Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2010 г. N 04АП-143/10

г. Чита

Дело N А19-17405/2009

" 29" сентября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 22.09.2010.

Полный текст постановления изготовлен 29.09.2010

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Куклина О.А., Клепиковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубининой А.С.

без участия сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс", Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу N А19-17405/2009 по иску Администрации города Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс" о взыскании 4 505 464,44 руб.

суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.

в деле объявлялся перерыв с 17 час.30 мин. 15.09.2010 до 17 час.30 мин. 22.09.2010

установил:

Администрация г. Иркутска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Байгрантур" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005, об изъятии земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, о взыскании 4 334 678 рублей 18 копеек арендной платы и 170 786 рублей 26 копеек пеней за просрочку арендных платежей за период с 13.08.2007 по 06.05.2009.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 292 216 рублей 51 копейка арендной платы и 143 583 рубля 43 копейки пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд применил статьи 310, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 7, 22, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец не доказал наличие существенных нарушений условий договора аренды - использование обществом земельного участка не по целевому назначению и неисполнение договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Признав доказанным факт просрочки арендных платежей, суд со ссылкой на статью 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия пункта 4.4 договора аренды определил подлежащие взысканию пени в размере 0,1 % от суммы задолженности, неуплаченной в срок, за каждый день просрочки, за период с 01.01.2009 по 06.05.2009.

29 декабря 2009 года Арбитражным судом Иркутской области вынесено определение об исправлении арифметической ошибки в решении от 30 ноября 2009 года в части взыскания арендной платы. Исходя из содержания данного определения с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 143 583 рубля 43 копейки пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 года определение Арбитражного суда Иркутской области об исправлении арифметической ошибки от 29 декабря 2009 года отменено.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2010 года решение суда первой инстанции от 30 ноября 2009 года отменено. Требование о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт принят со ссылкой на статью 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и мотивирован несоблюдением истцом требований части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся порядка расторжения договора.

В части требований об изъятии у ответчика земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска отказано ввиду того, что договор аренды является действующим.

Отказ в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы мотивирован отсутствием задолженности (оплата), а в части начисления и взыскания пеней - недоказанностью наличия задолженности. Проверив размер, подлежащих внесению арендных платежей, суд указал на неправомерное применение повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства ввиду несогласования сторонами указанного коэффициента в договоре.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело передано вновь на рассмотрение суда апелляционной инстанции.

Судом кассационной инстанции указано на преждевременность вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора, предложено определить период образования задолженности, период начисления пени, рассмотреть требование истца о взыскании 10 311 руб.36 коп. пеней, начисленных на 31.12.2008, проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, рассмотревшего по существу требования общества.

Представители сторон о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие представителей сторон в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представители сторон, участвовавшие в судебном заседании до объявления перерыва, доводы апелляционных жалоб поддержали так, как они изложены.

Представитель администрации просил учесть пояснения к апелляционной жалобе от 10.09.2010, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции, изучив материалы настоящего дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 17.10.2005 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ООО "Байгрантур Плюс" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 3131 (л.д. 13-19), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 кв. м, (в том числе под платную стоянку автомобилей S = 5250 кв. м) из земель поселений, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1. Договора).

Цель предоставления участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей (п. 1.5. Договора).

Согласно п. 1.6. договора, он действует с 02.09.05 по 02.09.30.

Договор аренды земельного участка N 3131 от 17.10.05 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 27.02.06 (л.д. 25).

По передаточному акту от 02.09.05 Арендодатель передал Арендатору предмет договора аренды N 3131 от 17.10.05 (л.д. 24).

Согласно кадастрового плана земельного участка от 13.10.05, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 га, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентирам - г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, земельный участок находится на землях поселений, разрешенное использование (назначение) - под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Стороны предусмотрели основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя в случаях предусмотренных п.п. 5.3, 5.4 договора: не внесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа (п.5.3.3.); использование объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п.1.5. договора и принадлежностью к категории земель (п.5.4).

Администрация г. Иркутска (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО "БайгрантурПлюс" (далее - Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 17.10.2005 N 3131 и об изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передаче представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска.

Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ч.2 ст.46 Земельного Кодекса РФ, условиях договора, изложенных в п.5.3.3., 5.4.1 и мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорную обязанность по использованию арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Решением от 30.11.2009 Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска в части требования о расторжении упомянутого договора и передачи земельного участка отказано.

