Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2010 г. N 04АП-2380/10

г. Чита

Дело N А78-1137/2010

2 июля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 июля 2010 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 6 мая 2010 года по делу N А78-1137/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании недействительным распоряжения,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис"

(суд первой инстанции: Федорченко Е.А.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от ООО "Электротехнический центр": Сульженко Е.Б., паспорт 76 08 N 327094, выдан отделением УФМС по Забайкальскому краю в Черновском районе г. Читы, доверенность от 16 февраля 2010 года;

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: не было (извещен);

от ООО Управляющая компания "Теплосервис": не было (извещено)

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" (далее -ООО "Электротехнический центр", Общество) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) о признании недействительным распоряжения от 31 декабря 2008 года N 1478/р.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" (далее - управляющая компания, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 6 мая 2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое распоряжение вынесено в соответствии с действующим законодательством и пунктом 7.2 Договора аренды земельного участка от 2 августа 2006 года N 1004/06, предусматривающим право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при переходе права собственности, пользования или аренды на помещение, здание, сооружение, под которыми расположен арендуемый земельный участок, к другому юридическому или физическому лицу.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Электротехнический центр" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд не в полном объеме исследовал обстоятельства по делу, поскольку сделал выводы только на основе норм земельного законодательства без учета того факта, что оспариваемое распоряжение нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. ООО "Электротехнический центр" полагает, что при принятии оспариваемого распоряжения Департаментом не было принято во внимание условие пункта 7.1 договора аренды о возможности расторжения договора только в судебном порядке, не было учтено право Общества на заключение договора о выкупе спорного земельного участка, а также не учтены права Общества как залогодержателя. Кроме того, решение суда первой инстанции делает невозможным приведение сторон в первоначальное положение в связи с применением реституции при признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 октября 2008 года. Заявитель апелляционной жалобы также обращает внимание на то, что на спорном земельном участке имеется принадлежащее ему имущество (понижающая подстанция).

Департаментом и управляющей компанией отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

О месте и времени судебного разбирательства Департамент и третье лицо извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением N 67200026705803 и телефонограммой от 25 июня 2010 года, однако своих представителей в судебное заседание не направили. На основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Электротехнический центр", изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Чита" и ООО "Электротехнический центр" заключен договор от 2 августа 2006 года N 1004/06 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной звезды, 19, площадью 11278 кв.м., сроком действия до 1 августа 2011 года (т. 1, л.д. 33-36).

30 августа 2006 года указанный договор зарегистрирован в установленном порядке (номер государственной регистрации - 75-75-01103812006-349).

23 октября 2008 года между ООО "Электротехнический центр" (продавец) и управляющей компанией (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 37-41), предметом которого является следующее недвижимое имущество:

- незавершенный строительством объект, назначение - производственно-техническое здание, процент готовности - 62%, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды, 19 строение N 2;

- нежилое здание - столярный цех, назначение промышленное, литера И, общая площадь 61,4 кв.м, этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды, 19 строение N 8;

- нежилое здание - механические мастерские, назначение промышленное, литера К, К1, общая площадь 439,9 кв.м, этажность 1, расположенный по адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды, 19 строение N 6;

- нежилое здание - склад, назначение складское, литера ДД1, общая площадь 1452,7 кв.м, этажность 1, расположенный, по .адресу: Читинская область, г. Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды, 19. строение N 5.

Право собственности управляющей компании на указанные объекты недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы 13 ноября 2008 года за номерами: 75-75-01/144/2008-335, 75-75-01/144/2008-339, 75-75-01/144/2008-337, 75-75-01/144/2008-338, что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о регистрации права (т. 1, л.д. 77-80).

31 декабря 2008 года Департаментом принято распоряжение N 1478-р "О расторжении договора аренды земельного участка N 1004/06 от 02.08.2006 и предоставлении земельного участка в собственность обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Теплосервис" (т. 1, л.д. 70-71).

Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Электротехнический центр" требований, исходя из следующего.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования ООО "Электротехнический центр" могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемого им распоряжения Департамента закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов Общества таким распоряжением.

При отсутствии хотя бы одного из названных обстоятельств требования Общества удовлетворению не подлежат.

Применительно к рассматриваемому спору необходимо руководствоваться следующими положениями гражданского и земельного законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу указанных норм гражданского и земельного законодательства с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, управляющая компания приобрела право пользования этим земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между последним и собственником земельного участка, в связи с чем договор аренды земельного участка с предыдущим арендатором расторгается.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что 21 декабря 2008 года между управляющей компанией (покупателем) и Департаментом (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка N 292, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030609:62 площадью 11 278 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красной звезды, 19, что подтверждает законность пункта 2 оспариваемого распоряжения (о предоставлении спорного земельного участка в собственность третьего лица).

Относительно довода Общества о невозможности расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, действующее гражданское законодательство допускает возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае, если подобное условие было согласовано сторонами договора.

Пунктом 7.2 Договора аренды земельного участка от 2 августа 2006 года N 1004/06 предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при переходе права собственности, пользования или аренды на помещение, здание, сооружение, под которыми расположен спорный земельный участок, другому юридическому или физическому лицу.

Учитывая приведенные нормы права и условия договора аренды земельного участка, а также доказательства перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от Общества к управляющей компании (т. 1 л.д. 37-41, 77-80), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности доводов ООО "Электротехнический центр" о незаконности оспариваемого распоряжения по мотиву невозможности расторжения договора аренды в одностороннем (внесудебном) порядке.

Довод Общества о том, что при принятии оспоренного распоряжения Департаментом должен был проверить право Общества на заключение договора о выкупе земельного участка и учесть его права как залогодержателя, несостоятелен в правовом отношении (при избранном способе защиты своих прав путем оспаривания распоряжения в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Равным образом, отклоняется и довод заявителя апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции делает невозможным приведение сторон в первоначальное положение в случае применения реституции при признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 октября 2008 года недействительным, поскольку в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществом соответствующих доказательств недействительности указанного договора не представлено.

Более того, указанное обстоятельство (возможность признания в будущем договора купли-продажи недвижимости недействительным) само по себе не свидетельствует о незаконности оспоренного распоряжения, поскольку при его принятии Департамент действовал в полном соответствии с приведенными выше нормами гражданского и земельного законодательства.

Заявителем апелляционной жалобы также не представлено каких-либо допустимых доказательств нахождения на спорном земельном участке принадлежащего ему недвижимого имущества (трансформаторной подстанции), в связи с чем соответствующий довод Общества признается необоснованным.

Полномочия Департамента по распоряжению земельными участками на территории города Читы, собственность на которые не разграничена, закреплены в пунктах 9.5 и 10.56 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края от 30.09.2008 N 39 (т. 1, л.д. 93-96), то есть оспоренное распоряжение принято компетентным органом государственной власти.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалоб

При подаче апелляционной жалобы ООО "Электротехнический центр" по платежному документу от 28 мая 2010 года уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей (т. 2, л.д. 11), тогда как в соответствии с подпунктами 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо было уплатить 1 000 рублей (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 мая 2010 года N 139), в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым возвратить Обществу излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 6 мая 2010 года по делу N А78-1137/2010, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 6 мая 2010 года по делу N А78-1137/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Электротехнический центр" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей, выдав справку.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Д.Н. Рылов Э.В. Ткаченко