Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2011 г. N 03АП-1609/11

"01" июня 2011 г.

Дело N г. Красноярск А74-4468/2010

Резолютивная часть постановления объявлена "30" мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" июня 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой": Дудко А.Н. - представителя по доверенности от 02.09.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "25" февраля 2011 года по делу N А74-4468/2010, принятое судьей Федулкиной А.А.,

установил:

Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ОГРН 1021900674971, ИНН 1902000378) (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" (ОГРН 1021900673739, ИНН 1902017597) (далее - ответчик, ООО "УК "Саянстрой") о взыскании 3 358 419 рублей 28 копеек, в том числе: 2 586 967 рублей 63 копейки задолженности по арендной плате, 771 451 рубль 65 копеек неустойки за несвоевременную оплату арендной платы за период с 16.02.2009 по 15.12.2010.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.02.2011 иск удовлетворен частично, с ООО "УК "Саянстрой" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска взыскано 2 766 967 рублей 63 копейки, в том числе: 2 586 967 рублей 63 копейки задолженности по арендной плате и 180 000 рублей пени, в остальной части иска отказано, с ООО "УК "Саянстрой" в доход федерального бюджета взыскано 39 792 рубля 09 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.02.2011 путем взыскания с ответчика 1 240 398 рублей 73 копеек задолженности по арендной плате, 108 826 рублей 9 копеек неустойки.

Ответчик считает обжалуемый судебный акт необоснованным, поскольку, по его мнению, применение при расчете арендной платы коэффициента 3,80 необоснованно, применять следует коэффициент 2,50, так как на спорном земельном участке ведется строительство, а не размещается сданный в эксплуатацию жилой дом. Решение Саяногорского городского Совета депутатов от 13.03.2008 N 129 применению не подлежит, так как не содержит подходящих под рассматриваемую ситуацию коэффициентов. Необоснован вывод суда первой инстанции о согласии арендатора на размер арендной платы в подписанном сторонами договоре, поскольку плата рассчитана в договоре неправомерно. Встречное требование ООО "УК "Саянстрой" незаконно возвращено заявителю. Истец не произвел перерасчета арендной платы после получения собственниками квартир в жилых домах статуса собственника земельного участка, на котором расположен дом, данный довод судом первой инстанции не оценен.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.05.2011.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы истец своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 30.05.2011 представитель ответчика поддержал ранее изложенную по делу правовую позицию.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

02.02.2009 Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодатель) и ООО "УК "Саянстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 3134/09, по условиям которого арендодатель во исполнение распоряжения Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска N 109 от 02.02.2009 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок на землях населенного пункта города Саяногорска, площадью 19 748кв.м., расположенный по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, для строительства жилого комплекса с недвижимыми объектами. Срок действия договора сторонами установлен с 02.02.2009 по 02.02.2012.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесена запись N 19-19-03/028/2009-159 от 07.09.2009, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы за один календарный год составляет 1 843 580 рублей 07 копеек. Исходя из приложенного к договору расчета арендной платы, окончательный размер арендной платы исчислен с применением коэффициента Кв в размере 3,8 %. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца.

Пункт 3.5 договора устанавливает ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно акту приема-передачи от 02.02.2009 земельный участок передан ООО "УК "Саянстрой" в аренду.

Уведомлением от 22.04.2010 N 1386-6 истец сообщил ответчику о необходимости оплаты образовавшейся по договору аренды задолженности в сумме 1 719 088 рублей 76 копеек с учетом пени. Уведомление ответчиком получено 29.04.2010 (письмо N 655603 25 08676 1).

Уведомлением от 26.07.2010 N 2416-6 истец сообщил ответчику о необходимости оплаты образовавшейся по договору аренды задолженности в сумме 2 148 946 рублей 72 копейки с учетом пени.

В материалы дела представлено письмо от 01.09.2010 ООО "УК "Саянстрой", адресованное Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска, в котором ответчик просит истца произвести перерасчет суммы арендной платы с учетом коэффициента 2,50.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого ответчиком решения по приведенным им доводам.

Как следует из искового заявления истец требует взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 586 967 рублей 63 копеек, а так же 771 451 рубль 65 копеек неустойки за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.02.2009 N 3134/09, заключенному между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска и ООО "УК "Саянстрой".

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истцу принадлежит право передавать земельный участок в аренду и взимать плату за него, согласно Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления", пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Положению "О Департаменте архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска".

Оценив представленный в материалы дела договор аренды земельного участка от 02.02.2009 N 3134/09, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодатель) и ООО "УК "Саянстрой" (арендатор) возникли правоотношения, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации сторонами в договоре согласованы существенные условия договора аренды земельного участка - объект аренды в виде индивидуально определенного, поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка на землях населенного пункта для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (земельный участок с кадастровым номером 19:03:040301:911, находящийся по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная, 3а, общей площадью 19 748 кв.м.,) и размер арендной платы (размер арендной платы за один календарный год составляет 1 843 580 рублей 07 копеек, в приложенном к договору расчету арендной платы окончательный размер арендной платы исчислен с применением коэффициента Кв в размере 3,8%). Также сторонами согласован срок действия договора аренды с 02.02.2009 по 02.02.2012 и порядок внесения арендной платы.