При разрешении спора суд, руководствуясь пунктами 19, 20, 21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии нарушений установленного срока строительства выставочного комплекса.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.

Пункт 1.5. Договора аренды земельного участка N 3131 установил, что цель использования земельного участка: строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что целью договора является строительство нового объекта - выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что при толковании условий договора суд должен не только принимать во внимание буквальное значение условий договора, но и выяснять действительную общую волю сторон и устанавливать их последующее поведение.

В ходе судебного заседания также выяснено, что воля сторон при заключении договора была направлена на создание нового объекта - выставочного комплекса с наличием автостоянки для легковых автомобилей, как неотъемлемой части объекта строительства (протокол судебного заседания от 15.09.2010).

Пункт 9 кадастрового плана земельного участка (являющегося приложением и неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N 3131) также определил вид разрешенного использования данного земельного участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ действующее законодательство под строительством понимает создание зданий, строений сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

То есть, согласно действующему законодательству земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Курортная, площадью 58 986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001 был предоставлен ООО "Байгрантур плюс" для создания (строительства) здания выставочного комплекса и сооружения платной стоянки автомобилей.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями договора.

Таким образом, поскольку в соответствии с условиями договора аренды N 3131 земельный участок предоставлялся именно для строительства, а не для организации площадки по продаже автомобилей, а также то, что изменения по виду разрешенного использования земельного участка предусмотренного в договором аренды N 3131, в порядке предусмотренном действующим законодательством (путем принятия соответствующего решения главой местной администрации по результатам публичных слушаний, заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации), сторонами не вносились, ООО "Байгрантур плюс" в нарушение п.5.4.4 договора (более 3-х лет) осуществляло нецелевое использование земельного участка.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что фактическое использование ООО "Байгрантур плюс" арендованного земельного участка в качестве "выставочной территории для продажи автомобилей" не противоречит целевому назначению земельного участка ошибочно, не основан на фактических обстоятельствах дела и представленных в материалы дела документах.

В соответствии с п. 5.4.1. Договора установлено право Арендодателя расторгнуть договор аренды земельного участка в судебном порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п. 1.5. Договора и принадлежностью к категории земель.

Пункт 5.4.4. Договора установил, что в случае неиспользования Объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, договор аренды также может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Арендодателя.

Таким образом, требования Администрации города Иркутска о расторжении договора аренды N 3131 земельного участка заявлены в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, добровольно принятыми ООО "Байгрантур плюс".

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае предупреждением от 06.05.09 г. N 505-70-4764/9 Администрация города Иркутска предложила ООО "Байгрантур плюс" (в соответствии со ст. 452, 619 ГК РФ) в связи с нецелевым использованием земельного участка добровольно расторгнуть договор аренды N 3131 земельного участка и в срок до 01.06.2009 г. вернуть участок Администрации города Иркутска, приложениями к данному предупреждению были дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Предупреждение от 06.05.09 г. N 505-70-4764/9 было направлено в адрес ООО "Байгрантур плюс" 15.05.09 г. (согласно реестру заказной корреспонденции КУМИ г. Иркутска) и получено ответчиком 20.05.09 г. (что подтверждается уведомлением, представленным в суд апелляционной инстанции). Соответственно, у ООО "Байгрантур плюс" было 13 дней для определения свой позиции и подписания дополнительного соглашения о расторжении договора или же направления своих возражений на данное предложение Администрации города Иркутска. Однако, ни того, ни другого ООО "Байгрантур плюс" сделано не было.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок считается соблюденным в случае, если сторона договора никоим образом не реагирует на предложение о расторжении договора в срок, указанный в предложении.

В данном случае 01.06.09 г., как срок для подписания дополнительного соглашения к договору аренды N 3131 земельного участка и передаточного акта, направленных с предупреждением от 06.05.09 г. и уже подписанных со стороны Администрации города Иркутска, является достаточно разумным сроком.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика не был оспорен факт не соблюдения администрацией досудебного порядка при урегулировании возникшего спора.

При таких обстоятельствах, считать, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования возникшего спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Учитывая, что Ответчиком нарушены существенные условия договора, доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды (строительство выставочного павильона) суду не представлено, судебная коллегия считает требования истца о расторжении спорного договора земельного участка правомерными и подлежащими удовлетворению.

