Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2010 г. N 04АП-685/10

г. Чита

Дело N А19-17524/09

"14" мая 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2010 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Клепиковой М.А., Ошировой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нью-Лен-Ойл" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 декабря 2009 года по делу N А19-17524/09 по иску Администрации города Иркутска к ООО "Нью-Лен-Ойл" о взыскании 591 377 руб. 06 коп (суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца: отсутствует, уведомлен,

от ответчика: отсутствует, уведомлен,

установил:

администрация г. Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО "Нью-Лен-Ойл" о взыскании 591 377, 06 руб., в том числе: 528 140, 79 руб. основного долга за период с 16.03.2009 по 31.07.2009 по договору аренды земельного участка N 2991 от 06.06.2005, пени за просрочку платежей в размере 63 236, 27 руб. за период с 06.12.2008 по 31.07.2009.

Решением от 15 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой. Заявитель указывает на нарушение судом при принятии обжалуемого решения норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что им были представлены доказательства нахождения на арендуемом земельном участке гаражей, однако судом было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании документов, подтверждающих сроки возведения гаражей. Ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению, так как он частично занят гаражами, и начать строительство было невозможно. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если он не знал об этих недостатках. Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о снижении размера арендной платы, но, не устраняя недостатки, арендодатель увеличивал арендную плату. Ответчик считает, что у него отсутствуют основания для оплаты арендной платы в заявленном истцом размере. Просит отменить решение.

Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывается на обоснованность и законность обжалуемого решения.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приобщает к материалам дела в качестве дополнительных доказательств, представленные ответчиком: копию решения Свердловского районного суда г. Иркутска суда по делу N 2-1001/09, справку и выписку из УФРС, ответ из Комитета по градостроительной политике.

Данное ходатайство подлежит удовлетворению, так как в суде первой инстанции ответчик ссылался на то обстоятельство, что на предоставленном земельном участке были расположены гаражи, в связи чем, не представляется возможным осуществить строительство. Ответчик заявлял ходатайство о направлении судом первой инстанции запроса в УФРС о представлении сведений о времени строительства гаражей, однако судом ходатайство было отклонено.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обязан был включить в предмет доказывания по настоящему делу вопрос о надлежащем исполнении истцом обязанности по договору аренды: передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц (с учетом выяснения вопроса о времени строительства гаражей). Учитывая, что данные сведения из УФРС могли быть получены ответчиком только на основании запроса суда, апелляционный суд полагает, что в ходатайстве было отказано необоснованно.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 06.06.05 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ЗАО Компания "Рубис уголь" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2991, с условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, ул. Мамина-Сибиряка, кадастровый номер 38:36:000030:0381, площадью 4882 кв.м., из земель поселений, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1. Договора).

Цель использования земельного участка: под строительство группы жилых домов с подземными гаражами (п. 1.5. Договора).

Договор действует с 25.02.05 по 25.02.15 (п. 1.6. Договора).

Договор аренды земельного участка N 2991 от 06.06.05 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 06.07.05.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 30.05.05, кадастровый номер 38:36:000030:0381, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, ул. Мамина-Сибиряка, земельный участок находится на землях поселений, площадь 4882 кв.м., разрешенное использование: строительство группы жилых домов с подземными гаражами.

Арендодатель передал предмет договора аренды N 2991 от 06.06.05 Арендатору по передаточному акту от 25.02.05.

26.10.06 ЗАО Компания "Рубис уголь" (Арендатор) и ООО "Нью-Лен-Ойл" (Новый Арендатор) заключили договор перенайма, согласно которому, Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2991 от 06.06.2005 года предоставленного на срок с 25.02.05 по 25.02.15, находящегося по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, ул. Мамина-Сибиряка, кадастровый номер 38:36:000030:0381, площадью 4882 кв.м. земли поселений, предоставленного под строительство группы жилых домов с подземным гаражами (п. 1 Договора). Арендная плата за пользование земельным участком вносится новым Арендатором в соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка N 2991 от 06 июня 2005 г. (п. 4 Договора).

Договор перенайма от 26.10.06 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 23.11.06, о чем также свидетельствует письмо УФРС Иркутской области и УОБАО N 01/065/2006-548 от 23.11.06.

Размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся неотъемлемой частью. (Приложение 2) (п. 3.5. Договора).

Пунктом 3.6. Договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий Договора производится Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление. Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений, в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Объекта, в случае если от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате Объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с первого числа месяца, в котором Арендатор получил уведомление.

Согласно расчету арендной платы на 2009 год (приложение к договору N 2991 от 06.06.05) за период с 01.01.09 по 31.12.09 арендная плата составила 1 784 920 руб. 23 коп.

Расчет направлен в адрес ответчика, с сопроводительным письмом N 505-71-2674/9 от 20.03.09 и получен ООО "Нью-Лен-Ойл" 02.04.09.

Указанный расчет получен ответчиком, что подтверждается подписью должностного лица ответчика в расчете земельного платежа на 2009 год.

