Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2010 г. N 15АП-8818/10

город Ростов-на-Дону

дело N А32-55687/2009

16 августа 2010 г.

15АП-8794/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Глазуновой И.Н.,

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о времени и месте рассмотрения жалобы лицо извещено надлежащим образом;

от ответчика: явка представителя не обеспечена, о времени и месте рассмотрения жалобы лицо извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июля 2010 года по делу N А32-55687/2009

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к торгово-производственному обществу с ограниченной ответственностью "Вежетеско"

о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество,

принятое судьей Березовской С.В.,

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-производственное общество "Вежетеско" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 02.03.1995 N 214, взыскании 28320 руб. 36 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды, обязании ответчика возвратить арендованное имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар ул. Тургенева, 187 ( с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.д. 2, л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано в виду того, что действия истца направлены на злоупотребление правом путем воспрепятствования ответчику в реализации им права на приобретение арендуемого имущества в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 N 158-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор не допустил нарушения сроков уплаты арендных платежей, в связи с чем, отсутствуют основания для начисления пени, расторжения договора аренды. При этом суд установил наличие доказательств направления ответчику письма от 15.05.2009 о расторжении договора аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил отменить решение арбитражного суда от 23.06.2010 и принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы указал, что договор аренды N 214 от 02.03.1995 считается расторгнутым, так как ответчику было направлено письмо от 15.05.2009 N 11317.49 об отказе от исполнения договора и освобождении муниципальных помещений; за арендатором по состоянию на 05.08.2009 числится задолженность по арендной плате в сумме 28 320,36 руб.

От общества отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением в отпуске представителя ООО ТПО "Вежетеско", поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о наличии уважительных причин, необходимых для отложения рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.03.1995 между Комитетом по управлению имущества города Краснодара (правопредшественник истца) и ответчиком по настоящему делу заключен договор аренды N 214, по условиям которого арендатор принял в аренду имущественный комплекс магазина N 1 АО ПКЦ "Прикубанский", расположенного по ул. Тургенева, 187, сроком действия с 01.03.1995 года по 01.03.2005 года (т. д. 1, л.д. 7-10).

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом и осуществлять арендные платежи, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

15.05.2009 истец направил в адрес ответчика письмо, которым уведомил об имеющейся задолженности по арендной плате и намерении расторгнуть договор аренды в связи с этим обстоятельством (т. д. 1, л.д. 16, 21-22).

Неисполнение ответчиком обязательств по погашению задолженности послужило основанием для обращения в суд с требованиями о расторжении договора аренды, взыскании пени за просрочку платежа по договору аренды и обязании ответчика возвратить арендованное имущество. Впоследствии истец уточнял заявленные требования и просил суд взыскать пеню за просрочку платежа по договору аренды и обязать ответчика возвратить имущество, расположенное по ул. Тургенева, 187 в городе Краснодаре, полагая договор аренды прекратившим своей действие.

Дополнительным соглашением от 24.10.2002 к договору аренды N 214 от 02.03.1995 установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (т.д. 1, л.д. 13).

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды в случае несвоевременного поступления платежей по арендной плате к арендатору применяются штрафные санкции в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как видно из представленных в материалы дела платежных поручений, ООО ТПО "Вежетеско" вносило арендную плату своевременно, до 10 числа текущего месяца, кроме того, в 2007 - 2008 годах арендная плата вносилась на три месяца вперед, в 2009 году задолженность по арендной плате не образовалась, нарушений по срокам перечисления арендных платежей не выявлено (т.д. 1, л.д. 88-117).

Кроме того, ответчик заявил в порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении к требованиям об уплате пени исковой давности (т.д. 2, л.д. 22), в связи с чем, с учетом предъявления иска 10.12.2009, суд первой инстанции правомерно применил исковую давность к суммам пени, начисленным за период до декабря 2006 года. Доказательств, свидетельствующих о нарушении обществом сроков внесении арендных платежей в 2007, 2008, 2009 годах, истец не представил. Акт сверки за период с 01.01.2005 по 05.08.2009 (т. 2, л.д. 4-8), составленный истцом в одностороннем порядке, на сумму пени 28320 руб. 36 коп. не принят судом первой инстанции правомерно, поскольку противоречит имеющимся в материалах дела документам и условиям договора аренды.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования об освобождении и возврате арендованного имущества, судом первой инстанции нормы материального права применены неправильно.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку общество продолжало пользоваться после 01.03.2005 спорным магазином N 1 АО ПКЦ "Прикубанский", расположенным по ул. Тургенева, 187 в г. Краснодаре, после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений департамента, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается получение 21.05.2009 ответчиком письма департамента от 15.05.2009 N 11317.49 о расторжении договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.д. 1, л.д. 20-21).

С момента получения арендатором уведомления арендодателя о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным.

По смыслу пункта 2 статьи 610 упомянутого Кодекса право арендодателя на расторжение договора не обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды, в том числе в части внесения арендной платы.

В этой связи требование департамента о расторжении прекращенного на момент обращения с иском договора аренды лишено правовых оснований.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие через три месяца с момента получения обществом уведомления об отказе департамента от договора; на момент обращения департамента с иском у общества возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств наличия зарегистрированного права собственности на имущественный комплекс магазина N 1 АО ПКЦ "Прикубанский", расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева, 187 как на объект недвижимого имущества общество не представило.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом судом первой инстанции о наличии в действиях департамента по расторжению договора аренды злоупотребления правом, в связи с тем, что, обратившись с данным иском, департамент пытается воспрепятствовать ответчику в реализации права на приобретение арендованного имущества в соответствии с законом от 22.07.2008 N 158-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Как следует из материалов дела, 04.02.2009 в департамент поступило письмо ООО ТПО "Вежетеско" о выкупе арендованного помещения, используемого по договору аренды от 02.03.1995 N 214 (т. д. 2, л.д. 42).

Письмом от 27.02.2009 N 3554.49 департамент сообщил обществу о рассмотрении обращения ответчика о выкупе имущества и указал на перечень необходимых для этого документов (т. д. 2, л.д. 43).

Между тем, из содержания норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не следует, что в период после обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с заявлением о выкупе арендуемого имущества договор его аренды не может быть прекращен по требованию арендодателя.

Как следует из пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Федерального закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Таким образом, законом установлен специальный способ защиты в случае доказанности заинтересованным лицом прекращения арендодателем договора аренды с целью не допустить выкупа арендуемого имущества. Между тем, из буквального толкования данного разъяснения не следует, что в период после получения заявления о выкупе арендуемого имущества арендодатель утрачивает право на расторжение договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств заключения договора купли-продажи спорного магазина и передачи его ответчику в порядке исполнения данного договора в материалах дела не имеется.

Таким образом, выводы суда в указанной части основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2010 года по делу N А32-55687/2009 изменить.

Обязать торгово-производственное общество с ограниченной ответственностью "Вежетеско" возвратить департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар магазин N 1 АО ПКЦ "Прикубанский", расположенный по адресу: город Краснодар, улица Тургенева, 187.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.Н.Глазунова

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина