Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2011 г. N 12АП-5193/11

г. Саратов

Дело N А12-22105/2010

"08" сентября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "01" сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" сентября 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Коваленко Виктории Викторовны Горожанкина С.А. по доверенности от 19.02.2011, представителя общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Строп" Каяна В.П. по доверенности от 21.10.2010 N 8,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Строп" (г. Камышин Волгоградской области), департамента муниципального имущества администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июня 2011 года по делу N А12-22105/2010 (судья Пономарева Е.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Коваленко Виктории Викторовны (г. Волгоград)

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (г.Волгоград), обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Строп" (г. Камышин Волгоградской области),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Волгограда (г. Волгоград), департамент финансов администрации Волгограда (г. Волгоград), комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества (г. Волгоград), комитет по культуре администрации Волгограда (г. Волгоград), администрация Центрального района г. Волгограда (г. Волгоград)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коваленко Виктория Владимировна (далее - ИП Коваленко В.В., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ администрации Волгограда, департамент) о признании отказа в предоставлении преимущественного права на заключение договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, изложенного в письме от 03.11.2010 N 14830, неправомерным, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете, изготовленном по заказу департамента муниципального имущества администрации Волгограда, встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, о признании решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 незаконным в части установления выкупной цены спорного объекта, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2. Пункт 1.3 просит изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 217 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость) за 16 квадратных метров", пункт 5.3 изложить в следующей редакции "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель отказался от требований в части признания незаконными отказа ДМИ администрации Волгограда в предоставлении преимущественного права на заключение договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, изложенного в письме от 03.11.2010 N 14830, а также решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 в части установления выкупной цены спорного объекта.

Отказ от вышеуказанных требований принят судом первой инстанции. Производство по делу в указанной части судом прекращено.

До рассмотрения спора по существу заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и просил суд первой инстанции принять пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета НДС)".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июня 2011 года требования предпринимателей удовлетворены.

Величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, определенная в отчете N 160810/О-1 в размере 1 851 000 рублей (без учете налога на добавленную стоимость), выполненном независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП", признана недостоверной.

Урегулированы разногласия, возникшие между ДМИ администрации Волгограда и ИП Коваленко В.В. при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, пункт 1.3 указанного договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек без учета налога на добавленную стоимость".

Пункт 5.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, исключен из текста договора. Суд указал сторонам на необходимость руководствоваться статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С ДМИ администрации Волгограда и с общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" в пользу ИП Коваленко В.В. взыскано по 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы с каждого.

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Строп" (далее - ООО "АН "Строп", Общество) не согласилось с решением суда первой инстанции в части признания недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 23,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, определенной в отчете N 160810/О-1 в размере 1 851 000 рублей (без учете налога на добавленную стоимость), выполненном независимым оценщиком ООО "АН "СТРОП" и взыскания с последнего судебных расходов, а именно 3 100 рублей государственной пошлины и 12 500 рублей в возмещение расходов за проведение экспертизы, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в указанной части. Из апелляционной жалобы следует, что, по мнению Общества, обжалуемый судебный акт вынесен при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм процессуального права. Податель жалобы считает, что отчёт об оценке N 160810/О-1 от 31.08.2010, выполненный ООО "АН "Строп", является недействительным (ничтожным) как выполненный в отсутствие заключённого муниципального контракта. В связи с этим Общество полагает, что ООО "АН "Строп" не является лицом, совместно с ДМИ администрации Волгограда причинившим вред истцу, так как отсутствует его вина в том, что Департамент пытался заключить спорную сделку с использованием заведомо недействительного (ничтожного) отчёта об оценке имущества, и настаивает на том, что исковые требования в части взыскания с Общества судебных расходов удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании представитель ООО "АН "Строп" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

От комитета по культуре администрации Волгограда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу Общества, в котором комитет указывает, что при рассмотрении настоящего дела полагается на усмотрение суда.

ДМИ администрации Волгограда, ИП Коваленко В.В., администрация Волгограда, департамент финансов администрации Волгограда, комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, администрация Центрального района г. Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

ДМИ администрации Волгограда также не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. По мнению подателя апелляционной жалобы, ИП Коваленко В.В. утрачено преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, в связи с чем у департамента не имеется обязанности по заключению спорного договора. Действующим законодательством установлена обязательность величины рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. В связи с этим департамент полагает, что оснований для включения в договор купли-продажи иной цены, нежели чем установленной независимым оценщиком - ООО "АН "Строп" в размере 1 851 000 руб. (без НДС), не имеется. Относительно учёта в выкупной цене затрат, произведенных арендатором на неотделимые улучшения, податель жалобы отмечает, что определение экспертом ООО "Мир деловых консультаций" стоимости неотделимых улучшений произведено без учёта износа, а потому не может быть учтено в выкупной цене при заключении спорного договора купли-продажи арендуемого имущества. Также податель жалобы, ссылаясь на то, что штрафные санкции, установленные в пункте 5.3 спорного договора, являются одним из основных источников формирования бюджета города, считает, что исключение его из текста договора повлечёт нарушение прав и законных интересов департамента и негативным образом скажется на выполнении социально-экономических задач, стоящих перед органами местного самоуправления.

