Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2010 г. N 17АП-4075/10

02 ноября 2010 г.

г. Пермь Дело N А60-35432/2009

Резолютивная часть постановления вынесена 26 октября 2010 года.

постановление в полном объёме изготовлено 02 ноября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Романова В.А,

судей Жуковой Т.М,

Нилоговой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трушиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу ООО "Инвестлизинг"

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 марта 2010 года, принятое судьей Самойловой Т.С. по делу N А60-35432/2009 о признании банкротом ООО "Строительная компания "Третья столица",

при участии в судебном заседании:

от кредиторов:

- ООО "Инвестлизинг": Шалеев Д.Н. (пасп, дов. от 20.02.2009),

- ООО "СК "Третья столица": Пушин В.А. (пасп, дов. от 05.08.2010),

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично,

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2009 по заявлению ООО "УралНефтеГазСтрой" в отношении ООО "Строительная компания "Третья столица" (далее - Должник, Строительная компания "Третья Столица") введено наблюдение, временным управляющим утвержден Башков А.Н.

В арбитражный суд 03.12.2009 поступило заявление ООО "Инвестлизинг" (далее - Общество "Инвестлизинг") о включении в реестр требований кредиторов Строительной компании "Третья столица" требований в размере 127.737.344 руб. 79 коп, происходящих из совершенных с Должником кредитных договоров N 15024 от 06.11.2008, N 14969 от 06.10.2008, N 15081 от 21.11.2008, N 14999 от 20.10.2008, N 65 005 от 22.10.2008 и N 64895 от 01.09.2008.

Помимо этого заявление Общества "Инвестлизинг" содержит просьбу включить в реестр требований кредиторов 170.498.319 руб. 86 коп. в качестве требований, обеспеченных залогом принадлежащих Должнику объектов недвижимости в микрорайоне Снегири посёлка Растущий Белоярского района Свердловской области, предоставленных Строительной компанией "Третья Столица" в обеспечение исполнения обязательств ООО "АСком-Холдинг" и ООО "Торгово-строительная компания "АСком" по кредитным договорам N 02/07 от 09.02.2007, N 07/07 от 06.04.2007, N 16/07 от 28.06.2007, N 24685 от 09.06.2008 и N 64895 от 01.09.2008.

Определением арбитражного суда от 05.02.2010 требование Общества "Инвестлизинг" в размере 127.737.344 руб. 79 коп. включено в реестр требований кредиторов Строительной компании "Третья Столица". Одновременно требование Общества "Инвестлизинг" о включении в реестр 170.498.319 руб. 86 коп. в качестве требований залогового кредитора выделено в отдельное производство. Впоследствии судом принято заявленное Обществом "Инвестлизинг" в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшение требований до 158.167.939 руб. 10 коп, обеспеченных залогом имущества Должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2010 (судья Самойлова Т.С.) во включении требований Общества "Инвестлизинг" в размере 158.167.939 руб. 10 коп. в реестр требований кредиторов Строительной компании "Третья Столица" отказано.

При этом арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 15.10.2009 по делу N А60-112412009 подтверждено право долевой собственности Жилищно-строительного кооператива "Третья столица" (далее - Кооператив "Третья Столица") и Строительной компании "Третья столица" на часть объектов недвижимости, которые являлись предметом залога. Поскольку договоры залога на объект недвижимости были совершены Строительной компанией "Третья столица" без согласия сособственника Кооператива "Третья столица", суд сделал вывод о ничтожности договоров залога в силу статьи 19 Закона "О залоге" и статей 209, 335 ГК РФ и, соответственно, об отсутствии оснований для включения требований залогодержателя Общества "Инвестлизинг" в реестр требований кредиторов Строительной компании "Третья столица".

Кроме того, арбитражный суд указал, что поскольку договоры залога (ипотеки) в обеспечение обязательств по кредитным договорам совершены Строительной компанией "Третья Столица" после госрегистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между Строительной компанией "Третья Столица" и Кочетковым А.П. и без согласия последнего на передачу объектов в залог, имеет место нарушение требований ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Данное обстоятельство, как указал суд, также влечет за собой недействительность договоров залога в отношении земельного участка и объектов недвижимости.

