Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. N 17АП-8142/11

г. Пермь

21 сентября 2011 г.

Дело N А60-19042/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Виноградовой Л.Ф., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Малмыгин А.С. (паспорт, доверенность от 02.08.2010),

от ответчиков - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 июня 2011 года

по делу N А60-19042/2010,

принятое судьей Микушиной Н.В.

по иску индивидуального предпринимателя Карпунина Александра Николаевича (ОГРНИП 304662632100052, ИНН 662600803030)

к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ОГРН 1026605241365, ИНН 6661077229), Органу местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Карпунин Александр Николаевич (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области, Органу местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (ответчики) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, общей площадью 365,1 кв.м (N N помещений на поэтажном плане 14-43), расположенного на 1-ом этаже в здании литер А по адресу: Свердловская область, г. Полевской, село Курганово, ул. Школьная, дом 7, произведенной СОГУП "Областной Центр недвижимости" Филиал "Полевское БТИ и РН", содержащейся в отчете N 32-2010 от 03.03.2010 об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества, о возложении на орган местного самоуправления Управление Муниципальным имуществом Полевского городского округа обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 365,1 кв.м (NN помещений на поэтажном плане 14-43), расположенного на 1-ом этаже в здании литер А по адресу: Свердловская область, г. Полевской, село Курганово, ул. Школьная, дом 7 по цене, определенной при рассмотрении спора.

На основании ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования в части цены выкупа недвижимого имущества, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи по цене 2714617 руб. (п.2.1 договора N 23 б/д).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2011 (резолютивная часть от 20.06.2011) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Решение суда от 27.06.2011 обжаловано в апелляционном порядке ответчиком СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области. Ответчик просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе ответчик указывает на наличие замечаний к проведенной по делу экспертизе, поскольку к заключению эксперта не приложены источники информации об объектах-аналогах, в заключении допущены неточности, ведущие к занижению стоимости оцениваемого объекта. Отсутствие оценки указанных обстоятельств, а также иных замечаний свидетельствует, по мнению ответчика, о недостаточном исследовании обстоятельств дела. Также ответчик считает, что экспертиза отчета возможна только экспертами СРО, в которой состоит оценщик. Кроме этого, указывает на нарушение судом первой норм процессуального права при вынесении судебного акта.

Ответчик орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа доводы апелляционной жалобы поддерживает, кроме этого указывает, что на основании договора купли-продажи истцу передается помещение площадью 365,1 кв.м, что не соответствует площади помещения, переданного в аренду.

Истец против доводов ответчиков возражает, ссылается на то, что доводы ответчиков о об отсутствии в заключении эксперта информации о канализации и горячем водоснабжении в выкупаемом помещении, о сроке экспозиции являются новыми, в суде первой инстанции эти доводы не приводились и судом не исследовались, при указании недостатков в заключении эксперта о проведении повторной или дополнительной экспертизы ответчиками заявлено не было, необходимость проведения экспертизы в соответствующей СРО отсутствовала, нарушения норм процессуального права судом первой инстанции не допущено. Истец считает необоснованным довод ответчика органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа об отсутствии у него преимущественного права на выкуп помещений площадью 365,1 кв.м, указывает, что предметом договора купли-продажи являются помещения, арендуемые им по договору N 38-06. Несоответствие площади помещений, указанной в договорах аренды и купли-продажи, связано с установлением фактической площади арендуемых помещений при изготовлении кадастрового паспорта.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 38-06 от 30.12.2005 истец арендует муниципальное нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже в здании литер А по адресу: Свердловская область, г. Полевской, село Курганово, ул. Школьная, дом 7.

В связи с обращением истца о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендованного имущества 26.03.2010 орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа направил проект договора купли-продажи N 23, с указанием стоимости подлежащего выкупу имущества - нежилого помещения общей площадью 365,1 кв.м (NN помещений на поэтажном плане 14-43) в размере 4274000 руб. (на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 32-2010 от 03.03.2010, подготовленного СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области").

