Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. N 17АП-8132/11

г. Пермь

21 сентября 2011 г.

Дело N А50-26638/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.,

при участии:

от заявителей - индивидуального предпринимателя Лебедева Владимира Васильевича, индивидуального предпринимателя Дементьева Владимира Валентиновича: Солодникова О.Р. (паспорт, доверенность от 25.01.2011);

от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений администрации города Перми: не явились;

от заинтересованного лица - индивидуального предпринимателя Гашева Никиты Дмитриевича: не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 30 июня 2011 года

по делу N А50-26638/2010,

принятое судьей Трефиловой Е.М.

по заявлению индивидуального предпринимателя Лебедева Владимира Васильевича (ОГРНИП 304590728600016, ИНН 590700007718), индивидуального предпринимателя Дементьева Владимира Валентиновича (ОГРНИП 304590729500170, ИНН 590700215700)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми,

заинтересованное лицо: индивидуальный предприниматель Гашев Никита Дмитриевич (ОГРНИП 305590532700050, ИНН 590504977244),

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Лебедев Владимир Васильевич (далее - ИП Лебедев В.В.) и индивидуальный предприниматель Дементьев Владимир Валентинович (далее - ИП Дементьев В.В.) обратились в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительными решений постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) от 10.11.2010 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 01.04.2011 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечен индивидуальный предприниматель Гашев Никита Дмитриевич (далее - ИП Гашев Н.Д.)

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30.06.2011 заявленные требования удовлетворены.

Департамент с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать. Апеллянтом оспаривается вывод суда первой инстанции о непрерывности договорных арендных отношений сторон. Заинтересованное лицо также указывает, что часть нежилых помещений не является самостоятельным объектом кадастрового учета и не может являться объектом договора купли-продажи.

От заявителей в арбитражный суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором данные лица просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От Департамента в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя данной стороны.

Изложенное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 11.09.2011 представитель заявителей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, ИП Лебедев В.В. на основании договоров аренды от 31.03.2000 N 547-2000ОП, от 30.07.2001 N 1189-01ОП, от 16.10.2002 N 1943-02ОП, от 24.12.2003 N 2966-03ОП, от 22.02.2005 N 3711-05ОП, от 09.07.2010 N 1251-100 является арендатором объекта муниципальной собственности - необособленной части нежилого помещения общей площадью 25,5 кв.м (номер на поэтажном плане 14) на 3 этаже нежилого здания, расположенного по адресу г. Пермь, ул. Веденеева, 29.

ИП Дементьев В.В. является арендатором другой части спорного помещения той же площадью на основании договоров аренды от 14.01.1998 N 138-980, от 29.04.2003 N 2417-03ОП, от 09.06.2004 N 3214-04ОП, от 09.12.2005 N 4233-05ОП, от 09.07.2010 N 1258-100.

На обращение предпринимателей в Департамент имущественных отношений администрации города Перми с заявлениями о выкупе арендуемого имущества был получен отказ, оформленный решениями постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 10.11.2010.

В качестве обоснования отказа указано на нахождение арендуемого имущества у заявителей во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также на то, что часть нежилого помещения (12,75 кв.м) не является самостоятельным объектом кадастрового учета.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества является незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматели соответствуют критериям, установленным федеральным законодательством для реализации права на выкуп арендуемого имущества.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В частности, условия, при которых допускается реализация преимущественного права выкупа арендуемого имущества, перечислены в статье 3 поименованного федерального закона.

То обстоятельство, что заявители являются субъектами малого и среднего предпринимательства, установлено судом первой инстанции, заинтересованным лицом не опровергнуто.

Не оспаривается заинтересованным лицом и факт соответствия площади арендуемого помещения установленным законом Пермского края от 19.12.2008 года N 375-ПК "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства" предельным значениям (1 000 кв.м).

Доказательства включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела отсутствуют.

Доказательствами ненадлежащего исполнения предпринимателями обязательств по перечислению арендной платы в течение срока аренды суд также не располагает.

Рассмотрев обжалуемые отказы в выкупе арендуемого предпринимателями имущества, проанализировав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматели арендуют спорное муниципальное имущество непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что, как указал суд, подтверждается договорами аренды от 14.01.1998 N 138-980, от 31.03.2000 N 547-2000ОП, от 30.07.2001 N 1189-01ОП, от 16.10.2002 N 1943-02ОП, от 29.04.2003 N 2417-03ОП, от 24.12.2003 N 2966-03ОП, от 09.06.2004 N 3214-04ОП, от 22.02.2005 N 3711-05ОП, от 09.12.2005 N 4233-05ОП, от 09.07.2010 N 1251-100, от 09.07.2010 N 1258-100.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с изложенным выводом суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 22.02.2005 Департамент (арендодатель), ПМУП "Дом быта "Топаз" (балансодержатель) и ИП Лебедев В.В. (арендатор) заключили договор аренды N 3711-05ОП встроенных нежилых помещений общей площадью 1209,30 кв.м (из них основной площадью 8,49 кв.м), расположенных на 3-м этаже нежилого здания по адресу г. Пермь, ул. Академика Веденеева, 29, на срок с 01.12.2004 по 29.11.2005.

09.12.2005 Департамент (арендодатель), ПМУП "Дом быта "Топаз" (балансодержатель) и ИП Дементьев В.В. (арендатор) заключили договор аренды N 4233-05ОП в отношении указанного объекта недвижимости на срок с 01.12.2005 по 29.11.2006.

29.08.2006 стороны заключили соглашения о расторжении договоров аренды от 22.02.2005 N 3711-05ОП и от 09.12.2005 N 4233-05ОП с 01.08.2006.