ИП Коваленко В.В., администрация Волгограда, департамент финансов администрации Волгограда, комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, администрация Центрального района г. Волгограда, ООО "АН "Строп", комитет по культуре администрации Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу ДМИ администрации Волгограда не представили.

Представитель ИП Коваленко В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, настаивал на законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представители ДМИ администрации Волгограда, администрации Волгограда, департамента финансов администрации Волгограда, комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, администрации Центрального района г. Волгограда, комитета по культуре администрации Волгограда не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, что подтверждается наличием в материалах дела уведомлений N 77385 1, N 77386 8, N 77388 2, N 77389 9, N 77387 5, N 92014 9, N 92015 6, N 92013 2, N 92016 3, N 92012 5 о вручении почтовых отправлений адресатам.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 27.07.2011 и 11.08.2011. Указанные лица имели реальную возможность принять участие в судебном заседании, обеспечить явку своих представителей, однако, предоставленными правами стороны не воспользовались.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей ООО "АН "Строп", ИП Коваленко В.В., изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, с 2002 года ИП Коваленко В.В. являлась арендатором нежилого помещения (закусочная), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, на основании договоров аренды от 01.01.2002 N 3/1860-02, от 01.01.2007 N 3/1860-07, от 14.12.2007 N 3/1860-08, от 17.12.2008 N 3/1860-09, 01.01.2010 N 3/1860-10.

Письмом от 21.09.2010 N 12637ук ДМИ администрации Волгограда направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2. В проекте договора купли-продажи указано, что имущество продается по цене 1 851 000 рублей (без учета НДС).

26.10.2010 проект договора подписан со стороны предпринимателя с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи в части пунктов 1.3, 5.3, в котором предложено определить выкупную стоимость помещения равной 1 217 000 рублей за 16 квадратных метров (в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния от 29.03.2010 об обязании собственника привести внешний облик входного тамбура в соответствии с архитектурным решением фасада), размер пени за несвоевременное перечисление платежей установить 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

03.11.2010 письмом за N 14830юр ДМИ администрации Волгограда сообщил ИП Коваленко В.В. об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с нежеланием заключить договор купли-продажи на условиях департамента муниципального имущества администрации Волгограда в тридцатидневный срок.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Коваленко В.В. в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением суда первой инстанции в связи с отказом заявителя от требований в части признания незаконными отказа ДМИ администрации Волгограда в предоставлении преимущественного права на заключение договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, изложенного в письме от 03.11.2010 N 14830, а также решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.09.2010 в части установления выкупной цены спорного объекта, производство по делу прекращено.

В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующие в деле, соответствующих возражений не заявили, на проверке законности решения в полном объёме не настаивали, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционных жалоб и проверяет решение только в обжалуемой части.

Удовлетворяя требования предпринимателя об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в части выкупной цены арендуемого имущества, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, сделал вывод о том, что подписание ИП Коваленко В.В. договора с протоколом разногласий не является отказом и не лишает предпринимателя преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимого имущества, и, основываясь на результатах судебной экспертизы от 24.05.2011 N 11-069, признал недостоверной величину рыночной стоимости спорного имущества в отчете, выполненном независимым оценщиком - ООО "Агентство недвижимости "СТРОП".

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ИП Коваленко В.В. на основании договоров аренды от 01.01.2002 N 3/1860-02, от 01.01.2007 N 3/1860-07, от 14.12.2007 N 3/1860-08, от 17.12.2008 N 3/1860-09, 01.01.2010 N 3/1860-10 являлась арендатором нежилого помещения (закусочная), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, дом 2, соответственно, в силу вышеизложенных норм права, обладает преимущественным правом на приобретение указанного имущества.

17.09.2010 решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, оформленным протоколом N 19, заявителю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене равной его рыночной стоимости в размере 1 851 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Письмом от 21.09.2010 N 12637ук ДМИ администрации Волгограда направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2, с указанием выкупной цены - 1 851 000 рублей (без учета НДС).