Общество "Инвестлизинг", обжалуя определение от 23.03.2010 в апелляционном порядке, просит его отменить и включить его требование в размере 158.167.939,10 руб. в реестр требований кредиторов. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции, основываясь на судебных актах по делу N А60-11241/2009, сделал неверный вывод об отсутствии у Строительной компании "Третья Столица" прав залогодержателя, поскольку данные судебные акты не содержат указание на недействительность договоров залога, а материалы дела не содержат доказательств права собственности Кооператива "Третья Столица" на спорные объекты. Кроме того, по мнению Общества "Инвестлизинг", наличие договора долевого участия на финансирование строительства квартиры в одном доме не влечет на основании положений Закона об участии в долевом строительстве возникновения права залога у участника долевого строительства в отношении других строящихся объектов.

Кооператив "Третья Столица" и ООО "УралНефтеГазСтрой" с доводами апелляционной жалобы не согласны, просят в её удовлетворении отказать, считают определение суда законным и обоснованным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2010 по делу N А60-11241/2009 подтверждена правомерность признания судом права Кооператива "Третья столица" на доли в праве собственности на часть незавершенных строительством объекты. Вместе с тем названным постановлением суда кассационной инстанции акты судов первой и апелляционной инстанций по делу N А60-11241/2009 отменены в части отказа в удовлетворении требования Кооператива "Третья столица" о признании недействительным зарегистрированного права собственности Строительной компании "Третья столица", дело в этой части было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

В этой связи определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 производство по апелляционной жалобе Общества "Инвестлизинг" было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-11241/2009.

Принятым по делу N А60-11241/2009 решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2010, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010, признано недействительным зарегистрированное право Строительной компании "Третья Столица" на объекты незавершенные строительством, расположенные в Свердловской области, Белоярский район, п. растущий, мкр. Снегири: дома NN 3, 5, 7, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 20 и 21.

Поскольку в этой связи отпали основания для приостановления производства по апелляционной жалобе определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 назначено на 26.10.2010 рассмотрение вопроса о возобновлении производства по жалобе.

В судебном заседании от 26.10.2010 года в связи с нахождением судьи Снегура А.А. в очередном отпуске была произведена его замена на судью Романова В.А. на основании ст. 18 АПК РФ. Рассмотрение дела начато сначала.

Определением апелляционного суда от 26.10.2010, вынесенным в рамках настоящего дела, производство по апелляционной жалобе Общества "Инвестлизинг" возобновлено.

Представитель ООО "Инвестлизинг" поддержал доводы апелляционной жалобы, апелляционным судом удовлетворено его ходатайство о приобщении к материалам настоящего дела постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.03.2010 по делу N А60-26658/2009, от 14.04.2010 по делу N А60-26633/2009, а также определение Свердловского областного суда от 17.06.2010 и решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 01.04.2010 по делу N 2-5/58(10).

Представитель Должника возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст.ст. 266 и 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.01.2009 между ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (далее - Банк) и Обществом "Инвестлизинг" заключены договоры уступки требования (цессии) N N 02-07, 07-07, 16-07, 24685 и 64895, в соответствии с которыми к Обществу "Инвестлизинг" перешли от Банка все права (требования) по нижеследующим кредитным договорам вместе с правами, обеспечивающими исполнение обязательств должника, а также другие, связанные с требованиями права, в том числе право на неуплаченные проценты:

- кредитному договору от 09.02.2007 N 02/07 (т. 7 л.д. 117-124), в рамках которого Банк предоставил Обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "АСком" (далее - Торгово-строительная компания "АСком") денежные средства в размере 50.000.000 руб. на срок до 06.02.2009 под 16% годовых;

- кредитному договору от 06.04.2007 N 07/07 (т. 7 л.д. 132-139), в рамках которого Банк предоставил Обществу с ограниченной ответственностью "АСком-Холдинг" (далее - Общество "АСком-Холдинг") денежные средства в размере 63.000.000 руб. на срок до 22.12.2008 под 15,3% годовых;

- кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07 (т. 7 л.д. 185-203), в рамках которого Банк предоставил Торгово-строительной компании "АСком" денежные средства в размере 10.000.000 руб. на срок до 17.06.2009 под 15,3% годовых;

- кредитному договору от 09.06.2008 N 24685 (т. 7 л.д. 210-216), в рамках которого Банк предоставил Торгово-строительной компании "АСком" денежные средства в размере 36.000.000 руб. на срок до 17.06.2009 под 16,5% годовых;

- кредитному договору от 01.09.2008 N 64895 (т. 7 л.д. 234-240), в рамках которого Банк предоставил Обществу "АСком-Холдинг" денежные средства в размере 46.000.000 руб. на срок до 01.07.2009 под 18% годовых.

Факт перечисления Банком денежных сумм Торгово-строительной компании "АСком" и Обществу "АСком-Холдинг" подтверждается соответствующими платежными поручениями, находящимися в материалах дела, и лицами, участвующими в настоящем деле, не оспаривается.

В обеспечение исполнения заёмщиками обязательств по возврату денежных средств в рамках вышеуказанных кредитных договоров между Банком (залогодержатель) и Строительной компанией "Третья Столица" (залогодатель) были заключены следующие договора залога, предметом которых является передача залогодателем залогодержателю в залог (ипотеку) принадлежащего залогодателю на праве собственности следующего недвижимого имущества, расположенного в мкр. Снегири п. Растущий Белоярского района Свердловской области:

договор залога от 12.03.2007 (в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.02.2007 N 02/07), устанавливающий передачу в залог:

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 69% площадь застройки 12.960 кв.м., литер В, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 19, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-124;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 69% площадь застройки 12.960 кв.м., литер Д, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 20, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-125;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 69% площадь застройки 12.960 кв.м., литер Ж, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 21, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-126;

- права аренды земельного участка, кадастровый (или условный) номер объекта 66:06:4501:001:0198, назначение объекта: земли поселений, площадь 90.000 кв.м., по адресу: Российская Федерации, Свердловская область, Белоярский район, северо-западнее п. Бобровский, на котором расположены указанные выше объекты незавершенные строительством.

Предмет залога оценивается сторонами в 55.942.975 руб., в том числе объект незавершенного строительства, д. 19 - в 17.155.125 руб.

Договор залога от 12.03.2007 зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 24.04.2007, номер регистрации 66-66-28/04/2007-223 (т. 7 л.д. 117-124).

договор залога от 16.05.2007 (в обеспечение обязательств по кредитному договору от 06.04.2007 N 07/07), устанавливающий передачу в залог:

- объекта незавершенный строительством степень готовности по факту 30%, площадь застройки 12.960 кв.м., литер З, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 13, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-127;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 30%, площадь застройки 12.960 кв.м., литер И, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 15, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-128;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 30%, площадь застройки 12.960 кв.м., литер К, адрес (местоположение) Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 16, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-130;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 30%, площадь застройки 12.960 кв.м., литер Л, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 17, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-129;

- объекта незавершенный строительством, степень готовности по факту 69%, площадь застройки 12.960 кв.м., литер А, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 18, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-123;

Кроме того, названный договор залога установил последующий залог в отношении всех трёх объектов незавершенного строительства и права аренды земельного участка, уже находящихся в залоге по договору от 12.03.2007.

Предмет залога оценён сторонами договора в 163.955.125 руб., в том числе: объект незавершенный строительством, д. 18 - в 20.616.750 руб.

Договор залога от 16.05.2007 зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 18.07.2007, номер регистрации 66-66-28/019/2007-089 (т.7 л.д. 169-174).

договор залога от 14.08.2008 (в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07), устанавливающий последующий залог в отношении всех восьми объектов незавершенного строительства и права аренды земельного участка, уже находящихся в залоге по договору от 16.05.2007 (из них три объекта и право аренды земельного участка также находятся в залоге по договору залога от 12.03.2007).

Предмет залога оценён сторонами в 240.387.126 руб., в том числе:

объект незавершенный строительством, д. 18 - в 28.217.106 руб.

