Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2011 г. N 17АП-13102/10

г. Пермь

19 января 2011 г.

Дело N А50-14368/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Усцова Л.А.,

судей Паньковой Г.Л., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Котовой Алены Владимировны: представитель не явился,

от ответчика - Управления имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края: представитель не явился,

от ответчика - ООО Агентство недвижимости "Мега-Риэл": Надуялова Т.Д., генеральный директор, решение от 11.11.2010, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

Управления имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 10 ноября 2010 года

по делу N А50-14368/2010,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску индивидуального предпринимателя Котовой Алены Владимировны (далее - ИП Котова А.В.)

к ООО Агентство недвижимости "Мега-Риэл", Управлению имущественных отношений Администрации Чернушинского муниципального района Пермского края

о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке объекта недвижимости, определении цены сделки,

установил:

Индивидуальный предприниматель Котова Алена Владимировна обратилась в арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Агентство недвижимости "Мега-Риэл", Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района о признании недостоверным (недействительным) отчета от 20.03.2010 N 76-03/10 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения магазина, расположенного по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8 и обязании Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района совершить сделку купли-продажи объекта по цене, определенной в ходе рассмотрения данного спора.

Определением арбитражного суда Пермского края от 30.06.2010 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры, которыми Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района запрещено совершать действия по отчуждению иным лицам помещения общей площадью 297,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8.

Решением арбитражного суда Пермского края от 10 ноября 2010 года заявленные исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверным (недействительным) отчет от 20.03.2010 N 76-03/10 об оценке рыночной стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8, обязал Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района совершить сделку купли-продажи по цене 7 117 990 руб.

Суд взыскал с Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района в пользу истца 4000 руб. госпошлины по иску, 2000 руб. госпошлины по обеспечительным мерам, 10 000 руб. расходов по оплате стоимости экспертизы.

С ООО "Агентство недвижимости "Мега-Риэл" в пользу истца взыскано 4000 руб. госпошлины по иску и 15 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района с решением не согласно в части взыскания с него 16000 руб. судебных расходов. В жалобе со ссылкой на ст. 333.37 НК РФ указывает, что Управление, как орган местного самоуправления, от уплаты государственной пошлины освобожден. Вместе с тем в тексте апелляционной жалобы выражает несогласие с вынесенным решением, считает оспариваемый отчет достоверным, процедуру продажи муниципального имущества, включая его оценку, законной, соответствующей требованиям федерального законодательства.

ООО "Агентство недвижимости "Мега-Риэл" представило отзыв, в котором фактически полностью обжаловало судебное решение.

Считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. Указывает, что в соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оценщик подлежал привлечению к участию в деле в качестве третьего лица (ст. 51 АПК РФ). В обоснование достоверности выполненного отчета об оценке ссылается на заключение N 94 компетентного органа - НП "Совет по оценочной деятельности Пермского края".

При таких обстоятельствах, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в полном объеме, в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании решения Земского Собрания Чернушинского района Пермского края от 27.02.2010 N 285 "О внесении изменений и дополнений в план приватизации муниципального имущества на плановый период 2010 года и прогнозный период на 2011-2012 годы" встроено-пристроенное помещение магазина общей площадью 297,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8 включено в план приватизации с целью его реализации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для оценки объекта недвижимости - встроено-пристроенного помещения магазина общей площадью 297,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8 Управлением имущественных отношений привлечено ООО "Агентство недвижимости "Мега-Риэл".

В результате произведенной ООО "АН "Мега-Риэл" оценки (отчет об оценке N 76-03/10 от 20.03.2010) стоимость подлежащего реализации объекта недвижимого имущества установлена в размере 8 616 253 руб., с учетом НДС.

Достоверность данных, указанных в отчете об оценке N 76-03/10 подтверждена заключением N 94 Экспертного совета НП "Совет по оценочной деятельности Пермского края", проведенного в период с 12.05.2010 по 08.06.2010 по инициативе Управления имущественных отношений. В заключении экспертного совета указано, что отчет об оценке N 76-03/10 соответствует требованиям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района оформлен и представлен на подписание ИП Котовой А.В. проект договора купли-продажи N 10 от 01.07.2010 нежилого помещения (объекта муниципального имущества) с графиком платежей (приложение N 2).

