Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2011 г. N 11АП-9474/11

16 сентября 2011 г.

Дело N А55-5604/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Лукьяновой Т.А., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ООО "Промактив" - представитель Галузина Л.А., доверенность от 01.10.2010 г.;

от ответчика ООО "Волгаспецстрой" - представитель Тихонов В.В., доверенность от 01.07.2011 г.;

от ответчика ООО "Шард" - представитель Меняев Д.В., доверенность от 15.04.2010 г. N 194;

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 сентября 2011 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Промактив", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2011 года, принятое по делу NА55-5604/2011 судьей Бредихиной Т.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промактив" (ИНН: 6317065713, ОГРН: 1066317029844), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Волгаспецстрой" (ИНН: 6315569169, ОГРН: 1046300442913), г. Самара,

обществу с ограниченной ответственностью "Шард" (ИНН: 6367031974), п. Черновский, Волжский район, Самарская область,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ

ООО "Промактив" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Волгаспецстрой", ООО "Шард", в котором просит признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: г.Самара, Промышленный район, секция 1/7, в границах улиц проспекта Кирова и ул.Молодежная, соответствующую жилому помещению - квартире N 195 (строительный) на 11 этаже общей площадью - 44,6 кв.м, кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэф.-1,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2011 года по делу N А55-5604/2011 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Промактив" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что выполнил все обязательства по договору, однако не может оформить правоустанавливающие документы на нежилое помещение во вне судебном порядке. Также полагает, что не заключение основного договора купли-продажи не может служить ограничением его прав на объект незавершенного строительства.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что требования законны и обоснованны в силу Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г.. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В судебном заседании представитель ООО "Промактив" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представители ООО "Волгаспецстрой" и ООО "Шард" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 25.05.2005 между ответчиком 2 - ООО "ШАРД (заказчик) и ответчиком 1 - ООО "Волгаспецстрой" (инвестор) заключен инвестиционный контракт N 07/136 на проектирование и строительство жилого дома в границах улиц пр.Кирова и Моложенная в Промышленном районе в г.Самара, предметом которого является финансирование проектирования и строительства 16-этажного 2-х подъездного жилого дома, секция 1/7 в границах улиц пр.Кирова и Молодежная в Промышленном районе в г.Самаре (л.д.7-9). Также 26.05.2005 между ответчиком 2 - ООО "Шард" (заказчик) и ответчиком 1 - ООО "Волгаспецстрой" (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда N 07/135, согласно которому генподрядчик обязуется своими силами и за свой риск с использованием своих материалов выполнить по заданию заказчика строительно-монтажные работы на объекте: 16-ти этажный 2-х подъездный жилой дом, в границах улиц: пр. Кирова и ул. Молодежная в Промышленном районе г. Самары, общей площадью 17 828 кв.м (л.д.10-11).

16.11.2007 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "Шард" заключен договор аренды земельного участка площадью 33157,5 кв.м, для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, спортивного комплекса, спортивной площади открытого типа, трансформаторной подстанции, распределительного пункта и центрального теплового пункта (л.д.22-24).

10.07.2008 разрешением Главы г.о. Самара ООО "Шард" разрешено строительство жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, двух трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта, в том числе 16-ти этажного жилого дома N 1/7 (л.д.21).

В дальнейшем между ответчиком 1 - ООО "Волгаспецстрой" (продавец) и истцом 14.03.2007 (покупатель) был заключен предварительный договор N 195-п купли-продажи квартиры, соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность истца на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен сторонами в срок не позднее 01.07.2008, жилое помещение (квартиру), характеристики которой указаны в приложении N 1 к договору - квартира N 195 (строительный) на 11 этаже общей площадью - 44,6 кв.м в строящемся 16-этажном 2-подъездном жилом доме, секция 1/7, расположенном по строительному адресу: г.Самара, Промышленный район, секция 1/7, в границах улиц проспекта Кирова и ул.Молодежная, а истец обязалась принять и оплатить указанное жилое помещение (л.д.12-15).

Дополнительным соглашением N 2 от 06.04.2010 стороны изменили срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 31 декабря 2010 года (л.д.19).

Согласно другому договору - беспроцентного денежного займа N 195-з, также заключенному между ответчиком 1 и истцом 14.03.2007, истец как займодавец передал ответчику 1 - заемщику в собственность денежные средства в размере 1 580 700 руб. со сроком возврата не позднее 10 дней с момента получения от займодавца соответствующего письменного требования.

Соглашением N 195 от 01.06.2008 денежное обязательство ответчика 1, возникшее из договора займа N 195-з от 14.03.2008 было заменено обязательством по заключению с должником договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи N 195-п от 14.03.2007 (л.д.18).

Истец полагает, что вышеуказанные гражданско-правовые договоры (предварительный договор N 195-п от 14.03.2007 с дополнительным соглашением к нему от 06.04.2010, договор беспроцентного займа от 14.03.2007 и соглашение о новации обязательства от 01.06.2008) в совокупности по своей юридической природе являются договором долевого участия в строительстве, преследуют общую цель - передача квартиры в собственность истца и подтверждают действительную общую волю сторон на заключение договора долевого участия в строительстве.

Поскольку истцом выполнены предусмотренные предварительным договором купли-продажи обязательства, а именно оплачена денежная сумма в размере 1 580 700 руб., а ответчиком, в свою очередь, обязательства не исполнены, а именно основной договор купли-продажи не заключен, истец полагает, что нарушение его прав может быть устранено путем признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно установил, что без заключения основного договора купли-продажи у ответчика 1 не возникает обязанности по передаче в собственность истцу определенного объекта недвижимости.

Что касается соглашения о новации N 195 от 01.06.2008, то буквальное его содержание свидетельствует о том, что обязательство ответчика 1 по возврату истцу денежной суммы заменено обязательством из предварительного договора, то есть не по передаче в собственность объекта недвижимости, а по заключению в будущем основного договора купли-продажи. Кроме того, довод истца о том, что совокупность различных гражданско-правовых договоров может свидетельствовать о заключении договора долевого участия в строительстве, противоречит действующему законодательству и обоснованно не принят судом первой инстанции.

В силу статей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" истцом не представлены доказательства заключения сделки, предметом которой являются указанные в вышеуказанной норме Федерального закона.

При этом, как правильно отмечено судом первой инстанции вывод о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора долевого участия в строительстве не может быть сделан из совокупности других договоров с иным предметом.

В противном случае такие сделки должны быть признаны ничтожными на основании ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации как притворные.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства ввода в эксплуатацию жилого дома, право на долю в котором просит признать истец. В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 56 от 25.07.2000 г. "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.

Из содержания п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, как правильно отмечено судом первой инстанции следует, что право собственности у лиц, финансирующих строительство недвижимости, на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства возникает с момента государственной регистрации этого права. Поэтому основной договор купли-продажи квартиры может быть заключен не ранее момента государственной регистрации на данный объект за ООО "Волгаспецстрой". При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел законных оснований для удовлетворения иска.

Ссылка заявителя жалобы в обоснование своих требований на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г.. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не принимается апелляционным судом, поскольку в постановлении не указаны возможности признания права собственности по основаниям указанным истцом. В данном пункте речь идет о возможности квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2011 года по делу N А55-5604/2011, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2011 года по делу N А55-5604/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промактив", г. Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Т.А. Лукьянова Н.Ю. Пышкина