Договор залога от 14.08.2008 зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 25.08.2008, номер регистрации договора 66-66-028/2008-458, предшествующей ипотеки - 66-66-28/043/2007-253 (т. 7 л.д. 191-204).

договор залога от 14.08.2008 (в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685), устанавливающий передачу в залог:

- объекта незавершенного строительством, степень готовности по факту 46%, площадь застройки 348.9 кв.м., литер А, назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 9, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/022/2007-194;

- объекта незавершенного строительством, степень готовности по факту 46%, площадь застройки 350,0 кв.м., литер А, назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 12, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/022/2007-098;

- объекта незавершенного строительством, степень готовности по факту 69%, площадь застройки 508,9 кв.м., литер А, назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 14, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/022/2007-095;

- объекта незавершенного строительством, степень готовности по факту 91%, площадь застройки 167,3 кв.м., литер А, назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 16А, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/030/2007-075.

Кроме того, названный договор залога установил последующий залог в отношении права аренды земельного участка, уже находящегося в залоге по всем вышеуказанным договорам залога.

Предмет залога оценён сторонами договора в 33.445.608 руб, в том числе:

объект незавершенный строительством литер А д.12 - в 5.796.000 руб.

объект незавершенный строительством литер А д. 16А - в 5.480.748 руб.

Договор залога от 14.08.2008 зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 25.08.2008, номер регистрации договора: 66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008, предшествующей ипотеки 26.11.2007: 66-66-28/036/2007-030 (т. 7 л.д. 214-228).

договор залога от 16.09.2008 (в обеспечение обязательств по кредитному договору от 01.09.2008 N 64895), устанавливающий последующий залог в отношении двенадцати объектов незавершенного строительства и права аренды земельного участка в мкр. Снегири, которые уже находятся в залоге по указанным выше договорам залога, а именно:

- объекта незавершенный строительством, литер А, д. 9 (уже находится в залоге по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685);

- объекта незавершенный строительством, литер А, д. 12 (уже находится в залоге по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685);

- объекта незавершенный строительством, литер З, д. 13 (уже находится в залоге по договору залога от 16.05.2007);

- объекта незавершенного строительством, литер А, д. 14 (уже находится в залоге по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685);

- объекта незавершенного строительством, литер И, д. 15 (уже находится в залоге по договору залога от 16.05.2007, а также по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07);

- объекта незавершенного строительством, литер К, д. 16 (уже находится в залоге по договору залога от 16.05.2007, а также по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07);

- объекта незавершенного строительством, литер А, д. 16А (находится в залоге по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685);

- объекта незавершенного строительством, литер Л, д. 17 (уже находится в залоге по договору залога от 16.05.2007, а также по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07);

- объекта незавершенного строительством, литер А, д. 18 (уже находится в залоге по договору залога от 16.05.2007, а также по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07);

- объекта незавершенного строительством, литер В, д. 19,

- объекта незавершенного строительством, литер Д, д. 20,

- объекта незавершенного строительством, литер Ж, д. 21 (три последних объекта уже находятся в залоге по договорам залога от 12.03.2007, от 16.05.2007, а также по договору залога от 14.08.2008 в обеспечение обязательств по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07);

- права аренды земельного участка, которое уже является предметом залога во всех четырёх вышеуказанных договорах залога.

Предмет залога оценивается сторонами в 273.832.734 руб. в том числе:

объект незавершенный строительством д. 12 - в 5.796.000 руб.

объект незавершенный строительством д. 16А - в 5.480.748 руб.

объект незавершенный строительством д. 18 - в 28.217.106 руб.

объект незавершенный строительством д. 19 - в 28.934.712 руб.

Договор залога от 16.09.2008 зарегистрирован в Управлении ФРС по Свердловской области 06.10.2008, номер регистрации договора залога, ипотеки в силу договора: 66-66-28/037/2008-069 предшествующей ипотеки 66-66-28/036/2007-030 от 26.11.2007, номер регистрации предшествующей ипотеки 66-66-28/032/2008-183 от 25.08.2008, от 06.10.2008 (т. 7 л.д. 256-269).