В материалы дела истцом представлены расчеты арендной платы на 2006, 2007, 2008 года. Согласно расчету суммы основного долга по состоянию на 31.12.08 задолженность в размере 571 900 руб. 72 коп. погашена ответчиком полностью.

За пользование арендованным земельным участком в период с 16.03.09 по 31.07.09 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 528 140 руб. 79 коп.

Доказательства уплаты арендных платежей в заявленной сумме не представлены.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, со ссылкой на положения статей 614, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и взыскал с ответчика задолженность в сумме 528 140 руб. 79 коп. основного долга, 63 236 руб. 27 коп. пени по договору.

Четвертый арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, исходя из следующего.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что возникшие правоотношения сторон регулируются положения главы 34 ГК РФ, как вытекающие из договора аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Суд установил, что земельный участок площадью 4882 квадратных метров поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 38:36:000030:0381, следовательно, указанный участок мог являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом вышеуказанного договора.

Кроме того, в договоре аренды N 2991 от 06.06.05 стороны согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, то есть согласовали все существенные условия рассматриваемого договора.

В силу с пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Таким образом, договор аренды N 2991 от 06.06.05 является заключенным.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не исполнил обязательство по предоставлению земельного участка в соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендуемый земельный участок невозможно использовать по назначению, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установил суд и подтверждено материалами дела, арендатор без каких-либо оговорок подписал акт приема-передачи земельного участка от 26.10.2006.

Согласно п.1.4 вышеуказанного договора на земельном участке передаваемом в аренду отсутствуют какие-либо строения, сооружения, зеленые насаждения.

В п.1.5 договора указана цель использования земельного участка: под строительство группы жилых домов с подземными гаражами.

Из материалов дела усматривается, а также установлено судом первой инстанции, что на спорном земельном участке расположены гаражи площадью 264 кв.м., в том числе и капитальные 221 кв.м., не принадлежащие ООО "Нью-Лен-Ойл".

Указанный факт истцом не оспорен.

Также из материалов дела следует, что ответчик неоднократно обращался в адрес истца с предложением об изменении условий договора в частности арендной платы, в силу того, что на переданном в аренду земельном участке расположены гаражи, что препятствует осуществлению строительства. Однако администрацией данные предложения отклонены.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал на то, что ответчик не подтвердил факт наличия гаражей на спорном земельном участке на момент подписания договора и передачи имущества арендатору.

Данный вывод суда первой инстанции опровергается решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 26.05.2009 по делу N 2-1001/09. По данному делу суд установил, что на земельном участке, переданном ООО "Нью-Лен-Ойл" в аренду расположен с 1998 года объект недвижимости - гаражN 1, занимающий площадь 66,3 кв.м. и принадлежащий Горбунову В.В. на праве собственности.

Указанное решение суда имеет для настоящего дела преюдициальное значение в силу ч.3 ст. 69 АПК РФ. По данному делу в составе лиц участвующих в деле принимали участие как ООО "Нью-Лен-Ойл" в качестве истца, так и КУМИ Администрации г. Иркутска в качестве третьего лица.

Также ответчиком в суд первой инстанции представлялись доказательства того, что расположенные на переданном в аренду земельном участке гаражи препятствуют использованию земельного участка по назначению - проведению строительства: отрицательное заключение Агентства государственной экспертизы в строительстве Иркутской области, из которого следует, что требует доработки п.4.2 (в котором указывается на наличие на земельном участке гаражей, и отсутствия решения о их сносе); ответ из Комитета по градостроительной политике от 18.11.2009, из которого следует, что не имеется возможности подготовить и выдать градостроительный план, в связи с тем, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства.

Вышеуказанные доказательства истцом не опровергнуты.

В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, для выдачи разрешения на строительство наличие градостроительного плана является в данном случае обязательным.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец в нарушение требований п.1 ст. 611 ГК РФ передал ответчику земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, полностью пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в соответствии с условиями договора, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы в полном размере и пени.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08.

В данном случае ввиду отсутствия встречного требования о внесении изменений в договор аренды в виде соразмерного уменьшения арендной платы на основании п.1 ст. 612 ГК РФ, суд апелляционной инстанции не может в настоящем судебном разбирательстве разрешить требование ответчика об уменьшении арендной платы с учетом снижения применяемого коэффициента, однако настоящий отказ в удовлетворении иска о взыскании арендной платы в заявленном размере, не лишает возможности истца требовать арендной платы за спорный период при урегулировании возникших разногласий, в том числе посредством изменения площади земельного участка переданного в аренду.

Учитывая вышеизложенное, решение суда подлежит отмене на основании п.п.3, 4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Поскольку ООО "Нью-Лен-Ойл" при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 6 206 руб. 89 коп., заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная по платежному поручению N 334 от 28.01.2010 государственная пошлина в сумме 4 206 руб. 89 коп. (подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 декабря 2009 года по делу N А19-17524/09 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации города Иркутска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нью-Лен-Ойл" в возмещение судебных расходов 2000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нью-Лен-Ойл" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 206 руб. 89 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

К.Н. Даровских

Судьи

М.А. Клепикова Л.В. Оширова