К договору купли-продажи N 23 истцом был подписан протокол разногласий с указанием цены продаваемого имущества 2200000 руб. (в соответствии с отчетом N 160 от 20.04.2010, подготовленного ООО "ОРГТРАНС-АВТО").

Письмом от 28.04.2010 N 1566 орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа отклонил протокол разногласий с указанием на отсутствие законных оснований для уменьшения выкупной цены.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) приобретение арендуемого имущества производится субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Поскольку указанной правовой нормой предусмотрена обязательность определения рыночной стоимости арендуемого имущества при его выкупе, доводы ответчика о том, что произведенная им оценка носит рекомендательный характер, являются необоснованными.

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Проведенной по делу экспертизой установлено, что отчет N 32-2010 от 03.03.2010 не является достоверным и не в полной мере соответствует действующим стандартам и правилам оценочной деятельности, содержание отчета допускает неоднозначное толкование в части технического состояния объекта оценки с учетом его фактических характеристик.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 32-2010 от 03.03.2010.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений установлено, что она составляет 2714617 руб. без учета НДС.

Таким образом, с учетом положений ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, цена недвижимого имущества правомерно определена судом первой инстанции в указанном размере.

При оценке доводов ответчиков о нарушениях, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Заключение эксперта от 08.04.2011 соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

О необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиками заявлено не было.

Ссылка ответчиков на то, что источники информации об объектах-аналогах должны прилагаться к заключению эксперта в качестве иллюстрирующих материалов и документов, подлежит отклонению. В заключении эксперта содержатся ссылки на указанные источники, являющиеся общедоступными, что обеспечивает возможность проверки этой информации.

Согласно пояснениям эксперта указание в экспертном заключении срока экспозиции объектов коммерческой недвижимости "на ноябрь 2010 года", является технической ошибкой. Фактически срок экспозиции указан на февраль 2010 года. Кроме этого, экспертом указано на то, что на ноябрь 2010 года указанный срок не изменился, в связи с чем, техническая ошибка не могла повлиять на конечную величину оценки.

Сомнение ответчиков в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения. Описание инженерного оборудования объекта оценки, в т.ч канализации и горячего водоснабжения, произведено экспертом исходя из фактического состояния этого объекта. Доказательств обратного суду не представлено.

Довод ответчиков о том, что в соответствии со ст. 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности" экспертизы отчета должна проводиться саморегулируемой организацией оценщиков, также отклоняется. На момент назначения экспертизы по настоящему делу, указанная статья не вступила в силу и не могла быть применена судом первой инстанции.

Довод ответчика органа местного самоуправления Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа об отсутствии у истца преимущественного права на выкуп помещений площадью 365,1 кв.м, не может быть принят во внимание.

Рассматриваемый в этой части спор является спором об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и переданных на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на рассмотрение суда были переданы разногласия, возникшие у сторон договора купли-продажи N 23 в части цены выкупаемого имущества.

Площадь подлежащих выкупу нежилых помещений - 365,1 кв.м указана органом местного самоуправления Управление муниципального имущества Полевского городского округа в направленном истцу проекте договора купли-продажи. Разногласия по этому условию договора у продавца и покупателя отсутствовали и на рассмотрение суда не передавались. В связи с чем, довод ответчика о том, что площадь выкупаемых помещений должна быть определена в ином размере, не относится к предмету рассматриваемых судом требований.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Возможность возобновления исследования доказательств по делу после удаления суда для принятия решения предусмотрена ст. 165 АПК РФ. Удаление суда в совещательную комнату после получения дополнительных документов сторонами не оспаривается. Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении правила о тайне совещания при принятии решения, ответчиками не приведено.

При таких обстоятельствах, решение суда от 27.06.2011 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится ответчика - СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 июня 2011 года по делу N А60-19042/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Н.А. Гребенкина