В связи с заключением Банком и Обществом "Инвестлизинг" вышеуказанных договоров уступки требования (цессии) от 30.01.2009 N N 02/07, 07/07, 16/07, 24685 и 64895 Общество "Инвестлизинг" получило права залогодержателя в отношении всех перечисленных договоров залога в объёме прав, ранее принадлежащих Банку.

Торгово-строительной компанией "АСком" и Обществом "АСком-Холдинг" принятые на себя в рамках вышеназванных кредитных договоров обязательства по своевременному возврату полученных в кредит денежных средств были исполнены частично. Как следует из материалов настоящего дела, задолженность займодавцев по кредитным договорам по состоянию на 06.10.2009 (дата введения наблюдения в отношении Строительной компании "Третья Столица") составляет:

- по кредитному договору от 09.02.2007 N 02/07 - 32.694.206 руб. 21 коп, в том числе основного долга - 25.000.001 руб., процентов - 4.717.048 руб. 64 коп. и финансовых санкций (пени и комиссий) - 2.977.156 руб. 57 коп. (расчет - т. 7 л.д. 127-131);

- по кредитному договору от 06.04.2007 N 07/07 - 20.852.664 руб. 98 коп. в том числе основного долга - 16.000.000 руб., процентов - 2.917.657 руб. 29 коп. и финансовых санкций (пени и комиссий) - 1.935.007 руб. 69 коп. (расчет - т. 7 л.д. 177-182);

- по кредитному договору от 28.06.2007 N 16/07 - 12.340.127 руб. 85 коп,

в том числе основного долга - 10.000.000 руб., процентов - 1.870.940 руб. 18 коп. и финансовых санкций (пени и комиссий) - 469.187 руб. 67 коп. (расчет - т. 7 л.д. 206-209);

- по кредитному договору от 09.06.2008 N 24685 - 45.775.988 руб. 66 коп, в том числе основного долга - 36.000.000 руб., процентов - 7.466.609 руб. 20 коп. и финансовых санкций (пени и комиссий) - 2.309.379 руб. 46 коп. (расчет - т. 7 л.д. 231-233);

- по кредитному договору от 01.09.2008 N 64895 - 58.835.332 руб. 16 коп, в том числе основного долга - 46.000.000 руб., процентов - 9.120.473 руб. 25 коп. и финансовых санкций (пени и комиссий) -3.714.858 руб. 91 коп. (расчет - т. 7 л.д. 272-274).

Принимая во внимание данные обстоятельства, а также введение 06.10.2009 в отношении Строительной компании "Третья Столица" процедуры наблюдения Общество "Инвестлизинг" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении его требований, происходящих из вышеуказанных кредитных договоров, в реестр требований кредиторов Должника в качестве требований залогодержателя имущества Должника, переданного в обеспечение обязательств третьего лица.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая Обществу "Инвестлизинг" в признании его залоговым кредитором, исходил из того, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А60-11241/2009 подтверждено право долевой собственности Кооператива "Третья столица" и Строительная компания "Третья столица" на объекты недвижимости, которые являлись предметом залога, а именно на объекты незавершенного строительства в мкр. Снегири, дома NN 9, 13, 14, 15, 16, 17, 20 и 21. Поскольку договоры залога на объект недвижимости были совершены Строительной компанией "Третья столица" без согласия сособственника - Кооператива "Третья столица", суд сделал вывод о ничтожности договоров залога в силу статьи 19 Закона "О залоге" и статей 209, 335 ГК РФ.

Данные выводы суда первой инстанции в отношении соответствующих объектов недвижимости являются правильными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть её собственник либо лицо, имеющее на неё право хозяйственного ведения.

Согласно ст. 209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-11241/2009 Арбитражного суда Свердловской области (решение от 15.10.2009 в части, оставленной без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 28.04.2010, а также решение от 07.07.2010) признано право собственности Кооператива "Третья Столица" на доли в праве собственности на объекты в мкр. Снегири пропорционально вложенным денежным средствам (инвестициям) и площади объекта инвестирования, в том числе на объекты - дома за NN 9, 13, 14, 15, 16, 17, 20 и 21; зарегистрированное за Строительной компанией "Третья Столица" право собственности на данные объекты признано недействительным.