Предприниматель подписал проект договора с протоколом разногласий от 26.10.2010 к проекту договора купли-продажи в части пунктов 1.3, 5.3, в котором предложил определить выкупную стоимость помещения установить равной 1 217 000 рублей за 16 квадратных метров (в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния от 29.03.2010 об обязании собственника привести внешний облик входного тамбура в соответствии с архитектурным решением фасада), размер пени за несвоевременное перечисление платежей установить 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ДМИ администрации Волгограда проигнорировал протокол разногласий и счёл, что в данном случае предприниматель, отказавшись подписать договор купли-продажи спорного имущества в предложенной редакции, утратил преимущественное право покупки арендуемого имущества.

Таким образом, фактически между предпринимателем и ДМИ администрации Волгограда возник преддоговорный спор в отношении условий, на которых стороны должны совершить сделку.

Исходя из положений статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Возможность самостоятельного оспаривания достоверности отчета об оценке в случае, когда установленная независимым оценщиком величина обязательна для сторон сделки, не исключает право стороны при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки заявлять возражения относительно предлагаемой другой стороной цены и представлять доказательства в обоснование своих возражений, а суд не освобождается от необходимости исследования доводов обеих сторон по спорным условиям договора и представляемых ими, а также полученных в ходе рассмотрения дела доказательств, к которым относится заключение эксперта.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "АН "СТРОП" выполнены два отчета по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2:

- отчет об оценке от 24.02.2010 N 240210/О-4, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 1 588 000 рублей (т. 6, .д. 51-79),

- отчет об оценке от 31.08.2010 N 160810/0-1, согласно которому рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2, составила 1 851 000 рублей (т. 3, л.д. 3-61).

В качестве выкупной стоимости арендуемого предпринимателем помещения в договоре купли-продажи ДМИ администрации Волгограда предложена цена 1 851 000 рублей на основании отчета N 160810/О-1, выполненного ООО "АН "СТРОП".

Не соглашаясь с произведенной ООО "АН "СТРОП" рыночной оценкой стоимости помещения и обращаясь в арбитражный суд с заявлением об урегулировании возникших разногласий в части установления в договоре купли-продажи выкупной цены арендуемого помещения, ИП Коваленко В.В., в том числе, указала, что предпринимателем произведены неотделимые улучшения реконструкции входа в спорное нежилое помещения, которые, по мнению предпринимателя, должны быть зачтены в стоимость выкупаемого объекта.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Проверяя вышеназванные обстоятельства, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто департаментом, что в 2003 году предпринимателем с согласия арендодателя произведены работы по реконструкции входа в закусочную "Теремок", являющуюся арендуемым имуществом.

В подтверждение данных обстоятельств в материалы дела представлены письмо ДМИ администрации Волгограда от 12.02.2002 N 377/3, из содержания которого следует, что департамент не возражает против реконструкции входа нежилого помещения при условии согласования проектной документации районной межведомственной комиссией, проектная документация с отметками о согласовании, постановление администрации Центрального района Волгограда от 06.03.2003 N 204-П о реконструкции входа в помещение в соответствии с заключением межведомственной комиссии при администрации Центрального района Волгограда от 13.02.2003.

05.03.2008 дополнительным соглашением от N 1 к договору аренды от 14.12.2007 N 3/1860-08 внесены изменения в договор аренды в части площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, а именно площадь помещения изменилась с 14 квадратных метров на 23,10 квадратных метров.

Учитывая составление ООО "АН "СТРОП" двух разных отчетов в отношении определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, отсутствие в них сведений о рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в результате реконструкции входа в помещения, суд первой инстанции признал обоснованным ходатайство предпринимателя о проведении экспертизы с целью необходимости проверки достоверности отчета от 31.08.2010 N 160810/0-1, составленного ООО "АН "СТРОП" по заданию ДМИ администрации Волгограда

Определением суда первой инстанции от 26 мая 2010 года назначено проведение судебной экспертизы отчета от 31.08.2010 N 160810/О-1, составленного ООО "АН "СТРОП", поставлены вопросы об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в результате реконструкции входа в помещение по адресу: г. Волгоград, Аллея Героев, 2. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Мир Деловых Консультаций" (т.4, л.д. 122-129).

Согласно заключению ООО "Мир Деловых Консультаций" от 24.05.2011 N 11-01, отчет N 160810/О-1 не соответствует требованиям пунктам 4, 10, 12, 15 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, что могло повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости (т. 6, л.д. 26-32).

Стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 21.09.2010 определена заключением ООО "Мир Деловых Консультаций" в размере 1 512 712 рублей (без учета НДС) и 1 785 000 рублей (с учетом НДС).

