Вопрос: Единственный учредитель ООО (100% уставного капитала), занимающий должность директора ООО, решил продать нежилое помещение, находящееся на балансе организации, физическому лицу, а именно самому себе. Как правильно отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете? Являются ли участники этой сделки взаимозависимыми лицами? По какой цене можно продать это помещение: по остаточной (балансовой), по оценке БТИ или по рыночной? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2007 г.)

Единственный учредитель ООО (100% уставного капитала), занимающий должность директора ООО, решил продать нежилое помещение, находящееся на балансе организации, физическому лицу, а именно самому себе.

Как правильно отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете? Являются ли участники этой сделки взаимозависимыми лицами? По какой цене можно продать это помещение: по остаточной (балансовой), по оценке БТИ или по рыночной?

В бухгалтерском учете выбытие объекта основных средств (ОС) осуществляется в соответствии с правилами ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Так, если списание стоимости объекта ОС производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01).

Списание стоимости объекта ОС при его реализации отражается в бухгалтерском учете следующим образом:

Дебет 01 "Основные средства"/"Выбытие ОС" - Кредит 01

- списывается первоначальная (восстановительная) стоимость объекта ОС;

Дебет 02 "Амортизация ОС" - Кредит 01 / "Выбытие ОС"

- списывается сумма начисленной амортизации по объекту ОС;

Дебет 91 / 2 "Прочие расходы" - Кредит 01 / "Выбытие ОС"

- списывается остаточная стоимость объекта ОС в качестве прочих расходов;

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - Кредит 91 / 1 "Прочие доходы"

- признается выручка от продажи объекта ОС в качестве прочего дохода (п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Поэтому стороны договора вправе определить любую цену. Для целей налогообложения принимается цена товаров (работ, услуг), которая установлена сторонами сделки. Предполагается, что эта цена соответствует рыночной (п. 1 ст. 40 НК РФ).

Однако в некоторых случаях налоговые органы имеют право проверить, действительно ли установленные в договоре цены соответствуют рыночным. В частности, налоговый контроль возможен в отношении сделок между взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Понятие взаимозависимости для целей налогообложения дано в ст. 20 НК РФ. В п. 1 данной статьи приводятся случаи взаимозависимости, но случая, о котором говорится в вопросе, там нет. При этом в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лиц взаимозависимыми и по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 указанной статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В данном случае налоговые органы могут посчитать организацию и приобретателя имущества взаимозависимыми лицами на том основании, что учредителем организации и покупателем является одно и то же лицо, которое заинтересовано в установлении выгодных условий по сделке купли-продажи имущества.

Если в результате проверки налоговыми органами будет установлено, что цена, определенная договором купли-продажи нежилого помещения, существенно (более чем на 20%) отклоняется от рыночной, то налоговики могут пересчитать выручку и доначислить налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены.

Здесь также следует отметить, что разницу в цене налоговые органы могут признать материальной выгодой физического лица, которая определяется в соответствии со ст. 212 НК РФ, и доначислить еще и налог на доходы физических лиц.

Помимо указанных налогов организации придется заплатить еще и пени за задержку налоговых платежей (ст. 75 НК РФ).

На наш взгляд, гарантированно избежать проблем и спора с налоговыми органами можно только одним способом: установить в договоре цену недвижимости, которая ниже рыночной не более чем на 20%. При этом организация может воспользоваться услугами независимого оценщика.

Обратите внимание! Директор ООО не может совершать сделки в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Такая сделка ничтожна, и к ней могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

И. Горшкова,

ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 июня 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2007 г.