. суммы долга, 22696 руб. суммы пени. В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Маркет-Сервис" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необходимость осуществления государственной регистрации прилагаемого к договору расчета арендной платы, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылается, что в отсутствие государственной регистрации расчет арендной платы, поименованный в договоре аренды как приложение N 1, является незаключенным и не порождает правовых последствий в части увеличения размера арендной платы за помещение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании решения КУМС Администрации ГО г. Уфа от 08.10.2007 N 1295-ОНФ, 12.11.2007 между КУМС Администрации ГО г. Уфа (арендодатель) и ООО "Маркет-Сервис" (арендатор) оформлен договор N 2497.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 221,8 кв. м NN 50, 50а, 51-61, 61а, 62-70 в цокольном этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 37 Литер А, для использования под торговлю (пункт 1.1 договора, л. д. 7-11).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 08.10.2007 и действуют по 08.10.2010.

Согласно пункту 1.7 договора аренды, изменение существенных условий предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда, в результате принятия иного решения Совета городского округа г. Уфа, чем было установлено при заключении настоящего договора, влечет за собой безакцептное изменение условий настоящего договора.

Согласно пункту 2.2.12 договора, арендатор обязался своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой расчета годовой аренды платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" и оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении "Методики расчета годовой аренды платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" или коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.2 договора).

Согласно приложению N 1 к договору, месячная арендная плата с 08.07.2007 составила 38121 руб. 88 коп. без учета НДС (расчет годовой арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда на л. д. 13), а с 01.01.2008 - 43204 руб. 79 коп. (расчет годовой арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда на л. д. 14).

Формула расчета арендной платы определена в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы, как произведение базовой ставки арендной платы, площади помещения, а также коэффициентов деловой активности, сложившегося спроса на помещение, расположения помещения в здании, стимулирования деятельности, повышения арендной платы и налога на добавленную стоимость.

Увеличение размера арендной платы по расчетам на 2008 год обусловлено изменением коэффициента повышения арендной платы с 1,5 до 1,7.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления счета на оплату.

Указанное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 08.10.2007 (л. д. 12) и возвращено арендодателю 14.01.2011 согласно акту приема-передачи (л. д. 15).

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Согласно расчету представленному истцом, задолженность по арендной плате составила 695686 руб. 22 коп. за период с 08.10.2007 по ноябрь 2010 года, размер пени за период с 12.03.2008 по 02.11.2010 исчислен в сумме 226964 руб. 63 коп. (л. д. 16-17).

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции указал на обоснованность требований истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате, поскольку ответчик обязательства по внесению арендных платежей за пользование арендованным нежилым помещением не исполнил. Определение размера задолженности определено на основании прилагаемых к договору расчетов арендной платы. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 226964 руб. 63 коп. также признано обоснованным, вместе с тем, размер взыскиваемой неустойки (пени) уменьшен судом, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, до 22696 руб.

Оценив, совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности на переданное в аренду помещение зарегистрировано за муниципальным образованием городского округа город Уфа, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 19.02.2008 сделана запись регистрации за N 02:01:401:01/15.2002:117.1 (свидетельство о государственной регистрации права серии 02АБ N 301134 от 19.02.2008 на л. д. 20).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащий наименование, определение местонахождения объекта и его площадь, исполнения его сторонами. В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое помещение, встроенное в жилое здание N 37 по ул. Российская, лит. А, города Уфы, по состоянию на 28.08.2001, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л. д. 39-44).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке подлежал и был зарегистрирован, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды (л. д. 11).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, однако ответчик обязательства по оплате арендных платежей за период с 08.10.2007 по ноябрь 2010 года не исполнил, в связи с чем, допустил задолженность в размере 695686 руб. 22 коп.

Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Представленный истцом расчет арендной платы судами первой и апелляционной инстанций проверен и признан арифметически верным.

Довод апеллянта о том, что расчеты арендной платы, являющиеся приложением N 1 к договору аренды, подлежат государственной регистрации в установленном порядке и при ее отсутствии не могут использоваться для определения размера задолженности, является несостоятельным.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежит государственной регистрации и должно признаваться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Между тем апеллянтом не учтено, что расчет арендной платы не является соглашением об изменении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Договором аренды от 12.11.2007 N 2497.1(пункт 3.2) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке производить перерасчет арендной платы в зависимости от изменения коэффициентов расчета годовой арендной платы.

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/8, на 2008 год изменен коэффициент планируемого повышения платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Уфа, с установлением значения 1,7.

Арендодатель, в связи с принятием указанных нормативных актов, уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, о чем свидетельствует уведомление от 07.12.2007 (л. д. 45) и подпись представителя на расчете (л. д. 14).

Поскольку изменение размера арендной платы обусловлено исключительно изменением значения коэффициента повышения арендной платы, необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы является правильным.

Следует отметить, что расчет арендной платы на 2007 год, подписанный сторонами при заключении договора, является приложением к договору и его неотъемлемой частью, а не дополнительным соглашением к договору.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Рассматривая требование о взыскании с ответчика договорной неустойки, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим:

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды является заключенным, условие о неустойке, указанное в пункте 4.1 договора, суд считает согласованным.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

Принимая во внимание совокупность обстоятельств: размер основного долга, высокий размер договорной неустойки, отсутствие доказательств возникновения у истца негативных последствий нарушением ответчиком обязательства по уплате арендной платы, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Маркет-Сервис" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., которая, в силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2011 по делу N А07-4727/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет-Сервис" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Маркет-Сервис" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения от 21.07.2011 N 463.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова