Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2007 г. N 17АП-8117/07

г. Пермь

04 декабря 2007 г.

дело N А50-8850/2007

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Булкиной А.Н.,

судей Соларевой О.Ф., Шварц Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пыленковой Т.А.,

при участии:

от истца, ООО "Интро-Пром": Кокарев П.П., доверенность от 29.11.2007 г..;

от ответчика, Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Ялалов Ю.З., доверенность от 27.08.2007 г.. N 242;

от третьих лиц: 1) ПМУП "Лада": не явились, извещены надлежащим образом;

2) Департамента финансов администрации г. Перми: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в заседании суда апелляционную жалобу истца,

общества с ограниченной ответственностью "Интро-Пром",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 05 октября 2007 года

по делу N А50-8850/2007,

принятое судьей Н.М. Быковой,

по иску общества с ограниченной ответственность "Интро-Пром"

к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми,

третьи лица: 1) Пермское муниципальное унитарное предприятие "Лада",

2) Департамент финансов администрации г. Перми,

о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интро-Пром" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о взыскании 143 918 руб. 98 коп. - стоимости произведенного капитального ремонта арендованного помещения по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 3493-04МП от 24.09.2004 г.., на основании статей 309, 310, 393, 425, пункта 3 статьи 434, пункта 1 статьи 438, пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ (л.д. 2-5).

Определением суда от 16.07.2007 г.. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Пермское муниципальное унитарное предприятие "Лада", Департамент финансов администрации г. Перми (л.д. 1).

Письменным заявлением истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса уточнил исковые требования в связи с чем, просит взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в его пользу 143 918 руб. 98 коп. убытков, причиненных в результате проведения истцом капитального ремонта.

Решением суда от 05 октября 2007 года (резолютивная часть от 01.10.2007 г..) в удовлетворении иска отказано (л.д. 132-135).

Истец с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. Заявитель жалобы считает, что исключение судом акта обследования от 01.04.2005 г.. из доказательств на основании пункта 6 статьи 71 АПК РФ является необоснованным. ООО "Интро-Пром" полагает, что не обоснована и ссылка суда на пункт 3.3.17 договора, поскольку пунктом 3.2.2 договора установлено, что проводить капитальный ремонт арендуемого помещения для обеспечения соответствия его технического состояния нормативной документации обязан балансодержатель.

Ответчик, с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласен, считает решение суда вынесенным в соответствии с действующим законодательством. В письменном отзыве ДИО администрации г. Перми указывает на то, что помещение передано истцу в удовлетворительном состоянии, В акте исследования объекта от 01.04.2005 г.., на который ссылается истец, указание на необходимость проведения именно капитального ремонта отсутствует. Кроме того, пунктом 3.3.17 договора аренды предусмотрено, что капитальные улучшения для обеспечения своей деятельности истец вправе производить за свой счет с согласия арендодателя и балансодержателя.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного заседания, представителей не направили.

Третье лицо, Департамент финансов администрации г. Перми, в письменном отзыве указывает, что выполненные истцом работы по ремонту арендуемого помещения предусмотрены пунктом 3.3.17 договора.

Дело рассмотрено апелляционным судом в порядке, установленном статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.09.2004 г.. между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (Арендодатель), Пермским МУП "Лада" (Балансодержатель) и ООО "Интро-Пром" (Арендатор) заключен договор аренды N 3493-04МП, в соответствии с которым Арендодатель на основании заявки на аренду N 19-28-23176 от 30.07.2004 г.. сдает, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ким, 93, общей площадью 117,90 кв.м. (из них основной 69,20 кв.м.), в том числе 48,70 кв.м. из общей площади объекта сдаются Арендатору в совместное пользование с третьими лицами, что для целей исчисления арендной платы составляет 6,5 кв.м., с целью использования под торговлю продуктами питания (л.д. 17-29).

Арендная плата за объект по настоящему договору в течение 2004 года составляла 20 014 руб. 72 коп. в месяц (пункт 4.1-4.3).

Пунктом 5.5 договора аренды стороны предусмотрели, что Арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 "Об утверждении "Положения об аренде муниципального имущества", "Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем.