Спорный договор аренды зарегистрирован в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке, о чем внесена запись N 19-19-03/028/2009-159 от 07.09.2009.

Факт передачи земельного участка в аренду ООО "УК "Саянстрой" подтверждается актом приема-передачи от 02.02.2009 и не оспаривается сторонами. года указанный земельный участок был передан обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Саянстрой" в аренду.

В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с частью 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата является одним из форм платы за использование земельного участка Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции верно отмечено, что, исходя из принципа свободы договора, по обоюдному согласию стороны в спорном договоре определили размер арендной платы за земельный участок, с которой ответчик согласился, подписав договор.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 "Об утверждении положения о порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия" утвержден порядок расчета арендной платы, предполагающий умножение кадастровой стоимости земельного участка на Ки и Кв.

Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования;

Ки - коэффициент инфляции.

В первый год применения результатов государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ) для соответствующей категории земель Ки принимается равным 1.

Во второй и последующий годы применения результатов ГКОЗ Ки рассчитывается как произведение индексов потребительских цен в Российской Федерации (декабрь к декабрю) за годы, предшествующие расчетному (начиная с первого года применения результатов ГКОЗ).

С учетом постановления Правительства РХ N 05 кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка (19 748 кв.м.) на удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), установленный постановлением Правительства Республики Хакасия N 319 от 17.07.2009 в г. Саяногорске.

Коэффициент (Кв) определяется по виду разрешенного использования, утвержденного решением Саяногорского городского совета народных депутатов от 13.03.2008 N 129 - земельные участки, занятые под размещение и эксплуатацию малоэтажных, среднеэтажных и многоэтажных жилых домов, общежитий (кроме объектов индивидуальной жилой застройки). Для подобного рода земельных участков установлен Кв в размере 3,8 %.

Довод ответчика о том, что подлежит применению Кв в размере 2,5 %, установленный по виду использования земель для расчета арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки на период строительства, в случае, если объект недвижимости на предоставленном (на основании предварительного согласования места размещения) земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, правомерно судом первой инстанции признан необоснованным, поскольку данный земельный участок предоставлен ответчику без предварительного согласования места размещения объекта.

Иного абсолютно подходящего к данному земельному участку значения Кв решением Саяногорского городского совета народных депутатов от 13.03.2008 N 129 не установлено.

Коэффициент инфляции в 2009 году составляет 1,133 (л.д. 80), коэффициент инфляции, применяемый для исчисления арендной платы с 29.01.2010 составляет 1,23 (л.д. 81).

Исходя из указанного, апелляционный суд считает, что представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 02.02.2009 по 31.12.2010 соответствует нормативным правовым актам, является верным, годовой размер арендной платы на 2009 год составляет 1 843 580 рублей 07 копеек, размер задолженности за период с 02.02.2009 по 31.12.2009 за 333 дня составляет 1 681 951 рубль 13 копеек, размер задолженности за период с 01.01.2010 по 28.01.2010 за 28 дней составляет 141 425 рублей 32 копейки, годовой размер арендной платы на 2010 год составляет 2 001 415 рублей 25 копеек, размер задолженности за период с 29.01.2010 по 31.12.2010 составляет 1 847 882 рубля 03 копейки.

Поскольку из материалов дела следует, что ответчиком задолженность по арендной плате частично погашена в размере 1 084 290 рублей 85 копеек, доказательств оплаты долга в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено, следовательно, в части взыскания долга суд первой инстанции принял обоснованное решение о взыскании с ответчика в пользу истца 2 586 967 рублей 82 копеек.

Помимо суммы основного долга истец просит взыскать соответчика неустойку за период с 16.02.2009 по 15.12.2010 в сумме 771 451 рубля 65 копеек, представив соответствующий расчет суммы неустойки.

Учитывая положения статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установления факта наличия задолженности, содержание пункта 3.5 договора, установившего ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, размер учетной ставки банковского процента - 7,75 % годовых, суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки, однако, по ходатайству ответчика снизил ее размер до 180 000 рублей, поскольку предусмотренный договором размер пени является значительным и превышает размер учетной ставки банковского процента почти в 5 раз, предъявленная истцом сумма взыскания неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Апелляционная жалоба не содержит доводов в опровержение данных выводов суда первой инстанции.

Изложенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению, так как не соответствуют подлежащим применению нормам права и установленным по делу обстоятельствам, в обжалуемом решении учтены и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований не применять положения спорного договора в части размера арендной платы при рассмотрении настоящего дела не имеется, договор заключен по обоюдному соглашению, арендатором не предпринимались попытки изменить условия договора по соглашению с арендодателем. Законных оснований для проведения перерасчета договорной арендной платы на основании письма ООО "УК "Саянстрой" от 01.09.2010 не имелось. Ответчиком не представлено доказательств получения собственниками квартир в жилых домах статуса собственника земельного участка, на котором расположен дом, в связи с чем, по мнению ООО "УК "Саянстрой", размер арендной платы подлежал пересчету. Законность возврата Арбитражным судом Красноярского края встречного искового требования ООО "УК "Саянстрой" подлежит рассмотрению при самостоятельном обжаловании определения от 17.02.2011.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств и пояснений, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "25" февраля 2011 года по делу N А74-4468/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

О.В. Магда В.В. Радзиховская