Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. N 14АП-5643/11

13 сентября 2011 г.

г. Вологда Дело N А13-2146/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.С.,

при участии от администрации города Вологды Завьяловой А.А. по доверенности от 13.03.2009 N 10-0/3-1-2-1/427, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Стрекаловой Л.Н. по доверенности от 10.11.2009 N 127,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 июля 2011 года по делу N А13-2146/2011 (судья Чередина Н.В.),

установил

администрация города Вологды (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - управление, административный орган) о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 08 декабря 2010 года N 8, дополнительного соглашения от 27 декабря 2010 года N 1 к данному договору и перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:24:03003001:14, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Железнодорожная, 48 (далее - земельный участок), и перехода права на 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по названному адресу (далее - жилой дом).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ходарева Ольга Юрьевна.

Решением арбитражного суда от 08 июля 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Управление с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить как нарушающий его права и законные интересы.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, однако представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено без его участия в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 210, 266 АПК РФ.

Заслушав представителей администрации и управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела видно, что Ходаревой О.Ю. и Ходареву Ю.П. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.07.2008 внесена соответствующая запись о государственной регистрации права.

В то же время согласно содержащимся в ЕГРП сведениям жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: Шмаковой И.С. (1/4 доля), Маловой А.В. (1/4 доля), Ходаревой О.Ю. (1/24 доля), Ходареву Ю.П (1/24 доля), Трошиной З.П. (1/12 доля) и Зыковой О.П. (1/12 доля).

Администрация 18.11.2010 вынесла постановление N 6230 "Об изъятии путем выкупа земельных участков и объектов недвижимого имущества по улице Железнодорожной для муниципальных нужд муниципального образования "Город Вологда" (далее - постановление N 6230) относительно земельного участка и жилого дома.

Во исполнение данного постановления Ходаревой О.Ю. и администрацией заключены договор купли-продажи от 18.12.2010 N 8 (с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2010 N 1), согласно которому Ходарева О.Ю. передает в собственность заявителю, а заявитель принимает и оплачивает 1/2 долю земельного участка и 1/24 долю жилого дома.

Администрация и Ходарева О.Ю. 21.12.2010 обратились в административный орган с заявлениями и документами о государственной регистрации названных договора купли-продажи, дополнительного соглашения к нему и перехода права общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Решением ответчика от 19.01.2011 государственная регистрация приостанавливалась сроком на один месяц на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В дальнейшем (18.02.2011) на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 названного Закона ответчиком вынесено решение об отказе в государственной регистрации рассматриваемого договора и перехода права общей долевой собственности.

В обоснование этого решения управление в сообщении об отказе в государственной регистрации от 22.02.2011 указало на то, что заявителями в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 24 Закона о регистрации не представлены отказы от преимущественного права покупки доли иных собственников жилого дома.

Полагая, что данный отказ в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности на недвижимое имущество не соответствует требованиям закона, администрация обратилась в суд с заявлением о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 08.12.2010 N 8, дополнительного соглашения от 27.12.2010 N 1 к данному договору и перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Апелляционная инстанция считает, что требования администрации являются обоснованными ввиду следующих обстоятельств.

Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, предусмотренные данным Законом.

По мнению управления, при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на дом на совершение сделки по выкупу доли требуется согласие всех участников общей долевой собственности, поскольку объектом прав по договору купли-продажи выступает не отдельное жилое помещение в доме.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ, на который ссылается ответчик, установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Аналогичные нормы закреплены и в пункте 1 статьи 24 Закона о регистрации. Как следует из названной статьи, к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что приведенные нормы права, устанавливающие особенности отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности, и порядка государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае не подлежат применению в силу следующих обстоятельств.

Согласно постановлению N 6230 земельный участок и расположенный на нем жилой дом подлежат изъятию в целях строительства водовода. Данное решение в установленном порядке не оспорено, незаконным не признано.

Пунктом 1 статьи 279 ГК РФ установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Согласно пункту 4 этой же статьи решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Рассматривая решение об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд в качестве обременения, следует отметить, что сама возможность изъятия земельного участка не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество. Следовательно, решение об изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя права на земельный участок.

Указанный вывод подтверждается предусмотренным пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации правилом, согласно которому государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Порядок изъятия жилых помещений, расположенных на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, регламентируется нормами жилищного законодательства, в частности статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Данный порядок по форме принятия решения об изъятии, определения выкупной цены, гарантий прав собственников жилых помещений аналогичен установленному земельным и гражданским законодательством порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Положениями статьи 282 ГК РФ и части 9 статьи 32 ЖК РФ предусматривается возможность выкупа земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд в судебном порядке в случае, если собственник недвижимого имущества не согласен с решением об изъятии у него земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что отчуждение земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости при изъятии для государственных или муниципальных нужд путем выкупа напрямую не зависит от волеизъявления собственника недвижимого имущества на его отчуждение. Основополагающее значение имеет наличие общественно значимого публичного интереса, реализация которого невозможна без прекращения права собственности на недвижимое имущество и передачи данного имущества органам государственной власти или органам местного самоуправления.

Более того, реализация в рассматриваемой ситуации иными участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилой дом фактически не осуществима, поскольку их доли в праве общей долевой собственности на жилой дом исходя из вынесенного заявителем постановления N 6230 также подлежат отчуждению в пользу администрации.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что применение положений статьи 250 ГК РФ при отчуждении земельного участка и жилого помещения, находящихся в общей долевой собственности, в связи с изъятием их для государственных или муниципальных нужд, в случае реализации участником долевой собственности своего преимущественного права покупки продаваемой доли, приведет к невозможности исполнения вынесенного органами публичной власти решения об изъятии недвижимого имущества и, соответственно, обеспечения тех общественно значимых интересов, наличие которых послужило основанием для вынесения данного решения.

В апелляционной жалобе управление в обоснование своей позиции также указало на то, что при заключении договора об изъятии жилого помещения путем выкупа предметом договора должно выступать конкретное жилое помещение.

Из пункта 1 статьи 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся как жилой дом, так и часть жилого дома.

Поскольку в рассматриваемом случае предметом договора купли-продажи от 18.12.2010 N 8 явилась, в частности, 1/24 доля жилого дома, право на которую зарегистрировано за Ходаревой О.Ю. в установленном законом порядке, апелляционная инстанция считает, что стороны заключили данный договор в рамках действующего законодательства.

Кроме того, такое основание в решении об отказе в государственной регистрации от 18.02.2011 ответчиком не приведено.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что отказ управления в государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2010 N 8 и дополнительного соглашения к договору от 27.12.2010 N 1, а также перехода права общей долевой собственности на недвижимое имущество является необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае управление по факту обращения заявителя и третьего лица обязано было осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 08 декабря 2010 года N 8, дополнительного соглашения от 27 декабря 2010 года N 1 к этому договору и перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Следовательно, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы административного органа и отмены обжалуемого судебного решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 июля 2011 года по делу N А13-2146/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

Т.В. Виноградова О.Ю. Пестерева