Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2011 г. N 16АП-2311/11

г. Ессентуки

Дело N А63-1782/2011

16 сентября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 г.

полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2011 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Марченко О.В., Казаковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2011 по делу N А63-1782/2011 по исковому заявлению муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) к ООО "Сахара" (ИНН 2632040932, ОГРН 1022601629203), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО "ВымпелКом", о выселении из занимаемых нежилых помещений (здания) муниципальной собственности: литер А, отдельно стоящее, 1-й этаж помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью 915, 90 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), при участии в судебном заседании представителя муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Гончаровой А.Г. (доверенность от 11.01.2011 N004), представителя ООО "Сахара" - Сорокина Д.В. (доверенность от 12.09.2011), в отсутствие ОАО "ВымпелКом", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Сахара" (далее - общество, ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений: литер А - отдельно стоящее, 1-й этаж, помещения N 1-27, 2 этаж помещения N 28-37, общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар") и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора аренды N 172У03 от 11.04.2003.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ОАО "ВымпелКом".

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил выселить ответчика из занимаемых нежилых помещений (здания) муниципальной собственности: литер А, отдельно стоящее, 1-й этаж помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), и указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора аренды N 172У03 от 11.04.2003.

Решением суда от 21.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению учреждения, общество в нарушение условий договора аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска N 172403 от 24.06.2003 по договору N 260 от 20.04.2009 без письменного согласия арендодателя (учреждения) передало часть арендуемых помещений в субаренду ОАО "ВымпелКом" для размещения оборудования базовой станции сотовой радиотелефонной связи, что в соответствии с условиями договора аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска N 172403 от 24.06.2003 является основанием для расторжения этого договора в одностороннем порядке (отказа от договора) по инициативе арендодателя, которая была выражена в письме N 1388 от 24.02.2011 о расторжении договора в одностороннем порядке, полученным обществом нарочно 24.02.2011. Общество не исполнило обязанность, установленную дополнительным соглашением к договору аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска N 172403 от 24.06.2003, не уведомило арендодателя о переизбрании единоличного исполнительного органа общества, что также предоставляет право учреждению на односторонний отказ от договора аренды (расторжение договора аренды в одностороннем порядке).

Представитель учреждения в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны учреждения (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ОАО "ВымпелКом", надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2011 по делу N А63-1782/2011 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 24.06.2003 между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 172403 аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель (учреждение) передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование помещения (здания) литер А, отдельно стоящее, 1-й этаж помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар").

Срок договора аренды сторонами установлен с 11.04.2003 по 31.12.2028 (пункт 4 договора аренды). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду или иным способом распоряжаться этим помещением.

По акту приема-передачи от 11.04.2003 имущество, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору (обществу).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 26-01/33-4/2003 -1234 от 10.11.2003.

01.03.2007 между сторонами заключено соглашение к договору аренды N 5-2007, которым внесены изменения в договор аренды, в том числе в условия договора включен пункт 9. Данным пунктом установлено, что при изменении реквизитов, а также при переизбрании единоличного исполнительного органа арендатор обязан не позднее 30 дней уведомить об этом арендодателя в письменной форме с предоставлением заверенных копий соответствующих документов. В соответствии с пунктом 13 дополнительного соглашения к договору аренды N 5-2007 от 01.03.2007 арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора, в том числе в случае: передачи арендатором помещений в субаренду без письменного согласия арендодателя; нарушения пунктов 2, 7 и 9 (извещение о переизбрании единоличного исполнительного органа арендатора) соглашения; неисполнения обязанности по страхованию арендованного имущества. Дополнительное соглашение N 5-2007 от 01.03.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 26-33/007/2007-722 от 13.07.2007.

Комиссией, созданной распоряжением начальника управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 30.06.2009 N 173 "О проведении проверки соблюдения условий договора аренды юридическими и физическими лицами, целевого использования и технического состояния нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар")", по результатам обследования 03.07.2009, установлено, что на 2-ом этаже в помещении N 29, общей площадью 8,30 кв.м, располагается оборудование базовой станции компании мобильной связи "Билайн" на основании договора от 20.04.2009 N 260 на хранение оборудования, а с наружной стороны у северной стены здания смонтированы антенны в количестве 3 штук.

В уведомлениях от 10.07.2009 N 7311, от 21.07.2009 N 7594 учреждение просило общество устранить выявленные нарушения и привести здание в первоначальное состояние, и указало, что оно не давало согласие на передачу в субаренду части здания.

Комиссией, созданной распоряжением начальника управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 02.02.2011 N 25 "О проведении проверки соблюдения условий договора аренды юридическими и физическими лицами, целевого использования и технического состояния нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар") ", по результатам обследования 02.02.2011, установлено, что на 2-ом этаже в помещении располагается оборудование базовой станции компании мобильной связи, а также на крыше здания находятся антенны в количестве 4 штук.