В соответствии со статьёй 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При том, что зарегистрированное за Строительной компанией "Третья Столица" право собственности в отношении спорных объектов недвижимости признано судебным решением недействительным, не может быть сделан вывод о наличии у Должника в момент совершения договора залога права единоличной собственности на эти объекты. Из судебных актов следует, что наряду со Строительной компанией "Третья Столица" сособственником данных объектов являлся также и Кооператив "Третья Столица". Следовательно, совершение в отсутствие согласия последнего договоров залога в отношении спорных объектов (N N 9, 13, 14, 15, 16, 17, 20 и 21) нарушает положения ст. ст. 209 и 335 ГК РФ, что влечет за собой ничтожность договоров залога в соответствующей их части на основании ст. ст. 166, 167 и 180 ГК РФ.

Вместе с тем выводы суда о недействительности договоров залога в отношении остальных объектов недвижимости (N N 12, 16А, 18 и 19) нельзя признать обоснованными в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении в том числе условия, что залогодержателем имущества, указанного в частях 1-3 настоящей статьи, является банк (ч. 6 ст. 13 указанного Закона).

Согласно части 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в том числе в части 1 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Как следует из материалов настоящего дела, Строительной компанией "Третья столица" (застройщик) и ЗАО "Центр недвижимости "Уральский дом" (дольщик) был заключен договор от 30.03.2007 N 1Д-4 участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости (сблокированный дом, строительный N 1Д в границах земельного участка с кадастровым номером 66:06:45:01 001:0198 по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. растущий, мкр. Снегири) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать расположенное в объекте недвижимости жилое помещение (проектной площадью 150 кв. м, в том числе жилая 63 кв. м, строительный N 4) дольщику, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещении при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 17.04.2007 (т. 10 л.д. 52-60).

В последующем 28.04.2008 между ЗАО "Центр недвижимости "Уральский дом" и Кочетковым А.П. был заключен договор уступки права (требований) по договору от 30.03.2007 N 1Д-4, в соответствии с которым к Кочеткову А.П. перешли права (требования) к застройщику Строительная компания "Третья столица", вытекающие из названного договора. Договор уступки прав (требований) зарегистрирован Управлением ФРС по Свердловской области 30.05.2007 (т. 10 л.д. 61-62).

Распоряжением Косулинской сельской управы от 20.07.2007 N 117 объекту со строительным N 1Д присвоен почтовый адрес: Свердловская область, Белоярский район, мкр. Снегири, д. 11 (т. 10 л.д. 64).

Арбитражный суд согласился с доводами о ничтожности совершенных Строительной компанией "Третья столица" с Банком договоров залога объектов недвижимости (зарегистрированы в период с 24.04.2007 по 06.10.2008) ввиду отсутствия согласия на совершение таких сделок со стороны первого участника долевого строительства, который обладает правом залога объектов с даты регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве, то есть с 17.04.2007.

Однако, применительно к положениям договора от 30.03.2007 N 1Д-4 участия в долевом строительстве, договора уступки прав (требований) от 28.04.2007 с учетом норм ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве следует признать, что на момент регистрации спорных договоров залога право залога первого участника долевого строительства распространялось не на все объекты недвижимости, находящиеся на едином земельном участке, выделенном Строительной компании "Третья столица" для строительства коттеджного поселка (договор от 15.09.2004 N 70 аренды земельного участка), но лишь тот объект недвижимости, в составе которого находится объект долевого строительства (соответствующее жилое помещение), то есть на объект со строительным N 1Д, позднее идентифицированный как дом N 11 в мкр. Снегири.

Соответственно, ни у ЗАО "Центр недвижимости "Уральский дом", ни у Кочеткова А.П. на момент совершения спорных договоров залога не существовало права залога в отношении объектов недвижимости, идентифицированных как дома N N 12, 16А, 18 и 19 в мкр. Снегири. Следовательно, их согласия на совершение спорных договоров залога в отношении данных объектов не требовалось.