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП Коваленко В.В. в результате реконструкции входа в помещение по адресу: город Волгоград, улица Аллея Героев, 2, по состоянию на 21.09.2010 согласно заключению ООО "Мир Деловых Консультаций" составляет 353 899 рублей 63 копейки.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные департаментом отчеты об оценке, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что согласно результатом судебной экспертизы (заключение ООО "Мир Деловых Консультаций" от 24.05.2011 N 11-01) выкупная цена спорного помещения, предложенная предпринимателем с учётом разницы суммы неотделимых улучшений в размере 353 899 руб. 63 коп., в размере 1 158 812 руб. 37 коп. (без учета налога на добавленную стоимость), является достоверной.

Данный вывод соответствует положениям статей 65, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиками не опровергнуты.

Ссылка в апелляционной жалобе департамента на то, что определение экспертом ООО "Мир деловых консультаций" стоимости неотделимых улучшений произведено без учёта износа, а потому не может быть учтено в выкупной цене при заключении спорного договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежит отклонению как не основанная на достоверных доказательствах.

Контррасчёт стоимости неотделимых улучшений спорного помещения департаментом в материалы дела не представлен, как не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором, снизилась в связи с их использованием.

Доводы апелляционной жалобы ДМИ администрации Волгограда об утрате предпринимателем преимущественного права покупки по основанию отказа в течение тридцати дней с момента получения соответствующего проекта договора заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в редакции, предложенной продавцом, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Проект договора купли-продажи арендуемого имущества получен ИП Коваленко В.В. 27.09.2010 и 26.10.2010 с протоколом разногласий отправлен в ДМИ администрации Волгограда.

Таким образом, предпринимателем соблюден 30-дневный срок установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для заключения договора.

В данном случае, как правильно отметил суд первой инстанции, волеизъявление предпринимателя исключает делать выводы об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а, напротив, подтверждает желание ИП Коваленко В.В. реализовать предоставленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции считает законным и обоснованным решение суда первой инстанции в части урегулирования разногласий, возникших между ДМИ администрации Волгограда и ИП Коваленко В.В. при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 23,10 квадратного метра (1-й этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Аллея Героев, дом 2, и изложения пункта 1.3 указанного договора в редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 158 812 рублей 37 копеек (без учета налога на добавленную стоимость).

Разрешая преддоговорный спор в части условия о размере договорной неустойки, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 330, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод о необходимости сторонам руководствоваться статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны свободны в заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в проекте договора купли-продажи объекта муниципального имущества департамент предложил изложить пункт 5.3 договора в следующей редакции: "При несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает пени в размере 0,3 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно)".

Предприниматель полагает, что размер неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора, должен соответствовать размеру 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что стороны по согласованию не достигли согласования относительно условия о размере договорной неустойки, суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость сторонам руководствоваться при заключении договора нормами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ДМИ администрации Волгограда о том, что штрафные санкции являются одним из основных источников формирования бюджета города и исключение спорного пункта из текста договора повлечёт нарушение прав и законных интересов департамента, негативным образом скажется на выполнении социально-экономических задач, стоящих пред органами местного самоуправления, подлежат отклонению как не основанные на нормах материального права и не опровергающие правильности выводов суда первой инстанции.

Таким образом, интересы Департамента, органов местного самоуправления при осуществлении ими социально-экономических задач в случае ненадлежащего исполнения предпринимателем условий договора не будут ущемлены.

Правовых оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции в указанной части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судом первой инстанции установлено, что ИП Коваленко В.В. при обращении в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в размере 6 200 рублей, а также понесены расходы на проведение судебной экспертизы размере 25 000 рублей.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что заявленные требования удовлетворены в полном объеме, суд первой инстанции правильно указал, что судебные расходы, понесенные предпринимателем в связи с поведением судебной экспертизы и уплатой государственной пошлины, подлежат отнесению на ответчиков в равных долях.

Ссылка ООО "АН "Строп" в апелляционной жалобе на неправомерное взыскание с Общества судебных расходов, поскольку Общество не является лицом, совместно с ДМИ администрации Волгограда причинившим вред заявителю, вина ООО "АН "Строп" в том, что Департамент пытался заключить спорную сделку с использованием заведомо недействительного (ничтожного) отчёта об оценке имущества, отсутствует, подлежит отклонению.

В силу части 3 статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлен иск.

Данный иск предъявлен предпринимателем, в том числе к ООО "АН "Строп" - организации выполнившей отчет об оценке, достоверность которого являлась предметом рассмотрения в рамках настоящего спора. Спор по существу рассмотрен.

Суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно распределил судебные расходы по настоящему делу между двумя ответчиками.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июня 2011 года по делу N А12-22105/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Строп", департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак Н.В. Луговской