Вопрос: Общество осуществляет приобретение объектов недвижимости. Покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Налогоплательщиками налога на землю признаются организации, обладающие участками на праве собственности, и т.д. В ряде случаев мы сталкиваемся с ситуацией, когда участки никак не оформлены. Мы вынуждены проводить работу по установлению границ участков и т.п. Поэтому, мы попадаем в ситуацию, когда мы с одной стороны готовы платить, а с другой стороны не можем, пока не установим границы участков. Просим разъяснить, как нам следует поступать в данной ситуации (ООО "Аудит-новые технологии", апрель 2007 г.)

ОАО "Азимут" (далее - Общество) осуществляет приобретение объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости Покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В то же время согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога на землю признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

К сожалению, в ряде случаев получив право собственности на объекты недвижимости, мы сталкиваемся с ситуацией, когда земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, никак не оформлены предшествующим собственником. Мы вынуждены проводить работу по установлению границ земельных участков и т.п. работы, без проведения которых мы не можем определить, за что и сколько мы должны платить.

Поэтому, получая требования от налоговых органов о необходимости уплаты земельного налога, мы попадаем в довольно сложную ситуацию, когда мы с одной стороны готовы платить, а с другой стороны не можем этого сделать до тех пор, пока не установим границы участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Просим разъяснить, как нам следует поступать в данной ситуации.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года (то есть до момента вступления в силу указанного закона), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. При этом государственная регистрация прав, проведенная в субъектах Российской Федерации и в муниципальных образованиях уполномоченными государственными органами и организациями до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной.

При этом согласно пункту 2 статьи Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие данного закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения его в действие перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Основания для государственной регистрации прав приведены в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ. В данном пункте определено, что обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным этим пунктом основаниям государственной регистрации прав на земельный участок является кадастровый план данного земельного участка. Единственным случаем, в рамках которого представление этого документа не требуется, является случай, когда кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Определение кадастрового плана приведено в пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". В соответствии с ним, кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (Правила оформления кадастрового плана земельного участка утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001 года).

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках (пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ):

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Обращаем внимание на то, что процедура межевания (то есть работа по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат - статья 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве") предшествует процедуре государственного кадастрового учета земельного участка и, как следствие, - процедуре регистрации прав на него.

Учитывая вышеизложенное, отмечаем.

Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе, организации, обладающие земельными участками на праве собственности.

Таким образом, до перехода к Обществу права собственности на земельный участок в изложенном в консультации порядке (то есть до внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав), обязанность по исчислению и перечислению в бюджет земельного налога будет оставаться за продавцом.

Мнение, аналогичное изложенному в консультации, содержится в Письме Министерства финансов Российской Федерации от 27 марта 2007 года N 03-05-06-02/28, а также в Определении Верховного суда Российской Федерации от 12 июля 2006 года по делу N 5-Г06-57, ссылка на которое присутствует в данном письме.

Вывод

Руководствуясь содержанием запроса, считаем, что требования налоговых органов об уплате земельного налога Обществом являются незаконными по причине несоответствия их нормам действующего законодательства Российской Федерации.

15 апреля 2007 г.

ООО "Аудит-новые технологии", апрель 2007 г.