Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2011 г. N 16АП-2326/11

г. Ессентуки

Дело N А20-500/2011

Регистрационный номер 16АП-2326/11 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2011 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Марченко О.В.,

судей: Джамбулатова С.И., Егорченко И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента по управлению городским имуществом местной Администрации г.о. Нальчик (далее по тексту - Департамент, ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525) на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 по делу N А20-500/2011 по иску Департамента к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее по тексту - общество, ИНН 0711025771, ОГРН 1020700746216) о взыскании 593 941,92 рублей задолженности и расторжении договора аренды земельного участка N 2021-АЗ от 12.01.2009 (судья Шокумов Ю.Ж.),

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ

департамент обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу о взыскании 593 941,92 рублей задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора аренды земельного участка N 2021-АЗ от 12.01.2009.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 в части требований о расторжении договора аренды N 0221-АЗ от 12.01.2009 иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Департамент не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью.

В отзыве на жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о необходимости отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 в части оставления без рассмотрения искового заявления Департамента о расторжении договора аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления N 1583 от 30.11.2004 обществу предоставлен земельный участок из земель поселений, общей площадью 902 кв.м., расположенный под существующим офисом по ул. Б. Хмельницкого, 41, г. Нальчика Кабардино-Балкарской Республики сроком на 7 лет.

12.01.2009 между Департаментом и обществом подписан договор аренды N 2021-АЗ, согласно которому Департамент (арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102023:33, площадью 902 кв.м., расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Б.Хмельницкого, 41 для использования в общественно-деловых целях. Срок договора установлен с 12.01.2009 по 30.11.2011.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 указанного договора аренды стороны установили, что размер годовой арендной платы составляет 46 327 рублей, арендная плата вносится ежеквартально.

За период пользования земельным участком обществом внесена арендная плата в размере 26 027 рублей, согласно платежному поручению от 19.10.2009 и 46 327 рублей от 26.07.2010, что также подтверждается платёжным поручением.

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 к договору аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 изменен размер годовой арендной платы, а именно с 01.01.2010 составляет 500 357,98 рублей.

Основанием изменения размера арендной платы послужило изменение ставок арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 324-ПП от 24.12.2009 "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов КБР".

21.12.2010 общество письмом за N 16 считая необоснованными изменения к договору аренды, отказалось заключать дополнительное соглашении от 01.01.2010.

Департамент, уведомлением за N 565 от 25.02.2011, предложил обществу в трехдневный срок погасить сложившуюся задолженность по арендной плате в размере 593 941,92 рублей.

Ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы Департамент обратился в суд с иском. Кроме того, истец начислил пени за период с 01.02.2010 по 01.01.2011 в размере 315 445,85 рублей.

При разрешении спора в части исковых требований о расторжении договора аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 суд первой инстанции исходил из того, что Департаментом в лице арендодателя, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюден досудебный (претензионный) порядок разрешения спора, а именно не представлено доказательств направления претензии в адрес общества, в связи с чем, суд первой инстанции оставил в указанной части иск без рассмотрения.

Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным по следующим основаниям.

Возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Таким образом, временное ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если такой порядок прямо установлен федеральным законом или предусмотрен договором.

В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 59 от 16.02.2001).

Суд апелляционной инстанции, установив, что договор аренды земельного участка N 2021-АЗ от 12.01.2009 не зарегистрирован в установленном законом порядке, приходит к выводу о незаключенности такого договора.

Досудебный порядок, установленный нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть применен в отношении незаключенных договоров.

Гражданское законодательство не предусматривает принудительное исполнение незаключенного договора, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об обязательном претензионном порядке урегулирования всех вытекающих из договоров споров не может быть признан судом апелляционной инстанции правомерным.

Оставляя решение суда от 04.07.2011 в части отказа во взыскании арендной платы и пени в силе, апелляционный суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции установил, что подлежащий государственной регистрации договор аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 (заключен на срок более одного года) в учреждении по государственной регистрации не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Незаключенный договор не влечет возникновения соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В материалах дела отсутствуют и суду апелляционной инстанции не представлено доказательств о наличии, между сторонами достигнутого соглашения в отношении дополнительного соглашения от 01.01.2010 к договору аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009.

Департамент не вправе требовать взыскания с общества арендной платы за пользование земельным участком. Отсутствие договора аренды не является основанием для освобождения последнего от внесения платы за пользование земельным участком на основании норм о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако такие требования Департаментом не заявлены. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учётом всех установленных обстоятельств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 по делу А20-500/2011 в части оставления без рассмотрения искового заявления о расторжении договора аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 и принятию, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по делу нового судебного акта.

В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 по делу N А20-500/2011 в части оставления без рассмотрения искового заявления Департамента по управлению городским имуществом администрации города Нальчика о расторжении договора аренды N 2021-АЗ от 12.01.2009 отменить, принять в указанной части новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2011 по делу N А20-500/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

С.И.Джамбулатов И.Н.Егорченко