В письме от 24.02.2011 N 1388 учреждение уведомило общество о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушениями пунктов 5.2., 7.1.4, 7.4.8. договора аренды и пункта 13 дополнительного соглашения к нему, и просило в течение 3-х дней возвратить арендованное имущество.

Указывая на расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью первой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд правильно указал, что поскольку ответчиком оспаривается законность расторжения управлением договора аренды, в предмет оценки по настоящему делу входят обстоятельства его расторжения истцом в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование одностороннего расторжения договора аренды от 27.06.2003 учреждение в уведомлении от 24.02.20011 указало на нарушение арендатором пунктов 5.2, 7.1.4, 7.4.8 договора аренды N 172У03, а также пункта 13 соглашения N 5-2007 от 01.03.2007.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, как правильно указал суд, в рассматриваемом случае право одностороннего отказа от исполнения договора возникает у арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств, указанных в пункте 7.4.8 договора, пункте 13 соглашения N 5-2007 от 01.03.2007, в разумный срок. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2006 N Ф04-6269/2006(26786-А46-16) по делу N 20-380/05).

Доказательства направления обществу уведомления о необходимости устранить допущенные в указанных пунктах нарушения в разумный срок учреждением в материалы дела не представлено.

Суд обоснованно не принял во внимание довод истца о нарушении ответчиком пункта 5.2. договора аренда.

В материалы дела представлен договор N 260 от 20.04.2009, в соответствии с которым исполнитель (общество) обязался предоставить заказчику возможность разместить на хранение принадлежащее заказчику оборудование базовой станции сотовой радиотелефонной связи в нежилом помещении общей площадью 6 кв. м, расположенном по адресу г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе, развлекательный центр "Другар".

Истец, полагая, что указанный договор представляет собой договор субаренды, предложил в уведомлениях от 10.07.2009 N 7311, от 21.07.2009 N 7594 привести арендуемое здание в первоначальное состояние.

Из анализа условий данного договора, приобщенной к материалам дела переписки сторон, следует, что в помещении кинотеатра третьим лицом было размещено оборудование сотовой компании в целях улучшения качества связи, обеспечения доступа к сети Интернет - провайдеру - для обеспечения полной работы в соответствии с уставными целями молодежного развлекательного центра "Другар".

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 886 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Имея цель улучшить качество связи, а также необходимость для этого размещения оборудования непосредственно у ответчика, был заключен договор хранения оборудования с возможностью доступа работников третьего лица для его обслуживания в помещении кинотеатра, что не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что стороны заключили договор с целью обеспечить качество связи в кинотеатре, доступ к сети Интернет, а не для предоставления помещения с целью получить прибыль от сдачи помещения в субаренду.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал на отсутствие оснований считать сделку хранения притворной, прикрывающей договор субаренды.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчик 06.08.2010 обратился к истцу с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Учреждение в письме N 6968 от 11.08.2010 сообщило обществу об отказе в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества, поскольку спорный объект включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации N2951 от 17.07.2009, и отчуждению не подлежит.

Общество обжаловало отказ учреждения в арбитражный суд в рамках дела N А63- 10287/2010 в порядке, установленном статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2011 по делу N А63-10287/2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011, отказ в приватизации нежилых помещений: литер "А", отдельно стоящее, 1 этаж помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ,13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2 этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), признан незаконным. На учреждение возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого обществом по договору аренды от 29.06.2003 N172У03 недвижимого имущества муниципальной собственности города Пятигорска - нежилого помещения, литер "А" отдельно стоящего, 1 этаж, помещения N 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ,13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2 этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, общей площадью 915,9 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), в срок не позднее, предусмотренного пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ; принять решение об условиях приватизации арендуемого обществом по договору аренды от 29.06.2003 N 172У03 недвижимого имущества муниципальной собственности города Пятигорска - нежилого помещения, литер "А", отдельно стоящего, 1 этаж, помещения N1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 2, 2 этаж, помещения N28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, общей площадью 915,9 кв.м, расположенного по адресу г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), в срок не позднее, предусмотренного пунктом 2 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; направить обществу проект договора купли - продажи арендуемого обществом по договору аренды 29.06.2003 N172У03 недвижимого имущества муниципальной собственности города Пятигорска - нежилого помещения, литер "А", отдельно стоящего, 1 этаж помещения N 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ,13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2 этаж помещения N 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, общей площадью 915,9 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр "Другар"), в срок не позднее, предусмотренного пунктом 3 части 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ.

В рассматриваемом случае настоящий иск о выселении из занимаемых нежилых помещений (здания) муниципальной собственности, в связи с односторонним расторжением договора аренды, предъявлен учреждением после обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения в порядке статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ и принятия решения по делу N А63-10287/2010.

С учетом изложенного, суд правомерно указал, что требование учреждения фактически направлено на лишение общества предусмотренного законом права на выкуп арендуемого помещения. Такие действия в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", должны расцениваться как злоупотребление правом со стороны органа местного самоуправления (указанная правовая позиция подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 по делу N А53-15054/2010).

Доводы, изложенные в жалобе, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2011 по делу N А63-1782/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко Г.В. Казакова