При этом доводы ответчика о получении разрешения на строительство за пределами установленного срока, получении технических условий на электро-водо-снабжение не опровергают доводы истца о неисполнении арендатором взятой на себя обязанности по строительству нового объекта.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор и в случае досрочного расторжения договора.

В случае существенного нарушения договора другой стороной, договор считается расторгнутым (п.п.1 п. 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно п.п. 1 п.2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в срок, предусмотренный договором аренды.

Поскольку договор аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005 расторгнут, требования об изъятии у ответчика земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3.6. Договора аренды в случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска изменение условий Договора производится Арендатором в одностороннем порядке.

Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомил Арендатора в соответствии с условиями договора, однако в нарушение п. 3.6. Договора Арендатор не высказал своего желания о продолжении договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, либо о его расторжении и возвращении Объекта.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения недопустим.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды и установив из его содержания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны согласовали изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, и то обстоятельство, что изменение условий Договора производится Арендатором в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции оснований считать, что истцом изменен порядок начисления арендной платы, не имеется.

Арендная плата в 2009 г. была изменена на основании Постановления Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 г. N 031-06-522/9.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 вышеуказанного Постановления Администрации Иркутской области арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абз. 1 п. 3 настоящего Положения.

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 г. N 031-06-522/9 "Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" установлено, что коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием "город Иркутск" к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри х Ка х Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением мэра города Иркутска;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (приложение N 2).

Исходя из вышеизложенного, коэффициент, применяемый к размеру арендной платы, с учетом вида разрешенного использования рассчитывается путем умножения трех вышеуказанных коэффициентов.

В данном случае Ку и является тем коэффициентом - 2, применяемым при "нарушении установленных сроков строительства (не более 3-х лет)".

Таким образом, окончательный размер арендной платы за земельные участки в соответствии с законодательством, действовавшим в 2009 г., определялся как произведение налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок и соответствующего коэффициента.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с правовой позицией истца о том, что применение коэффициента 2 является изменением размера арендной платы, а не порядка ее начисления.

В соответствии с п. 2.2.15 договора аренды земельного участка N 3131 арендатор обязан в течение одного года с момента заключения договора обязан предоставить арендодателю документы, подтверждающие нормативный срок строительства.

В данном случае условие договора ответчиком выполнено не было, тогда как в соответствии с Проектом организации строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей по адресу: Иркутск, ул. Курортная, 29 Глава 3 Продолжительность строительства объекта на основании СНиП 1.04.03-85* раздел Е, п. 3. Трасч.=10х 1,1 = 11 месяцев где: 1,1 коэффициент на сейсмичность.

Таким образом, продолжительность строительства рассчитана на основании нормативных документов и является предельной. Она охватывает весь период; от передачи площади заказчиком подрядчику до сдачи объекта в эксплуатацию и составляет в отношении выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей, строительство которого было запланировано на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск ул. Курортная, общей площадью 58 986 кв.м., кадастровый N 38:36:000018:0001 еще в 2008 году были фактически установлены нормативные сроки строительства - 11 месяцев.

Приложением N 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "Город Иркутск", утвержденного Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 установлено, что при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости и используемые с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), применяется коэффициент 2 к арендной плате.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно, п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, действующее законодательство, а также договор аренды N 3131 позволяет сделать вывод о том, что ООО "Байгрантур плюс" использует земельный участок с большим превышением сроков, установленных для строительства выставочного комплекса. Соответственно, Администрацией города Иркутска правомерно был применен коэффициент 2.

В соответствии с исковым заявлением Администрации города Иркутска и расчетом суммы иска, задолженность ООО "Байгрантур плюс" по договору аренды земельного участка N 3131 сформирована:

- по арендной плате за период с 16.03.2009 г. по 06.05.2009 г. - 4 443 678,18 руб.

- по пени с 16.11.2008 г. по 06.05.2009 г. - 170 786,26 руб.

1. Сумма задолженности по исковому заявлению была рассчитана:

В 2008 г.

