Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. N 16АП-2142/11

13 сентября 2011 г.

г. Ессентуки

Дело N А63-2121/2011

Регистрационный номер апелляционного производства

16АП-2142/11(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.09.2011.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Эсангальдеевой Х.А., рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011 по делу N А63-2121/2011 (судья Довнар О.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техно-Дом" (ИНН 2635104768, ОГРН 1072635017135) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Воронцофф-Сервис" (ИНН 2635119323, ОГРН 1082635019994) о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 незаконным, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Техно-Дом" - Губская С.Б. (доверенность от 27.10.2010 126 НПСК 138352);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - не явились, извещены;

от общества с ограниченной ответственностью "Воронцофф-Сервис" - Колпикова Г.Н. (доверенность от 04.04.2011 б/н),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Техно-Дом" (далее - ООО "Техно-Дом", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю, управление, заинтересованное лицо), третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Воронцофф-Сервис" (далее - ООО "Воронцофф-Сервис", третье лицо) о признании отказа управления в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 незаконным, об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011 по делу N А63-2121/2011 заявление удовлетворено частично. Признан незаконным отказ управления от 21.02.2011 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010. В остальной части в удовлетворении заявления отказано. Взыскано с управления в пользу ООО "Техно-Дом" в возмещение расходов по госпошлине 2000 руб. Судебный акт мотивирован тем, что при вынесении отказа в регистрации договора аренды управлением нарушены положения статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой общества должны были быть своевременно извещены о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 01.06.2011, Управление Росреестра по Ставропольскому краю обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению управления, судом первой инстанции правильно установлено, что на основании представленных обществами документов невозможно проведение государственной регистрации, поскольку указанные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства и вместе с тем, сделан противоположный вывод о признании отказа управления в регистрации договора аренды незаконным, поскольку при вынесении отказа управлением нарушены положения статьи 19 Закона о регистрации. При этом судом не учтено, что решение об отказе в регистрации вынесено на основании статьи 20 Закона о регистрации. В то время как статья 19 Закона о регистрации применяется при приостановлении государственной регистрации. Действия (бездействия) управления по приостановлению государственной регистрации обществом в судебном порядке не оспаривались.

В судебном заседании представители ООО "Техно-Дом" и ООО "Воронцофф-Сервис" против доводов апелляционной жалобы возражали, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суду пояснили, что действия (бездействия) управления по приостановлению государственной регистрации договора аренды обществом в судебном порядке не оспаривались, поскольку общество не получало уведомления управления о приостановлении государственной регистрации договора.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о причинах неявки суду не сообщило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя управления.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011 по делу N А63-2121/2011 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.12.2010 между ООО "Воронцофф-Сервис" (арендодатель) и ООО "Техно-Дом" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения N 43, 46 общей площадью 1070 кв.м, расположенные в здании N29Д по проспекту Кулакова в г. Ставрополь (т. 1, л.д. 17-22).

Согласно пункту 1.1 договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2010, что подтверждается свидетельством 26-АЗ N 193508 о государственной регистрации права собственности от 30.11.2010.

В соответствии с условиями пунктов 2.1, 2.2 договора срок действия договора 5 лет, договор подлежит государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23 декабря 2010 г. ООО "Техно-Дом" обратилось в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещений от 02.12.2010 (т. 1, л.д. 78-79).

К заявлению прилагались следующие документы: квитанция об оплате государственной пошлины, договор аренды от 02.12.2010, кадастровый план здания, доверенность, выписка из ЕГРЮЛ от 08.12.2010.

21.01.2011 N 010/153/2010-967 управление приостановило государственную регистрацию договора на срок до 21.02.2011 в связи с предоставлением обществом неполного пакета документов, основание приостановления изложило в уведомлении представителя и ООО "Техно-Дом" (т. 1, л.д. 37-39).