Согласно внесенных сторонами изменений N 1 от 01.04.2005 г.. в пункты 4.1-4.3 договора, арендная плата с 18.07.2004 г.. в течение 2004 года установлена в размере 17 153 руб. 70 коп. в месяц (л.д. 32-34).

Изменением N 2 от 15.07.2005 г.. сторонами названный договор дополнен пунктом 5.10, в соответствии с которым Арендатору предоставляется скидка по арендной плате в размере 94% на период с 01.01.2005 г.. по 31.03.2005 г.., а также пункты 4.1-4.3 изложены в редакции, согласно которой арендная плата в течение 2005 года составляет 18 606 руб. 38 коп. (л.д. 35-38).

Изменением N 3 от 09.09.2005 г.. к договору аренды (пункты 4.1-4.3) в период с 16.02.2005 г.. по 15.02.2006 г.. размер арендной платы составил 14 107 руб. 66 коп. в месяц (л.д. 39-43).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 24.09.2004 г.. считается возобновленным на неопределенный срок.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.07.2004 г.. (л.д. 30).

После проведения обследования арендованного нежилого помещения комиссией в составе представителей ДИО администрации г. Перми и ПМУП "Лада" в присутствии арендатора был составлен Акт технического обследования помещения от 01.04.2005 года, в котором зафиксированы частичное разрушение штукатурного слоя стен и потолка, сколы и выбоины на полу, а также указано что оконные, дверные заполнения из за длительной эксплуатации требуют большого ремонта с восстановлением окрасочного слоя (л.д. 31).

Проведение данного вида работ, отраженных в описательной части акта (л.д. 31) и пунктах 1, 2 заключения комиссии (л.д. 31 "а"), включающих масляную окраску ранее окрашенных окон и дверей за два раза с расчисткой старой краски, ремонт штукатурки внутренних стен по камню и бетону, ремонт штукатурки потолков, облицовка стен, устройство стяжек цементных, заполнение проемов оконных, дверных с их окраской удостоверяется локальной сметой, утвержденной балансодержателем 01.04.2005 г.., актом приемки выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ на 52 738 руб., подписанных истцом и подрядчиком (л.д. 47-52). О зачете стоимости выполненных работ в сумме 52 470 руб. в счет внесения арендной платы свидетельствует уведомление ДИО администрации г. Перми от 15.07.2005 г.. (л.д. 53).

Осуществление арендатором капитального ремонта в арендуемом помещении в виде электромонтажных работ на 51 420 руб. 03 коп., смены оконных и дверных блоков на металлопластиковые на 92 498 руб. 95 коп. в августе 2005 года и невозмещение названных затрат ДИО администрации г. Перми явились основанием для обращения с настоящим иском о взыскании 143 918 руб. 98 коп.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества препятствующие либо затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора.

Из акта приема-передачи от 18.07.2004 г.. следует, что спорное помещение было передано и принято истцом без каких либо замечании по его санитарно-техническому состоянию, по необходимости проведения ремонта, в том числе и капитального. В акте указано на удовлетворительное состояние стен, окон, дверей, системы электроснабжения, водоснабжения, рабочее состояние санузла, осветительных приборов (л.д. 30).

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 3.2.2 договора обязанность производить капитальный ремонт спорного помещения для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям СНИП и другой нормативной документации возложена на балансодержателя - ПМУП "Лада" (третье лицо), что не противоречит пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Выполнение в арендуемом помещении работ по смене оконных и дверных блоков на металлопластиковые на 92 498 руб. 95 коп. электромонтажных работ на 51 420 руб. 03 коп. истец обосновывает актом технического обследования помещения от 01.04.2005 г.. (л.д. 31), договором подряда от 01.08.2005 г.., заключенным с ООО "Уралинвестстрой" (подрядчик; л.д. 54-55), локально-сметными расчетами, утвержденными балансодержателем, МУП "Лада" (л.д. 64-68), актами приема-передачи выполненных работ от 02.09.2005 г.., 05.09.2005 г.. справками стоимости выполненных работ и затрат от 02.09.2005 г.., 05.09.2005 г.. подписанных ООО "Интро-Пром" и подрядчиком ООО "Уралинвестстрой" (л.д. 64-76).

Акт обследования от 01 04.2005 г.., на который ссылается истец, фиксирует как указывалось ранее, недостатки помещения, но не содержит сведений о непригодности, неудовлетворительном санитарном и техническом его состоянии, препятствующему его эксплуатации арендатором. Более того, отраженные в акте недостатки помещения, касающиеся стен, потолков, пола, оконных и дверных заполнений, восстановления окрасочного слоя (л.д. 31) были устранены арендатором, что следует из ранее указанных документов (локальная смета от 01.04.2005 г.., акт приемки выполненных работ от 11.10.2004 г.., справка стоимости выполненных работ и затрат - л.д. 47-52), стоимость ремонтных работ возмещена арендатору (л.д. 41-43, 53). При указанных обстоятельствах, замена окон, дверных блоков в августе 2005 года не подтверждена неотложной необходимостью, свидетельствует о проведении повторных видов работ, отраженных в акте (л.д. 109-111), в незначительный промежуток времени (менее года).

При этом представленные в материалы дела истцом и третьим лицом акты технического обследования от 01.04.2005 г.. не идентичны (л.д. 126, 127). Из акта истца усматривается, что пункты 3, 4 предусматривающие замену системы электроснабжения оконных и дверных блоков были включены в акт после подписания его балансодержателем. Локальные сметы на названные работы не содержат сведений о периоде утверждения их МУП "Лада".

Согласно писем ООО "Интро-пром" от 19.08.2005 г.. N 97 адресованному ответчику, и от 01.09.2005 г.. N 110, адресованному балансодержателю (л.д. 56, 58), с рассмотрением ими вопроса о согласовании замены оконных и дверных блоков в деревянном исполнении на металлопластиковые истец обратился после фактического выполнения работ по договору от 01.08.2005 г.. в августе месяце (л.д. 54, 1109-114).

В названных письмах нет ссылки на необходимость выполнения капремонта и акт обследования от 01.04.2005 г.., а указывается на социальную значимость используемого объекта как магазин "Ветеран", необходимость оформления торгового зала.

По условиям пункта 3.3.17 договора капитальные улучшения, производимые арендатором для обеспечения хозяйственной деятельности производятся по согласованию c арендодателем и балансодержателем за свой счет.

Из содержания письма ответчика N 19-10-3034-1 от 01.09.2005 г.. (л.д. 57) следует, что он не возражает против замены окон и дверных блоков в деревянном исполнении на металлопластиковые при условии согласования выполнения ремонтных работ с балансодержателем и соблюдением порядка их проведения. Однако, материалы дела не содержат сведений о представлении истцом балансодержателю, арендодателю проектной документации на согласование, в том числе на выполнение электромонтажных работ.

Ни ответчик, ни балансодержатель участия в приемке выполненных работ не принимали, документов о соответствии выполненных работ СНИП не имеется.

Подпись специалиста сектора капремонта ДИО Куклиной О.Г. с отметкой "объем проверила" на локальном сметном расчете (смена окон) и на акте приемки выполненных за август электромонтажных работ лишь фиксирует объем отраженных в них сведений представленных 20.02.2006 г..

Ссылка истца на названные документы, утверждение локальных смет с балансодержателем не порождает правовых оснований для удовлетворения иска ответчиком.

Анализ имеющихся в деле документов не позволяет сделать вывод о том, что проведение спорных капитальных работ было вызвано неотложной необходимостью и имеется достигнутое между сторонами соглашения по возмещению их стоимости арендодателем.

Материалы дела не подтверждают наличие у ответчика обязанности проведения капитального ремонта, затраты на проведение которого взыскиваются истцом (ст. 65 АПК РФ)

Кроме того, требуя возмещения стоимости понесенных затрат по капремонту, истец не подтвердил и факт оплаты этих работ ООО "Уралинвестстрой" (ст. 65, 68 АПК РФ). Представленный в материалы дела акт приема-передачи векселей от 31.12.2005 г.. содержит сведения об осуществлении расчетов истца по договору от 01.08.2005 г.. на 143 918,98 руб., а также на 4 081,02 руб. по договору, заключенному от 26.09.2006 г.., т.е. договору, заключение которого состоялось после подписания акта в декабре 2005 года.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 октября 2007 года по делу N А50-8850/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано, в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

А.Н. Булкина

Судьи

О.Ф. Соларева Н.Г. Шварц