"Консервация незавершенки"
Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты. Причин может быть больше чем достаточно. Например, нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее. А вот что делать бухгалтеру с "консервированным" зданием, объясняет заместитель генерального директора ЗАО "BKR-Интерком-аудит" Виталий Семенихин.
Что происходит?
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Этот "приговор" он оформляет приказом или распоряжением. В нем должны быть указаны сроки, в которые будет разработана документация, необходимая для консервации здания и проведена инвентаризация недостроенного объекта.
После того как заказчик принял решение о "заморозке" стройки, он обязан оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией (ст. 752 ГК).
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо уведомить подрядчика о консервации объекта и согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию, для этого "собирают" комиссию. В ее состав входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Комиссия должна проверить в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы. И нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось несмонтированным.
Бывают ситуации, когда комиссия в ходе инвентаризации выявляет завышение или занижение стоимости работ. Причины могут быть различными, например:
- неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
- в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
- в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Документальное оформление
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать акт о приостановлении строительства, который составляется по форме N КС-17 утвержденный постановлением Госкомстата от 11 ноября 1999 г. N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ". Акт подписывается в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). В нем указывают:
- наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
- дата начала строительства;
- договорную (сметную) стоимость работ;
- сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
- расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
- затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, так же указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
Затраты заказчика
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств", открываемому к счету 08 "Вложения во внеоборотные активы".
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 "Прочие доходы и расходы".
Заказчик не только несет расходы по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и тому подобное), эти расходы также следует отражать на счете 91 "Прочие доходы и расходы".
Пример
В мае предыдущего года ООО "Марго" (заказчик) заключило с ООО "Жанна" (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО "Марго" заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС - 1800 рублей).
Согласно дополнительному соглашению ООО "Жанна" проводит работы по консервации незавершенного строительства офисного помещения. Затраты подрядчика на эти работы составили 151 040 рублей (в том числе НДС - 23 040 рублей). Кроме того, ООО "Марго" уплатило подрядчику 100 000 рублей за нарушение условий договора подряда. На содержание законсервированного объекта ООО "Марго" ежемесячно тратит 60 000 рублей (заработная плата сторожей с учетом ЕСН).
Заказчик отражает затраты на консервацию объекта следующими записями:
Дебет 91-2 Кредит 60
- 10000 руб. - отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания цеха;
Дебет 19 Кредит 60
- 1800 руб. - отражен НДС по затратам на подготовку сметной документации;
Дебет 91-2 Кредит 60
- 128000 руб. - отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса;
Дебет 19 Кредит 60
- 23040 руб. - отражен НДС по расходам по консервации;
Дебет 60 Кредит 51
- 162840 руб. - оплачены счета проектной организации и подрядчика (151 040 рублей + 11 800 рублей);
Дебет 91-2 Кредит 51
- 100000 руб. - уплачен штраф ООО "Жанна" за нарушение условий договора подряда;
Дебет 91-2 Кредит 70 (69)
- 60000 руб. - начислена заработная плата сторожам, охраняющим законсервированный объект и ЕСН;
Дебет 91-2 Кредит 19
- 24840 руб. - суммы НДС учтены в составе прочих расходов.
В налоговом учете затраты на консервацию и содержание такого объекта отражаются как внереализационные расходы. На основании пункта 9 статьи 265 Налогового кодекса, организация может уменьшить свою налогооблагаемую прибыль на их сумму.
В отношении НДС обратите внимание на следующее. Статьями 171 и 172 Налогового кодекса регулируется порядок применения налоговых вычетов. Расходы организации, связанные с подготовкой объекта к консервации и их содержанием на период консервации, не связаны с осуществлением операций, подлежащих обложению НДС. Так как в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС, тогда организация не вправе принять "входной" НДС к вычету. Сумму непринятого к вычету НДС организация отражает по дебету счета 91-2 "Прочие расходы".
Суммы налога, предъявленные организации при приобретении товаров (работ, услуг), не включаются в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 Налогового кодекса. Но этот пункт в случае консервации строительных объектов не применяется. Поэтому налоговики скорее всего исключат суммы "входного" НДС из расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
Затраты подрядчика
Строительство объекта подрядчик