Продажная цена объекта купли-продажи определена продавцом на основании отчета об оценке от 20.03.2010 N 76-03/10 в размере 8 600 000 руб. (п. 2.1 договора).

Не согласившись с выводами оценщика при определении рыночной стоимости объекта купли-продажи, указывая на несоответствие отчета требованиям действующего законодательства, ИП Котова А.В. обратилась в арбитражный суд с иском о признании отчета недостоверным (недействительным).

Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82-87 АПК РФ) (п. 2 указанного Информационного письма).

Определением арбитражного суда Пермского края от 19.07.2010 для проверки доводов истца и возражений ответчиков по делу назначена судебная экспертиза (ст. 82 АПК РФ).

Проведение экспертизы поручено ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", эксперту Азанову И.Н.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости помещения магазина, общей площадью 297,3 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8 по состоянию на 17.03.2010.

Определением суда от 06.10.2010 производство по делу N А50-14368/2010 приостанавливалось в связи с удовлетворением ходатайства истца о проведении экспертизы по дополнительному вопросу, а именно, выяснение рыночной стоимости названного объекта недвижимости на дату проведения оценки экспертом ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита". В обоснование ходатайства ИП Котова А.В. указала на истечение шести месяцев с момента составления отчета об оценке от 20.03.2010 N 76-03/10 и невозможностью использования при заключении договора купли-продажи цены объекта по состоянию на 17.03.2010.

Проведение экспертизы также поручено ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", эксперту Азанову И.Н.

Суд первой инстанции, оценив отчеты, иные представленные по делу доказательства (ст.ст. 65, 71 АПК РФ), исковые требования удовлетворил, признал оспариваемый отчет об оценке от 20.03.2010 N 76-03/10 недостоверным (недействительным), мотивировав решение результатами проведенных по делу судебных экспертиз - экспертными заключениями N 2к/548/1-401012-10 и N2к/548/2-401012-10 ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", которыми установлена иная рыночная цена спорного имущества, отличная от цены, указанной в оспариваемом отчете.

С выводами, изложенными в решении, суд апелляционной инстанции согласиться не может.

В экспертных заключениях N 2к/548/1-401012-10 и N2к/548/2-401012-10 ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", выполненных по делу в порядке ст. 82 АПК РФ, на разрешение эксперта не ставился вопрос о проверке отчета об оценке N 76-03/10 от 20.03.2010 на полноту, объективность выводов, правильность применения тех или иных методов оценки, на соответствие стандартам оценки, на соблюдение требований законодательства РФ, на нарушение которых ссылался истец в обоснование иска.

В экспертных заключениях N 2к/548/1-401012-10 и N2к/548/2-401012-10 повторно рассматривается вопрос о рыночной стоимости помещения магазина, общей площадью 297,3 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Нефтяников, 8 по состоянию на 17.03.2010 (дату составления оспариваемого истцом отчета) и на 22.10.2010 (на момент рассмотрения дела в суде).

Другая цена объекта указанная в последнем отчете эксперта вовсе не говорит о недостоверности первого отчета. Цена определена на другую дату в условиях развивающегося рынка недвижимости, который подвержен и подъемам и падениям. По логике суда первой инстанции еще одна экспертиза, которая проведет оценку объекта на другую, более позднюю дату, установит еще одну цену, сделает недостоверным отчет N 2к/548/2-401012-10. Такой подход не основан на законе и сложившейся судебной практике.

Арбитражным судом Пермского края обставлено без должного внимания заключение N 94 Экспертного совета НП "Совет по оценочной деятельности Пермского края", предметом исследования которого и являлись вопросы, положенные истцом в обоснование иска. Экспертный отчет подписан несколькими независимыми экспертами, членами экспертного совета сомневаться в компетенции которых нет никаких оснований. Коллегия экспертов пришла к единому мнению, что оспариваемый отчет об оценке N 76-03/10 соответствует требованиям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме этого, суд первой инстанции допустил ошибку, приняв за рыночную сравнительную стоимость объекта, что противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 г..

С учетом вышеизложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, госпошлина по иску (за два требования), судебные расходы, понесенные ИП Котовой А.В. в ходе рассмотрения дела, относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 10 ноября 2010 года по делу N А50-14368/2010 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Котовой Алены Владимировны 04.02.1967 года рождения (ОГРНИП 304595735800200, ИНН 595787125920) в доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) руб. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Г.Л. Панькова Т.Л. Зеленина