Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. N 08АП-6084/11

город Омск

21 сентября 2011 г.

Дело N А46-4399/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6085/2011) Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Омской области (далее - ФБУ "КП" по Омской области; Учреждение; заинтересованное лицо),

а также апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6084/2011) Главного управления по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области; третье лицо)

на решение Арбитражного суда Омской области от 21.06.2011 по делу N А46-4399/2011 (судья Яркова С.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Трест Железобетон "Октябрьский", ОГРН 1085543043343, ИНН 5506205192 (далее - ООО "ТЖ "Октябрьский"; Общество; заявитель)

к Федеральному государственному учреждению "Земельная кадастровая палата" по Омской области (далее - ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Омской области),

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ГУЗР Омской области,

о признании недействительным решения от 16.03.2011 N 36/11-3022 и обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" - Даулбаева К.Ш. по доверенности от 06.12.2010, сохраняющей силу в течение трех лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ГУЗР Омской области - Шлегель Н.А. по доверенности от 06.05.2011 N 0402/4194, действительной до 31.12.2011 (удостоверение N 130);

от ФБУ "КП" по Омской области - Облогина А.А. по доверенности от 15.07.2011 N 5238, сохраняющей силу в течение трех лет (водительское удостоверение); Жилинская О.И. по доверенности от 01.08.2011 N 5601, сохраняющей силу в течение трех лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ),

установил:

ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Омской области, в котором просило признать недействительным решение от 16.03.2011 N 36/11-3022 и обязать внести в кадастровый учет изменения объекта недвижимости, согласно заявлению Общества от 03.03.2011 регистрационный номер 5536/103/11-313.

Определением суда от 17.05.2011 к участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУЗР Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.06.2011 заявленные Обществом требования удовлетворены.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что оспариваемый заявителем ненормативный правовой акт не соответствует статьям 20, 22, 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Заинтересованное и третье лицо, на согласившись с принятым судебным актом, обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционной суд, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований Общества отказать.

В своей апелляционной жалобе заинтересованное лицо пояснило, что ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Омской области переименовано в ФБУ "КП" по Омской области.

ФБУ "КП" по Омской области полагает, что изменять вид разрешенного использования земельного участка вправе только его собственник. При изменении вида разрешенного использования земельного участка изменится характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, по мнению заинтересованного лица, влечет изменения в договоре аренды. Изменение договора аренды возможно только по взаимному согласию сторон.

ГУЗР Омской области в своей апелляционной жалобе отметило, что инициатором изменения вида разрешенного использования земельного участка вправе быть только оно, как собственник земельного участка.

Третье лицо считает, что в случае внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, касающихся вида разрешенного использования, данные сведения будут противоречить договору аренды земельного участка.

Представитель Общества в устном выступлении в суде апелляционной инстанции и в письменном отзыве на апелляционные жалобы просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали свои доводы по основаниям, изложенным выше.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, письменный отзыв, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.10.2009 между ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" и ГУЗР Омской области был заключен договор аренды N ДГУ-0-13-1660 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (л.д. 33-37).

Согласно условиям названного договора в соответствии с распоряжением ГУЗР Омской области от 24.07.2009 N 2994-р "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Трест Железобетон "Октябрьский" в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске", на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель (ГУЗР Омской области) предоставляет, а арендатор (ООО "Трест Железобетон "Октябрьский") принимает в аренду сроком на 25 лет находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 70 321 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 08:3038, местоположение которого установлено относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Рельсовая, дом 7, в Октябрьском административном округе г. Омска. Целевое назначение аренды: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункты 1.1- 1.4 договора аренды).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 03.03.2010 за номером 55-55-01/033/2010-157.

Согласно Перечню объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, предоставляемом в аренду, и являющемуся приложением N 4 к означенному договору аренды, на указанном земельном участке расположены железнодорожные пути и объекты, связанные с эксплуатацией железнодорожного транспорта.

03.03.2011 Общество обратилось в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Омской области с заявлением (регистрационный номер 5536/103/11-313) об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 08:3038.

Решением от 16.03.2011 N 36/11-3022 заинтересованное лицо приостановило проведение кадастрового учета изменений объекта недвижимости, указав, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменится характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, повлечёт и изменения договора аренды. На основании положений Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора аренды возможно только по взаимному согласию сторон договора. Поэтому изменять вид разрешенного использования земельного участка вправе только его собственник. Таким образом, арендатор вправе обратиться в орган кадастрового учета лишь в случае, когда вид разрешенного использования арендуемого им земельного участка уже изменен и в договор аренды внесены соответствующие изменения, либо в случае, если договором аренды земельного участка предусмотрено право арендатора изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Полагая, что вышеупомянутое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО "Трест Железобетон "Октябрьский", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

21.06.2011 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

По смыслу части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего закона сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, указанной выше нормой права предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Часть 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает, что с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и имеющиеся в материалах настоящего дела документы свидетельствуют, что 29.10.2009 между ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" и ГУЗР Омской области был заключен договор аренды N ДГУ-0-13-1660 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске сроком на 25 лет (л.д. 33-37).

