Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2011 г. N 13АП-13489/11

г. Санкт-Петербург

22 сентября 2011 г.

Дело N А56-74622/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Мельниковой Н.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13489/2011) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2011 г.. по делу N А56-74622/2010 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ЗАО "ИКАР"

3-и лица: 1) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, 2) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге

о взыскании 4 000 руб., расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Ерохов Л.И. доверенность от 29.12.2010. N 36322-421

от ответчика: Стабников Л.Л. доверенность от 13.11.2010 г..

от 3-их лиц: 1) Трушина Ж.Г. доверенность от 04.04.2011 г.., 2) не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ИКАР" (далее - ЗАО "ИКАР", Общество) о расторжении договора аренды помещения N 00-А001272(14) от 05.01.1994 г.., выселении ответчика из нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д.7, литера А, 2 этаж, выше второго этажа, цоколь 1, цоколь 2, этаж 1, общей площадью 2683,6 кв.м., обязании ЗАО "ИКАР" устранить последствия самовольной перепланировки и реконструкции, выполненные в вышеуказанном нежилом здании и привести объект в первоначальное состояние, а также взыскании с ответчика штрафа за нарушение условий договора в размере 4000 руб. на основании пункта 9 договора.

Определением суда от 21.02.2011 г.. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге (далее - Территориальное управление).

Решением суда от 09.06.2011 г.. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 09.06.2011 г.. отменить, удовлетворить исковые требования КУГИ Санкт-Петербурга в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору ответчиком не представлено. Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о согласовании проведения работ по реконструкции и перепланировки арендуемого здания, которое обладает особым правовым статусом (памятник истории и культуры), с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

По мнению подателя апелляционной жалобы, проведение работ в отсутствие согласований является существенным нарушением условий договора, достаточным для его досрочного расторжения.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что выполнив самостоятельную перепланировку и реконструкцию здания, ответчик не только существенно нарушил условия заключенного договора, но и причинил значительный ущерб собственнику арендуемого имущества.

В судебном заседании представитель КУГИ Санкт-Петербурга поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя Общества, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Территориальное управление своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 30.10.1990 г.. между Главным управлением по охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры и Международным колледжем искусства реставрации "ИКАР" заключен охранно-арендный договор N 35 на пользование памятником истории и культуры - б.Особняк Кочубея (Родоканаки) сроком по 05.11.2040г. Также указанными организациями заключено охранное обязательство от 26.02.1993 г.. N 1829 на весь период пользования ответчиком памятником (л.д. 50-56 том 1).

Между сторонами заключено соглашение от 05.01.1994 г.. об изменении условий договора N 35, при этом изменен номер договора - 00-А001272(14), права арендодателя перешли к КУГИ Санкт-Петербурга, предметом договора является аренда памятника местного значения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 7, б.Особняк Кочубея (Родоконаки). Согласно пункту 5 соглашения по завершении реконструкции здания-памятника, но не позднее 01.01.1996 г.., договор подлежит корректировке в установленном порядке.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.07.1997 г.., заключенным между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО "ИКАР", стороны изменили ряд условий договора в части размера арендной платы, уточнили площадь здания - 2683,6 кв.м, а также согласовали пункт 26 особых условий, согласно которому на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 23.06.1997 г.. N 591-р ответчику зачтены затраты на проведение капитального ремонта здания по адресу: Конногвардейский бульвар, д.7 в счет арендной платы, подлежащей оплате за период с 01.01.1996 г.. по 01.01.2006 г..

Дополнительным соглашением от 13.05.1999 г.. стороны уточнили адрес и характеристики здания: Конногвардейский бульвар, д.7, литер А, этажность 2-3-4-надстр., кадастровый номер 78:1090:3:44, изменили размер арендной платы, согласовали право сдачи объекта в субаренду.

Дополнительным соглашением N 7 от 31.12.2005 г.. стороны изменили ряд особых условий договора.

Требования истца основаны на том, что при проведении проверки 10.02.2010 г.. истцом было установлено наличие самовольной реконструкции и перепланировки здания, о чем составлен соответствующий акт. В частности, актом установлено, что на втором этаже дворцовой части в помещении 1 площадью 71 кв.м произведена перепланировка путем устранения перегородки, в помещении 4 площадью 29,6 кв.м (флигель) произведена перепланировка путем установки перегородок, на третьем этаже в помещении площадью 72,3 кв.м демонтированы перегородки, на четвертом этаже также произведена перепланировка, установлены перегородки, на мансарде произведена перепланировка, установлены перегородки, внутренний двор здания реконструирован в нежилое помещение, используемое под зимний сад путем возведения над его территорией крыши и перекрытия арочного прохода дворцовой площади здания.