Сообщением от 21.02.2011 N 010/153/2010-967 управление уведомило общество об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения по следующим основаниям: 1. в пункте 1.1 договора аренды указаны сведения о собственности не соответствующие Выписке из ЕГРП; согласно записям ЕГРП здание магазина лит.А по пр. Кулакова 39д, помещения которого являются предметом договора аренды находятся на праве общей долевой собственностью, однако договор подписан только ООО "Воронцофф-Сервис"; предложение представить приведенный в соответствие договор аренды, подписанный всеми собственниками и согласие законного представителя несовершеннолетней собственницы Волковой К.В не исполнено; дополнительно представленные на госрегистрацию ксерокопии писем и соглашения об определении порядка пользования от 11.01.2010 не могут рассматриваться в качестве надлежащих документов, ввиду отсутствия подлинников; текстовое содержание представленных документов не позволяет установить возможность ООО "Воронцофф-Сервис" распоряжаться имуществом; 2. не представлены на государственную регистрацию в соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" справки от арендодателей и арендатора об отсутствии в сделке заинтересованности лиц, перечисленных в статье 45 Закона; 3. в представленных на регистрацию кадастровом паспорте и договоре аренды имеются разночтения в части площади арендуемых помещений, в паспорте арендуемая площадь указана 1127,1 кв. м, в договоре -1070 кв. м; 4. не представлены на регистрацию устав ООО "Техно-Дом" в новой редакции и доказательства продления срока полномочий директора общества (т. 1, л.д. 40-42).

Из представленных в материалы дела копий уведомления о приостановлении от 21.01.2011 и сообщения об отказе в государственной регистрации от 21.02.2011 следует, что указанные документы заявителем обществом с ограниченной ответственностью "Техно-Дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Воронцофф-Сервис" получены только 10.03.2011 (т. 1, л.д. 49-50, 46-48).

Считая, что отказ управления в государственной регистрации прав на недвижимое имущество не соответствует требованиям закона, поскольку управлением не соблюдены требования статьи 19 Закона о государственной регистрации прав, и нарушает его права, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.

В силу положений абзацев 6, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Кроме того, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что управление надлежащих доказательств уведомления заявителя о приостановлении государственной регистрации права собственности на заявленный объект, а также то, что заявитель был уведомлен о приостановлении регистрации иным образом (факсимильной связью, электронной почтой) не представило.

Так, отметка в уведомлении о приостановлении "о направлении его почтой по адресу проспект Кулакова, 24, г. Ставрополь 24.01.2011 и продублировано на руки" материалами дела не подтверждается.

Надлежащих доказательств (почтовые уведомления с отметкой о получении, расписка в получении) суду не представлено.

Иные доказательства вручения уведомления 24.01.2011 о приостановлении регистрации и необходимости предоставления дополнительных документов в материалах дела отсутствуют.

Представители заявителя и третьего лица в судебных заседаниях суда первой и апелляционной инстанции прояснили, что уведомление о приостановлении и сообщение об отказе были получены в один день 10.03.2011.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что Управлением не доказал факт уведомления заявителя о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу п. 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Согласно пункту 2 статьи 13 и пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрации договора аренды недвижимого имущества возможна при наличии в ЕГРП записи о правах арендодателя на объект недвижимости, являющегося предметом данного договора.

Суд первой инстанции при рассмотрении требований в части обязания управления осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 исследовал и оценил документы, представленные на государственную регистрацию, и установил следующее.

В соответствии с требованиями статьями 16-18 Закона о регистрации обязанность предоставления документов, безусловно подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременений) лежит на заявителе.

Согласно требованиям статей 9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Как следует из пункта 1.1. договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в Торговом Здании, по проспекту Кулакова, 29д, города Ставрополя, общей площадью 1070 кв.м., расположенные на 2 (втором) этаже литера А, часть помещения N 43 (торговое), N 46 (электрощитовая). Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.11.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 26 АЗ N 193508 от 30.11.2010, N регистрации 26-26-01/1-2/2010-856 (т. 1, л.д. 80).

