Море удачи и дача у моря (С. Козлов, "Консультант", N 9, май 2007 г.)

Море удачи и дача у моря

Мечты о собственном уголке в солнечной стране последнее время становятся реальностью. Недвижимостью за рубежом обзаводятся обеспеченные граждане и члены их семей с доходом выше среднего (от 3000-5000 долларов в месяц и до бесконечности). Это бизнесмены, топ-менеджеры, а также их жены и родители. Хотя надо заметить, что в последнее время рынок зарубежной недвижимости активно развивается и уже перестал быть прерогативой только очень богатых людей, особенно на фоне постоянно растущих цен на московскую недвижимость и благодаря дешевым ипотечным кредитам, предоставляемым европейскими банками.

Условно цели приобретения недвижимости за рубежом можно разделить на три направления. Первое - просто покупка недвижимости для себя. Здесь особо стоит отметить курортную недвижимость, так как люди исторически всегда стремились к теплу, а дача на море, причем за рубежом, уже не является уделом только самых обеспеченных слоев населения, но становится доступной также для людей среднего класса.

Во-вторых, это способ осуществления инвестиций. В последнее время эффективность и привлекательность вложений именно в зарубежную недвижимость становится очевидной для многих инвесторов, что обусловлено целым рядом причин. Среди них:

Диверсификация рисков. Отличительной чертой вложений в зарубежную недвижимость является то, что, размещая свои средства, инвестор взамен приобретает собственность, которую в любой момент может реализовать. Уровень доходности здесь сопоставим с доходностью финансовых инструментов. Но при этом данный рынок достаточно стабилен и не подвержен панике или излишнему оптимизму, которые постоянно сменяют друг друга на биржевых площадках фондового рынка.

Вывод средств за рубеж. При нестабильной политической и экономической обстановке в России покупка зарубежной недвижимости является прекрасным способом размещения капитала за рубежом или "раскладкой яиц по разным корзинам". Хорошим примером здесь могут послужить англичане, которые, даже несмотря на стабильную ситуацию в своей стране, активно осваивают зарубежные рынки, руководствуясь стремлением разместить свои сбережения под различными юрисдикциями.

Льготные условия кредитования. Несмотря на активное развитие ипотечного кредитования в России, нам еще, безусловно, далеко до тех условий, которые могут предложить инвесторам иностранные банки при покупке недвижимости за рубежом. По самым оптимистичным прогнозам ипотека в России в ближайшее время составит 9,8-10 процентов годовых, а в реальности - 11-12 процентов, тогда как на Кипре можно получить кредит под 4,5 процента, в Испании - под 2,5-4 процента, в Болгарии - 7-8 процентов, во Франции - 3 процента.

Независимость курортной зарубежной недвижимости от ситуации в конкретно взятой стране.

В-третьих, недвижимость за рубежом может быть использована как способ корпоративного вложения. Многие компании уже начинают оценивать все плюсы покупки заграничной курортной недвижимости. Ведь ее можно использовать как санаторий для сотрудников, место проведения встреч и семинаров, а в невостребованный период сдавать в аренду. Это является хорошей альтернативой подмосковным домам отдыха, на резервирование которых крупные корпорации тратят огромные деньги, и это при несопоставимом уровне сервиса и престижности. К тому же, приобретая целые комплексы по оптовым ценам, компании всегда в случае необходимости могут реализовать их в розницу, заработав таким образом не только на росте рынка, но и на разнице с оптовыми ценами, которая на Кипре, например, достигает 10 процентов от стоимости.

Заграничный песок дешевле

Российские инвесторы, в отличие от инвесторов других стран, при вложениях в недвижимость в первую очередь руководствуются принципом "нравится-не нравится". Аргументация простая: если не нравится мне, то не понравится никому. Спрашивается: как же я тогда перепродам свою недвижимость? Такая точка зрения хоть и отлична от сухой логики, например, англичан, но также, безусловно, имеет право на существование и должна учитываться при выборе инвестиционных проектов. Поэтому лучше выбирать объекты в зонах с развитой инфраструктурой, приятным климатом и, конечно, с близким к нам по менталитету местным населением. Ведь доброжелательное отношение местных жителей может сыграть существенную роль во время перепродажи объекта.

Среди стран с лояльно относящимся к россиянам местным населением можно выделить Кипр, Болгарию, Черногорию, Грецию, Испанию и Францию.

Но помимо субъективных факторов инвесторам необходимо учитывать и объективные характеристики эффективности инвестиций, а именно:

Ликвидность объекта. Легче всего можно реализовать небольшую квартиру, желательно недалеко от моря. Даже если инвестор обладает большими финансовыми возможностями, в целях инвестирования целесообразнее приобрести несколько небольших объектов, чем один крупный и дорогой.

Законодательство. При инвестировании следует обратить внимание на отношение законодательства страны к иностранным инвесторам, учитывать возникающие расходы и налоги, сложности оформления недвижимости в собственность.

Транспортную и визовую доступность. Чем удобнее транспортная схема, тем больше вероятность реализовать недвижимость. А строгие визовые ограничения могут вызвать проблемы при необходимости посетить страну. В некоторых государствах (например, на Кипре) наличие недвижимости в собственности автоматически дает право на получение вида на жительство, что снимает все проблемы с пребыванием в стране. А в Испании и США даже тот факт, что человек является собственником, отнюдь не является гарантией того, что он сможет беспрепятственно посетить свою недвижимость. Хотя многих инвесторов это все равно не останавливает.

Наибольшей популярностью среди россиян пользуются такие страны, как Болгария, Испания, Черногория, Турция и Кипр.

В целом для активного роста рынка зарубежной недвижимости есть все предпосылки. Это обусловлено ростом как благосостояния, так и осведомленности соотечественников. Во многих странах россияне сейчас занимают первые места по объему инвестиций в недвижимость, следуя за признанными лидерами - англичанами.

Диапазон цен на недвижимость

Страна	Средняя стоимость	Дополнительные расходы при покупке недвижимости
Испания
- Коста Брава - Валенсия - Андалусия - Лансароте	от 3000 евро/кв. м от 2500 евро/кв. м от 2500 евро/кв. м от 1500 евро/кв. м	8,5%
Кипр	от 110 000 евро (от 1600 евро/кв. м) квартиры - 110 000-300 000 евро таунхаусы - 180 000-350 000 евро виллы - от 250 000-300 000 евро	Гербовый сбор при регистрации контракта: от 0,15% Ежегодный налог на недвижимость до 200 000 евро - не платится от 200 000 евро - от 0,2% При оформлении титула на собственность: от 3%
Болгария
- Солнечный берег	40 000 евро средние цены - от 40 000 до 100 000 евро	3%

С. Козлов,

глава российского представительства

международного строительного холдинга Lemestia Group

"Консультант", N 9, май 2007 г.