Из материалов дела усматривается, что право собственности Строительной компании "Третья столица" в отношении объектов недвижимости, идентифицированных как дома N N 12, 16А, 18 и 19 в мкр. Снегири зарегистрировано 31.08.2007. По данным застройщика, строительство данных объектов осуществлялось без привлечения дольщиков на собственные средства. Доказательств иного в материалах дела не имеется.

В этой связи у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о ничтожности спорных договоров залога в отношении залога указанных четырёх объектов недвижимости.

Что касается передачи Строительной компанией "Третья столица" в рамках спорных договоров в залог Банку права аренды земельного участка, полученного на основании заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области договора аренды от 15.09.2004 N 70 для строительства коттеджного посёлка, спор должен быть разрешен следующим образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, а также статьёй 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В спорных договорах залога наряду с объектами недвижимости в качестве предмета залога указан весь земельный участок площадью 90.000 кв. метров с кадастровым номером 66:06:4501:001:0198. Однако выше судом установлено, что правомерным являлась передача в залог лишь четырёх объектов недвижимости (дома N N 12, 16А, 18 и 19) и, соответственно, права аренды соответствующей части этого земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты недвижимости. Следовательно, спорные договоры залога в части передачи в залог всего земельного участка являются ничтожными в соответствии со ст. ст. 167, 168, 180 ГК РФ, ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, следует признать, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам в залоге у Общества "Инвестлизинг" находятся объекты недвижимости в мкр. Снегири общей залоговой стоимостью 68.428.566 руб., а именно: дом N 12 - 5.796.000 руб., дом N 16А - 5.480.748 руб., дом N 18 - 28.217.106 руб., дом N 19 - 28.934.712 руб. Характеристики данных объектов приведены в выписках из ЕГРП от 11.06.2009 (т. 11 л.д. 101, 110, 114-117). Выводы суда об отсутствии у заявителя права залога на данные объекты не соответствуют обстоятельствам настоящего дела.

Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое определение от 23.03.2010 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 и статьи 272 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 138 Закона о банкротстве требования залогодержателей по договорам о залоге, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном статьей 138 Закона. Указанные залогодержатели обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, во всех процедурах, применяемых в деле о банкротстве.

При введении процедуры наблюдения в отношении залогодателя применительно к абзацу второму пункта 1 статьи 63 Закона требования об обращении взыскания на заложенное имущество могут быть предъявлены только в деле о банкротстве путем подачи заявления о включении их в реестр требований кредиторов в качестве требований залогового кредитора.

При решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

Поскольку лицами, участвующими в настоящем деле, не представлены доказательства несоответствия залоговой стоимости, указанной в последнем из совершенных договоров залога, рыночной стоимости объектов залога, в реестр требований кредиторов Строительной компании "Третья столица" подлежат включению требования Общества "Инвестлизинг" в размере 68.428.566 руб.

На основании ст. 138 Закона о банкротстве требования Общества "Инвестлизинг" подлежат включению в состав третьей очереди реестр требований кредиторов.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 марта 2010 года по делу N А60-35432/2009 отменить.

Заявление ООО "Инвестлизинг" удовлетворить частично.

Включить требования ООО "Инвестлизинг" в размере 68.428.566 (шестьдесят восемь миллионов четыреста двадцать восемь тысяч пятьсот шестьдесят шесть) рублей в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "Строительная компания "Третья Столица" в качестве требований, обеспеченных залогом следующего имущества названного должника:

- объект незавершенного строительства, степень готовности по факту 46%, площадь застройки 350,0 кв.м., назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 12, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/022/2007-098;

- объект незавершенного строительства, степень готовности по факту 91%, площадь застройки 167,3 кв.м., назначение нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 16А, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/030/2007-075.

- объект незавершенного строительства, степень готовности по факту 97%, площадь застройки 538,7 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 18, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-123;

- объект незавершенного строительства, степень готовности по факту 69% площадь застройки 552,4 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерации Свердловская область Белоярский район п. Растущий мкр. Снегири, д. 19, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/001/2007-124.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающей одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.А. Романов

Судьи

Т.М. Жукова Т.С. Нилогова