01.08.2006 по актам приема-передачи спорное имущество было возвращено ПМУП "Дом быта "Топаз".

01.08.2006 по акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда встроенные помещения общей площадью 1 069,83 кв.м (в том числе основной 269,1 кв.м, совместно используемой 800,73 кв.м) переданы ИП Гашеву Н.Д.

01.06.2007 нежилые помещения общей площадью 1 642,13 кв.м (в том числе основной 841,40 кв.м) были переданы ИП Гашевым Н.Д. балансодержателю.

27.07.2007 и 17.08.2007 Департамент вновь заключил с заявителями договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда - помещений общей площадью 813,45 кв.м (из них основной площадью 12,75 кв.м) - на срок до 29.05.2008.

Указанные помещения были переданы арендаторам по актам приема-передачи от 01.06.2007.

Руководствуясь свидетельскими показаниями и установив, что на протяжении 10 месяцев (в период с 01.08.2006 по 01.06.2007) предприниматели осуществляли фактическое владение и пользование спорным имуществом в отсутствие заключенного с органом местного самоуправлениям договора аренды, суд первой инстанции указал, что данное обстоятельство не может препятствовать субъектам малого или среднего предпринимательства, являющимся добросовестными арендаторами, в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества; указанный период в общем сроке пользования спорным имуществом является незначительным.

На первостепенную значимость факта непрерывности владения (пользования) для возникновения права на приобретение недвижимого имущества в собственность обратил внимание Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Следует отметить, что период времени между прекращением одного договора аренды имущества и заключением последующего договора, признающийся незначительным, законодательно не установлен и определяется судами исходя из фактических обстоятельств дела.

Таким образом, для квалификации временного владения (пользования) как непрерывного необходимо, чтобы в период времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего договора аренды арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

В рассматриваемом же случае заявители и Департамент 29.08.2006 пришли к соглашению о расторжении договоров аренды и по передаточным актам от 01.08.2006 передали спорное помещение балансодержателю, после чего оно было передано в аренду третьему лицу. То есть с 01.08.2006 спорный объект недвижимости выбыл из владения и пользования предпринимателей.

Вновь во владение и пользование предпринимателей спорный объект поступил только после заключения договоров аренды 17.08.2007 и 27.07.2007.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из приведенных норм права следует, что прекращение арендных отношений, помимо соответствующего соглашения, оформляется передачей арендованного имущества от арендатора арендодателю, что и имело место в рассматриваемом случае.

Однако в указанный период спорное помещение находилось в аренде не у заявителей, а у третьего лица.

Надлежащие доказательства фактического продолжения пользования заявителями спорными помещениями в материалах дела отсутствуют.

По мнению суда апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае одни лишь свидетельские показания не могут являться достаточным и безусловным доказательством факта владения и пользования именно предпринимателями Лебедевым В.В. И Дементьевым В.В. спорным объектом недвижимости. Особо арбитражный суд отмечает, что каких-либо документов, подтверждающих факты внесения предпринимателями платежей за пользование имуществом в период с 01.08.2006 по 01.07.2007, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного следует признать, что на момент вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ N 159-ФЗ в силу (05.08.2008 года) спорное имущество находилось у предпринимателей в аренде менее двух лет, в связи с чем у Департамента имелись правовые основания для отказа предпринимателям в реализации преимущественного права выкупа этого объекта недвижимости.

Действия Департамента в данной части отвечают требованиям части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которой предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Более того, судом апелляционной инстанции установлено, что ИП Лебедеву В.В. на основании договора аренды от 22.02.2005 на срок до 29.11.2005 предоставлялись помещения общей площадью 1 217, 79 кв.м (из них основной 8,49 кв.м); а на основании договора от 27.07.2007 - помещения общей площадью 813,45 кв.м (из них основной 12,75 кв.м). В настоящее время предприниматель арендует помещения площадью, указанной в последнем случае.

ИП Дементьеву В.В. на основании договора аренды от 09.12.2005 на срок по 29.11.2006 в аренду были предоставлены помещения площадью 1 217, 79 кв.м (из них основной 8,49 кв.м); а на основании договора от 17.08.2007 - помещения общей площадью 813,45 кв.м (из них основной 12,75 кв.м). В настоящее время предприниматель также арендует помещения площадью, указанной в последнем случае.

В заявке предпринимателей указаны площади помещений, которые заявители арендуют в настоящее время.

При этом представитель заявителей в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции пояснил, что в период до расторжения договоров аренды заявители арендовали спорное помещение наряду с иным лицом, в настоящем деле не участвующим, с учетом чего были определены размеры арендуемых ими частей спорного помещения.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства непрерывного фактического пользования предпринимателями помещений заявленной площадью в спорный период.

Отказ Департамента в реализации преимущественного права предпринимателей на выкуп арендуемого имущества мотивирован также тем, что часть нежилого помещения (12,75 кв.м) не является самостоятельным объектом кадастрового учета и не может являться объектом договора купли-продажи.

По мнению суда апелляционной инстанции, правомерность указанного основания для отказа была надлежащим образом оценена судом первой инстанции, указавшим на необоснованность соответствующего довода уполномоченного органа местного самоуправления с учетом наличия совместного заявления предпринимателей о выкупе спорного помещения. Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции арбитражный апелляционный суд не усматривает.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителей (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 30 июня 2011 года по делу N А50-26638/2010 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Лебедева Владимира Васильевича (ОГРНИП 304590728600016, ИНН 590700007718) и индивидуального предпринимателя Дементьева Владимира Валентиновича (ОГРНИП 304590729500170, ИНН 590700215700) в доход федерального бюджета по 50 (пятьдесят) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.Л. Зеленина