	Начислено	Оплачено	Долг	Дни пени	Пени
14.11.08		515 000	-1019001,18	0	0
16.11.08	1 535 701,67		516 700,49	26	13 434,21
12.12.08		250 000	266 700,49	4	1 066,8
16.12.08		253 848,42	12 852,07	16	205,63
Долг на 31.12.08			12 852,07		Сальдо по пени с учетом оплаты 10311,81

на 13.12.2008 г. общая сумма оплаты по пени составила 271 274,56 руб. 244 710,83 руб. (сальдо по пени на 13.08.2008 г.) + 36 875,54 руб. (пени за период с 13.08.07г.) - 271 274,56 руб. (оплаченные пени) = 10 311,81 руб.

Таким образом сальдо по пени на 01.01.09 г. составило 10 311,36 руб., при этом из пояснения истца следует, что отдельного требования о взыскании указанной суммы им не заявлялось, в связи с чем оснований для его рассмотрения у суда первой и апелляционной инстанции не имелось.

Судом апелляционной инстанции уточнен период и сумма задолженности, пени согласно представленному истцом расчету, который составил с 01.01.09 по 06.05.09 - 4 334 678,18 руб. Сумма пени (10 311,36 (сальдо с 2008 г.) + 160 474,9) = 170 786,26 руб.

Расчет, представленный истцом, проверен судебной коллегией и признан правильным, в связи с чем исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и пени в заявленной сумме подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно расчету на 2009 год по договору N 3131, при общей площади земельного участка 58 986,00 кв.м.

За площадь 53 736,00 кв.м. (строительство выставочного комплекса)

(53 736,00 х з 488,57(кадастровая стоимость) х 1,5 (налоговая ставка) х 6,68 (коэффициент, состоящий из произведения 3,34x1x2)) = 18 783 672,11 руб. (годовая арендная плата)

За площадь 5 250 (стоянка)

(5 250 х з 309,57(кадастровая стоимость) х 1,5 (налоговая ставка) х 2 (коэффициент, состоящий из произведения 2x1x1)) = 521 257,28 руб. (годовая арендная плата)

Общая сумма годовой арендной платы в 2009 г. за площадь 58 986,00 кв.м. составляет - 19 304 929,39 руб.

	Начислено	Оплачено	Долг	Дни пени	Пени
Сальдо на 01.01.09			12 852,07	13	167,08
14.01.09		120 000	- 107 147, 93	0	0
28.01.09		300 000	- 407 147, 93	0	0
04.02.09		150 000	- 557 147, 93	0	0
05.03.09		100 000	-657 147, 93	0	0
16.03.09	4 760 119, 58		4 102 971, 65	0	0
24.03.09		140 000	3 962 971, 65	0	0
25.03.09		120 000	3 842 971, 65	2	7685, 94
03.04.09		100 000	3 742 971, 65	13	48 658, 63
16.04.09	1 586 706, 53		5 329 678, 18	13	69 285, 82
29.04.09		995 000	4 334 678, 18	8	34 677, 43
Задолженность на 06.05.09			4 334 678, 18		160 474, 9

В марте 2009 г. пени по договору не начислялись в соответствии с Распоряжением КУМИ г. Иркутска от 13.03.09 г. N 505-02-804/9.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию, составила - по арендной плате за период с 16.03.2009 г. по 06.05.2009 г. - 4 443 678,18 руб., по пени с 16.11.2008 г. по 06.05.2009 г. - 170 786,26 руб.

При этом расчет суда первой инстанции без применения коэффициента 2 при расчете общего коэффициента за площадь 5 250 (стоянка), согласно которому сумма основного долга с 01.01.09 по 06.05.09 составила 1 292 216,51руб., а сумма пени - 143 583,43 руб. (данная сумма была взыскана без учета (сальдо с 2008 г.- 10 311,36) судебной коллегией не принимается.

В порядке ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой, апелляционной и кассационной инстанциях относится на ответчика.

Учитывая изложенное, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а исковые требования администрации удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу N А19-17405/2009 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005, заключенный между Администрацией города Иркутска и ООО "Байгрантур Плюс".

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс" земельный участок площадью 58986 кв. м, по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, кадастровый номер 38:36:000018:0001 и передать земельный участок Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс" в пользу Администрации г. Иркутска 4 334 678 руб.18 коп. - сумму основного долга, 170 786 руб. - пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс" в доход федерального бюджета 49 527 руб. 32 коп. сумму госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Л.В. Оширова

Судьи

М.А. Клепикова О.А. Куклин