Вместе с тем, в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная запись о регистрации указывает на проведение государственной регистрации общей долевой собственности за юридическим и физическими лицами на здание по пр-ту Кулакова, 29д.

При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции заявителем не предоставлено доказательств нахождения у него в собственности объекта передаваемого в аренду.

Из ЕГРП следует, что одним из участников общей долевой собственности передаваемого в аренду имущества является несовершеннолетняя Волкова К.В.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе: письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителя).

Согласно положениям статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Следовательно, заключить договор, когда требуется регистрация прав на это имущество, несовершеннолетний может лишь с письменного согласия законных представителей.

Отсутствие названного документа не позволило регистрирующему органу в полной мере осуществить проверку законности сделки, что также явилось основанием для отказа в регистрации в соответствии с абзацем 10 статьи 20 Закона о регистрации.

В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации при регистрации договора аренды прилагаются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Представленный заявителем на госрегистрацию кадастровый паспорт здания, выданный 06.08.2010 ГУП СК "Крайтехинвентаризация", содержит сведения об объекте арендуемой площади и помещениях не соответствующих предмету договора от 02.12.2010.

Судом первой инстанции правильно установлено, что государственным регистратором правомерно указано обществу на необходимость внесения изменений арендуемой площади.

В соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена общим собранием участников общества. Документы, подтверждающие отсутствие заинтересованности в сделке, не предоставлены.

В нарушение пункта 4 статьи 16 Закона о регистрации заявителем не предоставлены устав в новой редакции и свидетельство о государственной регистрации (оригиналы или нотариально заверенные копии).

Из предоставленной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц N 6621В/2010 от 08.12.2010 в отношении ООО "Техно - Дом" следует, что согласно записи 2102635067038 от 05.04.2010 в Устав общества были внесены изменения.

Кроме того, по сведениям управления срок избрания директором общества Куницина Г.Ю. истек 31.08.2010.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованием статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к законному и обоснованному выводу о невозможности проведения государственной регистрации на основании предоставленных обществом документов, поскольку сведения указанные в них не соответствуют требованиям законодательства.

Следовательно, управление правомерно указало на необходимость привести документы в соответствии с требованиями действующего законодательства, фактическим обстоятельствам.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что управление в нарушение требований статьи 19 Закона о регистрации не направило в адрес общества, а также третьего лица, уведомление от 21.01.2011 о приостановлении государственной регистрации, в связи с чем, общество было лишено возможности устранить в установленный срок допущенные нарушения при предоставлении документов на регистрацию и тем самым устранить причины, препятствовавшие государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку управление не исполнило требование Закона о регистрации об уведомлении о приостановлении государственной регистрации, не направив ООО "Техно-Дом" и третьему лицу уведомление о приостановлении государственной регистрации, тем самым не уведомив о необходимости устранения причин, препятствующие государственной регистрации, управление не вправе было отказывать в государственной регистрации договора аренды на том основании, что обществом не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, а поэтому требования ООО "Техно-Дом" в указанной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что судом первой инстанции установлен факт того, что по представленным ООО "Техно-Дом" невозможно произвести регистрации договора аренды, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010, являются законными и обоснованными.

Доказательств обратного управлением ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Кроме того, судом первой инстанции правильно указано о том, что при устранении допущенных нарушений, указанных в сообщениях о приостановлении и об отказе в государственной регистрации, стороны по договору вправе повторно обратиться с заявлением о государственной регистрации.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы управления, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен и считает, что доводы управления основаны на неправильном толковании норм материального права.

Других доказательств в обоснование своих доводов по апелляционной жалобе управлением в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

В соответствии со статьями 110 и 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины правильно отнесены судом на управление и взысканы с него в пользу общества.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011 по делу N А63-2121/2011 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011 по делу N А63-2121/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление апелляционного суда вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

И.Н. Егорченко О.В. Марченко