В связи с выявленной перепланировкой ответчику 16.02.2010 г.. была направлена претензия об устранении указанного нарушения, восстановлении первоначального облика здания в срок до 03.03.2010 г.. и уплате неустойки. Также ответчику предложено в добровольном порядке заключить соглашение о расторжении договора в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и в трехдневный срок с момента его подписания в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечить освобождение здания.

По результатам повторной проверки, проведенной Комитетом 12.03.2010 г.., выявлено, что перепланировка ответчиком не устранена, претензия оставлена без удовлетворения.

Полагая, что самовольная перепланировка и реконструкция здания не только существенно нарушили условия заключенного договора, но и причинили значительный ущерб собственнику арендуемого имущества, ссылаясь на нарушение требования к порядку использования объекта культурного наследия, установленному Федеральным законом от 25.06.2002 г.. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследования (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны арендатора не допущено нарушений условий договора, позволяющих применить статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорную неустойку (пункт 9) и условия пункта 8 договора.

Апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя, в том числе, в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Также договором могут быть предусмотрены иные основания досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 договора аренды в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок, перестроек или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид здания, таковые должны быть немедленно уничтожены, а помещение приведено в прежний вид за счет Арендатора в срок, определенный предписанием арендодателя.

Пункт 9 договора предусматривает, что при нарушении арендатором правил эксплуатации памятника, а также обязательств, перечисленных в настоящем договоре, арендатор выплачивает неустойку в размере 2000 руб. с устранением вредных последствий для памятника за счет виновного в сроки, указанные арендодателем. При невыполнении предписания в установленный срок размер неустойки удваивается, с возмещением арендодателю полной стоимости ремонтно-реставрационных работ для устранения вредных последствий.

Согласно объяснениям истца, подтвержденным представителем КГИОП в судебном заседании, ремонтно-реставрационные работы по спорному объекту - зданию-памятнику были осуществлены Обществом после передачи ему в аренду здания в разрушенном состоянии в соответствии с согласованной КГИОП проектной документацией при наличии всех необходимых разрешений КГИОП и завершены в 1996 г.. (акт приемки от 28.05.1996 г..).

Доказательств в подтверждение осуществления Обществом выявленных КУГИ Санкт-Петербурга перепланировок в последующем в отсутствие необходимых согласований истцом в материалы дела не представлено.

Пунктом 115 Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986г. N 203, предусмотрено, что для определения причиненного памятнику вреда и подготовки необходимых материалов в каждом отдельном случае создается комиссия, образуемая соответствующим государственным органом охраны памятников, в зависимости от категории памятника. В состав комиссии должны входить представители госоргана охраны памятников (председатель), научно-методических, проектных, производственных реставрационных учреждений и организаций, научно-методических советов, обществ охраны памятников и других организаций. При необходимости для работы в комиссии могут привлекаться представители пользователя или собственника памятника.

Как пояснил представитель КГИОП в судебном заседании, о проведенных КУГИ Санкт-Петербурга в 2010 г.. проверках состояния здания-памятника КГИОП не уведомлялся и на обследование не приглашался.

Со стороны органа, осуществляющего функции контроля за использованием и сохранностью памятников, ответчику какие-либо претензии в части нарушения условий охранного обязательства не предъявлялись.

Податель апелляционной жалобы не представил доказательств в опровержение вывода суда первой инстанции о невозможности установления обстоятельства искажения арендатором первоначального вида здания в отсутствие доказательств того, каков был его первоначальный вид, а также недоказанности истцом причинения арендатором какого-либо вреда зданию. При том, что требование к арендатору о приведении объекта в первоначальное состояние (здание передано в аренду в разрушенном состоянии, в связи с чем Обществом осуществлены ремонтно-реставрационные работы, обеспечивающие восстановление и сохранение здания-памятника) не направлено на сохранение здания и соответственно на соблюдение прав собственника здания.

С учетом вышеизложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 июня 2011 года по делу N А56-74622/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Н.А. Мельникова Н.С. Полубехина