Следовательно, поскольку заявителем заключен договор аренды земельного участка сроком, более чем пять лет, ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования такого объекта недвижимого имущества.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории города Омска, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201, земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 08:3038 расположен на территории зоны П3, включающей в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения промышленных, производственно-коммунальных и коммунально-складских предприятий IV-V классов опасности, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой и розничной торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования на территории города Омска осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 4) основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, ООО "Трест Железобетон "Октябрьский" воспользовалось предоставленным ему правом на изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании упомянутой статьи разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования осуществляемые совместно с ним.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства принимаются в соответствии с таблицей N 1 статьи 42 указанных правил.

К объектам железнодорожного транспорта относятся: железнодорожные пути, конструктивные элементы железнодорожных сооружений (опоры путепроводов, автотранспортные переезды, виадуки); площадки и сооружения для складирования отправляемых и пребывающих грузов, погрузочно-разгрузочные площадки; сооружения для хранения и технического обслуживания подвижных составов; диспетчерские пункты; железнодорожные платформы; железнодорожные вокзалы; прирельсовые склады (кроме складов горюче-смазочных материалов и опасных веществ и материалов). Такие объекты являются определяющими основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне полосы отвода железной дороги и частично - в производственно-коммунальных зонах. При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка влияет на кадастровую стоимость этого участка (Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39).

От кадастровой стоимости земельного участка, в свою очередь, зависит выкупная стоимость земельного участка (статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), а также размер арендной платы (Положение об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденное Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п) и др., что в совокупности влияет на финансово-хозяйственную деятельность Общества.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если такое приостановление допускается в соответствии с правилами настоящей статьи.

Так, согласно части 2 указанной нормы права осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

1) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения);

2) одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);

3) местоположение помещения, о кадастровом уч?те которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости);

4) не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Как установлено частью 4 означенной статьи решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 настоящей статьи. Если такое решение принято в соответствии с пунктом 1, 2 или 3 части 2 настоящей статьи, в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин. Если решение о приостановлении принято в соответствии с пунктом 4 части 2 настоящей статьи, такое решение должно содержать указание на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета.

Из содержания имеющегося в материалах дела оспариваемого ненормативного акта следует, что заинтересованное лицо, принимая решение о приостановлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости, ссылаясь на пункт 4 части 2 данной статьи, указало, что арендатор вправе обратиться в орган кадастрового учета в случае, когда вид разрешенного использования арендуемого им земельного участка уже изменен и в договор аренды внесены соответствующие изменения, а также в случае, если договором аренды земельного участка предусмотрено право арендатора изменять вид разрешенного использования земельного участка.

При этом Учреждением не учтено, что в соответствии с частью 2 статьи 16 указанного Федерального закона постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13-20 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений, кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона, или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона, осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов.

Состав необходимых для кадастрового учета документов определен в статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Так, с заявлением в орган кадастрового учета, в частности, в соответствии с пунктом 6 части 1 указанной нормы права должна быть представлена копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

Арбитражный суд первой инстанции, проанализировав вышеперечисленные правовые нормы, пришел к обоснованному выводу о том, что закон связывает осуществление кадастрового учета изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с наличием заявления собственника объекта недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иного лица, в том числе и арендатора земельного участка (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), и предоставлением последним в орган кадастрового учета полного пакета документов.

То есть учет изменений объектов недвижимости, в том числе изменение вида разрешенного использования земельного участка, не поставлено законодателем в зависимость от первоначального внесения каких-либо изменений в договор аренды.

Судом первой инстанции установлено и заинтересованным лицом не отрицается, что ООО "Трест Железобетон "Октябрьский", являясь арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком на 25 лет, представил в орган кадастрового учета все документы необходимые для кадастрового учета изменений земельного участка.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что принятое Учреждением решение от 16.03.2011 N 36/11-3022 не соответствует положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем, подлежит признанию недействительным.

В своих жалобах Учреждение и ГУЗР Омской области утверждают о том, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменятся характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, влечет изменения в договоре аренды.

Однако подателями жалоб не учтено, что указанное не означает автоматического изменения договора аренды в части определения размера арендной платы.

Довод ГУЗР Омской области, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции указал в решении, что Общество является экономически слабой стороной в данных гражданских правоотношениях, чем, по мнению данного подателя жалобы, нарушил принцип равенства всех перед законом, не имеет правового значения, поскольку при принятии обжалуемого решения суд не допустил нарушений как материального, так и процессуального закона. Делая оспариваемый ГУЗР Омской области вывод, как следует из контекста решения (абзац четвертый сверху, страница 6 решения), суд первой инстанции имел в виду, что применяемые при разрешении настоящего спора правовые нормы, не означают, что инициатором обращения за изменением характеристик земельного участка может быть только собственник (которому такое обращение экономически невыгодно, поскольку в дальнейшем опосредованно может отразиться, например, на размере арендной платы), но и иное, уполномоченное законом лицо, которым в данном конкретном случае является экономически более слабая сторона - арендатор.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.06.2011 по делу N А46-4399/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков